Инвестиции в апарт отели за рубежом

Финансовый гений

Финансовая грамотность, эффективное управление личными финансами

Инвестиции в апартаменты

Сегодня я хочу поговорить с вами про инвестиции в апартаменты, рассмотреть апартаменты как объект для инвестирования личного капитала. Я уже писал, что инвестиции в недвижимость бывают разных видов, и также существуют разные стратегии приобретения недвижимых инвестиционных активов. В этой статье я рассмотрю частный случай вложения капитала в “квадратные метры” – инвестиции в апарт-отели: чем интересен этот тип недвижимости для инвестора, каковы плюсы и минусы апартаментов как инвестиционного актива.

Чем интересны инвестиции в апартаменты?

В предыдущей публикации я уже подробно описывал, что такое апартаменты, и чем они отличаются от квартиры. Если кто этого не знает, советую обязательно изучить, а пока я повторюсь очень кратко.

Апартаменты – это недвижимость нежилого фонда, обустроенная для жизни. Поскольку в апартаментах невозможно прописаться, получить регистрацию, то для постоянного проживания апартаменты имеют целый ряд существенных минусов, которые рассмотрены в статье, приведенной выше. А вот для временного подходят отлично, чем и могут воспользоваться инвесторы, желающие получать пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Этот момент осознают не только инвесторы, но и застройщики. Поскольку инвесторы, приобретающие недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду – более платежеспособные покупатели, чем люди, покупающие жилье для себя, строительные компании стали все больше ориентировать новостройки на них. Доля апартаментов среди всех новостроек в последние годы стремительно растет, особенно это касается крупных городов, тем более – столиц: Москвы и Санкт-Петербурга. Например, в Москве доля апартаментов в новостройках составляет уже около 60-70%.

Что такое апарт-отели?

Апарт-отели – это и есть здания, в которых находятся апартаменты. Как я уже говорил, они относятся к нежилому фонду, коммерческой недвижимости. Говоря простым языком, недвижимость с квартирами – это жилой дом, недвижимость с апартаментами – это апарт-отель.

Уже наличие в названии слова “отель” говорит о том, что такая недвижимость преимущественно сдается в аренду. Сейчас в крупных городах строятся целые микрорайоны апарт-отелей, апартаменты в которых преимущественно раскупаются на первичном рынке – еще на этапе строительства.

Апарт-отели пользуются большой популярностью как среди инвесторов, так и среди арендаторов, поскольку их номера-апартаменты новой постройки и, как правило, повышенного класса комфортности.

Инвестиции в апарт-отели.

Инвестиции в апарт-отели можно осуществлять как на разных этапах строительства и даже подготовки к строительству, так и уже после полной постройки апарт-отеля и сдачи его в эксплуатацию. Чем раньше инвестор покупает выбранные апартаменты в отеле – тем дешевле они ему обходятся, но и тем выше риск его вложений.

Купить апартаменты в апарт-отелях, как и жилую недвижимость, можно не только самостоятельно оплачивая всю стоимость, но и через ипотечные кредиты. Правда, их условия будут более близки к условиям кредитования на покупку коммерческой недвижимости, чем жилой.

Схемы инвестиций в апарт-отели.

Существует 3 основных схемы, по которым инвесторы вкладывают капитал в покупку апартаментов: одна из них связана с последующей перепродажей и получением спекулятивного дохода, а две – с созданием постоянного источника пассивного дохода от сдачи в аренду. Давайте рассмотрим эти схемы чуть подробнее.

Схема 1 : Покупка на этапе строительства и перепродажа после сдачи в эксплуатацию. Здесь все просто: инвестор заключает договор с застройщиком, вносит деньги, приобретая апартаменты в здании, которое еще не построено. Когда строительство завершается и апарт-отель сдается в эксплуатацию, он продает свою недвижимость по более высокой цене, зарабатывая на разнице. Эта схема не пользуется большой популярностью, хотя тоже имеет место быть.

