Инвестиции в доходные дома в германии

Доходные дома в Германии: инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду

Доходные дома в Германии — жилье, которое мы покупаем для сдачи в аренду. Это вид инвестиций или даже бизнеса для пассивного дохода: владелец ежемесячно получает деньги от съемщиков за пользование недвижимостью.

Доходные дома есть в любой стране. Вам наверняка знакомы истории, когда владелец квартиры в Москве или Петербурге сдает жилье, а сам улетает в теплые страны на отдых, либо живет в свое удовольствие где-то еще.

Насколько выгодно

Окупаемость — плюс-минус 20% в год от стоимости. Инвестиция окупается за 4-5 лет.

Может быть иначе? Не может. Мы ищем для Вас ТОЛЬКО такую недвижимость или лучше, что чаще.

Сколько стоят дома

Цена доходных домов Германии — от 15 тыс. евро (от 1 млн. в рублях). Чем дороже — тем выше рента.

Для себя мы покупаем жилье под ремонт, но с потенциалом: с большой площадью, от 3-х квартир, в популярном районе. Осуществляем отделку для повышения ценника с аренды.

У директора компании — Геннадия Лопатникова — 3 объекта:

1. Цена первого — 35 000 €, доход 1550 € в месяц
2. Цена второго объекта — 30 000 €, доход 660 €
3. Цена третьего — 85 000 €, доходность после ремонта ≈ 2000 €

Во всех трех случаях использовалась немецкая ипотека. Для первого был взят кредит на 27 000 евро (8 тыс. своих накоплений). С остальными по аналогии — подробнее с примерами.

Для ипотеки в ФРГ нужен свой капитал. Свой капитал — от 20%, для первого раза лучше — 40%. Потом можно вообще без собственного капитала, банк будет доверять.

Процентная ставка — 3-4%

Немецкие банки, которые мы выбираем обычно (их условия смотрите на сайтах):

Коммерцбанк (нем. Commerzbank)

Шпаркассе (нем. Sparkasse)

Юникредит (нем. UniCredit)

Ежемесячные расходы: ипотека, налоги, жкх, управление

Мы подбираем только окупаемое жилье. Доход с недвижимости гарантированно остается после вычета ипотеки, жкх, услуг по управлению и налогов. ТОЛЬКО такие.

До 8400 евро чистого дохода не облагается налогом совсем. Интересная мысль: если рента превышает этот порог, его можно понизить за счет ремонта у нас.

Разовые расходы

Разовые расходы на наши услуги:

Поиск доходных объектов, подготовка бумаг, поездки для осмотра, переговоры, открытие счёта, консультации — 7% от цены дома.

Подробнее о нашей работе — там же отзывы.
Управление жильем в ФРГ: поиск и общение с жильцами, оплата ЖКХ, работа с налоговой и страховой, ведение корреспонденции с ведомствами, осмотр сохранности имущества, отчетность для Вас — от 15-30 евро в месяц.

Подробнее о нашей работе — там же отзывы.

Ремонт и отделка при необходимости, либо для повышения арендной платы: цены на отделку — там же портфолио и отзывы.

Прочие расходы при покупке доходного дома:

1. Открытие счета в банке — бесплатно.
2. Стоимость за обслуживание счёта — 150 € в год.
3. Карта банка — 10-20 €. Деньги с карты можно свободно переводить в Россию или же снимать с карты в любом терминале.
4. Перелет в Германию для осмотра объектов: билеты, туристическая или другая виза, отель — мы встретим Вас в аэропорту.

Процедура покупки

Процедура покупки доходного дома одинакова для граждан России, Украины, Беларуси и других стран бывшего СНГ.

Все иностранные граждане при покупке недвижимости — приравниваются в своих правах к гражданам ФРГ.

1. Знакомимся по переписке через info@studywelt.de, созваниваемся по телефону +49 157 524 106 91 (Германия) или скайпу Grunmann — консультируем и отвечаем на Ваши вопросы.
2. Вы прилетаете в Германию, заранее бронируем отель, встречаем в аэропорту и ездим по объектам для осмотра.
3. Открываем счет в банке, совершаем сделку при участии русскоговорящего нотариуса.

Оставить заявку на поиск дома
или задать вопрос

Инвестиции в доходные дома в Германии: когда бюрократия оправдана

Доходные дома в Германии представляют большой интерес для иностранных покупателей. И дело не только в «аппетитной» доходности (до 10-15% в год и выше), но и в перспективе получить в дальнейшем ВНЖ в развитой европейской стране. О тенденциях в этом сегменте рынка, ценах и «подводных камнях» мы побеседовали с руководителем московского представительства немецкой компании Stimul Consulting Сергеем Ермаковым.

Почему выгодно вкладывать в доходные дома Германии?