Читайте также  Идеи бизнеса по написанию работ

Схема 2 . Покупка апартаментов и сдача их в аренду самостоятельно. В этом случае инвестор покупает апартаменты (на любом этапе строительства или после его завершения), становится их полноправным собственником и самостоятельно сдает в аренду. Через объявления или прибегая к услугам риэлторов. Если он вообще не прибегает к помощи посредников, то это дает возможность получать наивысший доход от аренды и быстрее всего окупить свою инвестицию. Однако, с другой стороны, этот способ требует постоянных временных и трудовых затрат.

Схема 3 . Покупка апартаментов и сдача их в аренду управляющей компании. Здесь инвестор, покупая апартаменты, передает их в управление управляющей компании, обслуживающей конкретный апарт-отель. А она уже подыскивает арендаторов, сдает номер им в аренду, обслуживает номер, забирая себе за это оговоренную часть дохода с арендаторов и/или фиксированную плату за обслуживание, а остальную часть дохода перечисляет инвестору. Такая схема в последнее время является наиболее популярной, особенно она интересна, например, для инвестиций в недвижимость за рубежом или даже в другом городе, когда инвестор не имеет физической возможности самостоятельно работать с арендаторами. Достаточно удобная схема, правда, комиссионные управляющих компаний сейчас довольно высоки, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Инвестиции в апартаменты: плюсы и минусы.

Как и в любом способе инвестирования, во вложении капитала в апартаменты можно найти свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим основные.

Инвестиции в апартаменты: преимущества.

  1. Апартаменты дешевле квартир. Соответственно, такой вариант инвестирования в недвижимость требует меньше капитала.
  2. Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду быстрее окупаются, чем инвестиции в жилую недвижимость.
  3. Можно сдавать в аренду номера в апарт-отелях, заключив договор с управляющей компанией, получая, таким образом, абсолютно пассивный доход.

Инвестиции в апартаменты: недостатки.

  1. При покупке апартаментов на первичном рынке инвесторы не защищены законодательством так, как при покупке квартир. Риски инвестирования в апартаменты выше.
  2. Поскольку в апартаментах нельзя получить прописку, отсеивается категория долгосрочных арендаторов, которым она необходима.
  3. При сдаче в аренду апартаментов через управляющую компанию инвестор теряет часть дохода, которую забирает себе компания за посредничество.

Теперь вы имеете представление об инвестициях в апарт-отели, и можете сами делать выводы, насколько этот вариант вложения капитала интересен вам.

Желаю вам успешных инвестиционных решений и хорошей прибыльности ваших вложений! Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность. Увидимся в других статьях!

Автор Константин Белый Дата 08.04.2017 · Категория Инвестиции

Инвестиции в апарт отели за рубежом

Обслуживаемые апартаменты (serviced apartments) — это промежуточное звено между обычным съемным жильем и гостиницами: студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Одно из основных отличий такого вида жилья от отелей — наличие кухни. Апартаменты сдаются в аренду как на короткий (1-3 дня), так и на продолжительный срок (от 90 дней до года). По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен — например, не всегда организовано питание.

Отдельные здания с обслуживаемыми апартаментами называют апарт-отелями. На территории таких объектов могут находиться тренажерные залы и конференц-залы для постояльцев.

Объем рынка

По подсчетам британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 год количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло более чем в два раза — до 827 тыс. Четвертая часть из них приходится на европейские страны.

По данным HVS, с середины 2017 до 2020 года в Европе будет построено 10 тыс. обслуживаемых апартаментов. Из них 37% сдано к концу 2017-го, 28% планируется сдать в 2018-м и 25% — в 2019 году. В каждом здании от 18 до 300 апартаментов, в среднем — 120. Наибольшее предложение сконцентрировано в Великобритании (41%) и Германии (32%).

Читайте также  Какие существуют способы долгосрочных инвестиций

Стоимость сделок на рынке обслуживаемых апартаментов и апарт-отелей часто не раскрывается, как и данные о продавцах и покупателях. В Европе цена за один лот начинается примерно от €100 тыс.

Управление

Почти каждая крупная гостиничная сеть предлагает обслуживаемые апартаменты, часто под отдельным брендом. Например, Marriott — под брендом Residence Inn, TFE Hotels — Adina Apartment Hotels.

Жилье под управлением бренда сдается дороже, чем без него. По данным Colliers, наценка за громкое имя при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20% в сегменте премиум-класса и превышать 40% для всемирно известных люксовых брендов.

Большинство операторов занимаются только управлением, а, например, Go Native и Pierre & Vacances — еще и строительством апартаментов.

Как и на рынке отелей, в секторе обслуживаемых апартаментов применяется несколько бизнес-моделей:

  • договор на управление: собственник отдает апартаменты в управление оператору и получает часть прибыли;
  • договор аренды: собственник сдает апартаменты в аренду оператору, который выплачивает фиксированную арендную плату (и опционально — процент от прибыли);
  • франчайзинг: собственник платит лицензионную плату (franchise fee), а бренд взамен генерирует постоянный поток лояльных постояльцев;
  • модель, при которой оператор является собственником помещений.

Многие операторы используют несколько моделей одновременно (например, договор аренды, договор на управление и франчайзинг).

Заполняемость и доходность

Зачастую обслуживаемые апартаменты сдаются на 15–30% дешевле, чем гостиничные номера. Это одна из причин, почему все больше туристов и представителей бизнеса предпочитают такой тип жилья.

Из-за повышенного спроса обслуживаемые апартаменты отличаются более высокой заполняемостью (по данным HVS, 84% в 2016 году) по сравнению с гостиничной недвижимостью в целом (по информации Statista, 70% в 2016 году).

Помимо этого, апартаменты дают больше возможностей заработать. Например, по данным компании JLL, доходность отелей в Великобритании составляет от 5,0% до 6,5%, обслуживаемых апартаментов — от 6,5% до 9,0%. Последние приносят больше, так как выше премия за риск из-за проблем, связанных с узнаваемостью бренда и недостатком информации о продукте. Однако, по мнению аналитиков, эти преграды в будущем исчезнут, и доходность апартаментов может снизиться до 4–5% (среднее значение между обычными квартирами для сдачи в аренду и отелями).

Чистая гарантированная доходность, которую предлагают операторы конечным инвесторам, обычно ниже. Например, объекты Adagio, Pierre & Vacances и RésidHome во Франции приносят около 4% годовых с учетом расходов на содержание и управление (без учета НДС).

По информации JLL, операционные расходы для обслуживаемых апартаментов составляют в среднем 40% от выручки (тогда как в отелях — 60%) по двум причинам: чаще всего апарт-отели не предоставляют завтраки и убирают комнаты раз в неделю, а не ежедневно, как в гостиницах.

Доходность и операционные расходы квартир, гостиниц и обслуживаемых апартаментов

Инвестиции в апарт-отели

Инвестиции в недвижимость являются одним из самых популярных видов капиталовложений как среди отечественных, так и среди зарубежных инвесторов. Сегодня мы поговорим про инвестиции в апарт-отели, которые при грамотном подходе позволяют рассчитывать на стабильное получение дохода.

Апарт-отели представляют собой коммерческое недвижимое имущество, которое предназначено для получения дохода от сдачи помещений в аренду. Ключевой особенностью этого типа недвижимого имущества является то, что частные инвесторы могут стать владельцами номеров в подобных отеля.

Став владельцем номера в апарт-отеле, вы можете использовать его для следующих целей:

  1. Лично проживать в приобретенном номере.
  2. Использовать недвижимое имущество в качестве офиса.
  3. Сдавать в аренду офис самостоятельно.
  4. Заключить контракт со специализированной управляющей компанией, которая возьмет на себя решение всех вопросов, связанных с обслуживанием недвижимого имущества, а также с поиском подходящих арендаторов.
Читайте также  Инвестиции в научно технические инновации

Как вы могли заметить, инвестиции в апарт-отели открывают перед инвестором множество вариантов получения дохода.

Если вы являетесь сторонником пассивного получения дохода, то лучше всего воспользоваться услугами специализированной организации. В этом случае ваш ежегодный доход от инвестиций в апарт-отели может составлять до 20% от его стоимости. На потенциальный уровень дохода оказывают влияние такие факторы, как привлекательность апарт-отеля для арендаторов и условия контракта с выбранной вами управляющей компанией.

Инвестиции в апарт-отели. Ключевые достоинства

Инвестиции в апарт-отели обладают огромным количеством преимуществ, среди которых особого внимания заслуживают следующие:

  1. Возможность получать стабильный доход без каких-либо затрат сил и времени с вашей стороны.
  2. Стоимость номеров в апарт-отеле примерно на 20% ниже, чем у квартир, сопоставимых по характеристикам.
  3. Вы можете приобрести подходящий номер значительно дешевле, если инвестируете в него в момент, когда апарт-отель находится на этапе возведения.
  4. Если вы не обладаете необходимым объемом капитала для приобретения номера, то сможете сделать это при помощи ипотеки.
  5. Также вы можете использовать номер в личных целях, если в этом возникает необходимость. Если апарт-отель находится в курортной зоне, то вы можете проживать в нем в летний период.
  6. Вы можете заключить с управляющей компанией специальный договор, который позволит вам получать стабильный доход, независимо от того, сдается в данный момент времени ваш номер или нет.

Особенности инвестиций в апарт-отели

Если вы решили инвестировать в апарт-отели, расположенные на территории РФ, то вам следует помнить, что в соответствии с нормами отечественного законодательства подобные объекты считаются нежилым недвижимым имуществом.

Эта особенность делает постоянную регистрацию в подобных апартаментах невозможной. Таким образом, вы не сможете использовать приобретенный номер в качестве постоянного места жительства. Кроме того, для лиц, проживающих в подобном жилье, не предусматриваются места в школах, детских садах и т.д. При этом, проживая в номере апарт-отеля, вы обладаете правом на получение временной регистрации.

Так как номера в апарт-отелях считаются нежилыми объектами недвижимого имущества, то имущественный налог и стоимость коммунальных услуг примерно на 1,5% выше, чем в случае с обычными квартирами.

Если вы являетесь физическим лицом, то при покупке номера в апарт отеле вы не можете рассчитывать на налоговый вычет, как при покупке обычного жилья. Кроме того, это имущество может использоваться для погашения ваших долгов, даже если у вас нет другого места жительства.

Несмотря на то, что инвестиции в апарт-отели являются очень востребованным среди инвесторов вариантом капиталовложения, на отечественном рынке этот сегмент начинает только развиваться. В настоящее время некоторое количество апарт-отелей функционирует в Москве и Санкт-Петербурге.

Если вы решили инвестировать в апарт-отели, то лучше всего заключать с управляющей компанией договор, который гарантирует стабильное получение дохода. В этом случае ваш ежемесячный доход будет немного выше процента по банковскому депозиту, но при этом вы будете являться владельцем недвижимости, стоимость которого со временем только увеличивается.

Если вы решите самостоятельно заниматься сдачей в аренду номера в апарт-отеле, то в этом случае ваш ежегодный доход будет значительно выше, но при этом от вас потребуются затраты определенного количества времени и сил.

В процессе принятия решения об инвестициях в апарт-отель лучше всего отдавать предпочтение объектам недвижимого имущества, которые располагаются в местах удобных для туристов. Подобный подход существенно упростит самостоятельный поиск арендаторов и позволит получать более высокую прибыль.

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Источники: http://fingeniy.com/investicii-v-apartamenty/, http://realty.rbc.ru/news/5a6ae4fd9a7947dc946cbe6b, http://cool-profit.ru/investitsii-v-apart-oteli.html

Источник: invest-4you.ru

Правовой вопрос