Спрос на арендуемое жилье в Германии чрезвычайно высок. Более половины всего населения традиционно проживают в съемных квартирах и домах. Высокий спрос дополнительно поддерживается постоянным притоком мигрантов.

Вложения именно в доходные жилые дома Германии — это высокодоходный стабильный бизнес с минимальными рисками по сравнению с обычной покупкой квартир или приобретением коммерческой недвижимости.

В Германии существуют ТСЖ и на ежегодном собрании собственников коллективно принимаются все важные решения, в том числе определяется и размер жилой платы. Таким образом, Вы будете вынуждены подчиняться решениям ТСЖ. Будучи хозяином всего дома Вы определяете, кого заселять, кого выселять и как распоряжаться деньгами.

В сравнении с коммерческой недвижимостью, доходные дома характеризуются низкими рисками. Если у Вас 10 квартир, и кто-то из жильцов съехал, это не так сильно бьет по карману. Поскольку Германия — это страна арендаторов (более 57% населения арендует жилье), Вы быстро найдете постояльцев. А вот когда арендатор съедет из магазина, на поиск нового уйдет полгода и более.

Цены

Цены на доходные дома растут и будут расти. Если раньше можно было купить объект на 6-8 квартир за 50 000 – 100 000 евро, то сегодня это большая редкость. Средняя стоимость за м2— 1 000 евро. Можно найти недвижимость и дешевле – например, находящуюся в залоге у банка.

Инвестирование в доходные дома — выгодный бизнес и для самих немцев, учитывая, что кредит в банке берется под 2-4%, а доходность особенно в восточных землях доходит до 10 и даже 15%. Большой спрос на жилье сохраняется, в том числе и за счет притока беженцев.

В Гамбург, например, ежедневно прибывает более 500 беженцев. Дошло до того, что до марта 2017 года здесь действует закон о принудительной аренде — переселенцев размещают в больших коммерческих помещениях (собственники, естественно, получают среднерыночную арендую плату).

Доходность

В России или Украине предпочитают инвестировать в столицы. Однако в Германии развито все и везде. В крупных городах, таких как Берлин или Мюнхен, доходность не превышает 3-5%. Зато это стабильный пассивный доход. Однако найти подходящий дом в том же Мюнхене не так-то просто, намного легче недвижимость продавать.

Можно сказать, что наибольший интерес на данный момент представляют восточные земли. Восток был в свое время недооценен, поэтому здесь и выбор больше, и доходность 10-15%.

Но опять-таки необходима привязка к объекту. Два дома на одной и той же улице могут иметь разную доходность. Всегда нужно выяснять, есть ли рядом с домом промышленные предприятия и учебные заведения, какая публика поживает в округе. На западе много беженцев из Африки, Сирии, и это увеличивает риски. На востоке поток эмигрантов сдерживается.

Процесс покупки для иностранцев

Для граждан и Германии и иностранцев при покупке недвижимости действуют одни и те же правила. Новый владелец получает 2 правоустанавливающих документа:

— договор купли-продажи (если это прямая сделка) или решение суда (при покупке залоговой недвижимости),

— выписку из Кадастра (Поземельной книги).

Оплата производится в безналичной форме, причем нет необходимости открывать счет в немецком банке. Вы можете платить из той страны, где открыт Ваш валютный счет. Не столько важно, откуда и кем будет сделан перевод, сколько важно правильно, до запятой или точки указать назначение платежа»

Существует 2 схемы приобретения жилья в Германии.

При прямой продаже покупатель предоставляет лишь действующий документ, удостоверяющий личность и место проживание (паспорт). Стороны подписывают договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус высылает счет на оплату своих услуг, после оплаты которого приступает к проверке документов. Если выясняется, что за объектом числится обременение, то нотариус выясняет его происхождение и уведомляет все стороны.

После проверки покупателя временно вносят в Поземельную книгу. Продавец теперь не может перепродать объект, заложить его, подарить кому-то. Далее покупатель оплачивает счет за временное внесение в Поземельную книгу, а нотариус отправляет в налоговую сообщение о том, что появился новый владелец. Налоговики высылают требование оплатить налог на покупку недвижимости. Копии всех платежных документов необходимо предоставить нотариусу. Нотариус снова все перепроверяет и дает разрешение на оплату объекта. После оплаты нотариус высылает новое ходатайство и Вас окончательно вносят в Поземельную книгу как собственника. Нотариус при этом по закону отвечает за юридическую чистоту сделки перед ее участниками всем своим имуществом, что исключает возможные манипуляции и обман.

Второй способ обзавестись немецкими квадратными метрами — купить залоговую недвижимость от банка. Банки заинтересованы в том, чтобы продать объект как можно скорее, поэтому изначально предлагают низкие цены. При грамотном подходе цену можно дополнительно уменьшить путем переговоров на самом суде.

Все участники торгов должны заранее зарегистрироваться и внести в кассу суда залог в размере 10% от оценочной стоимости объекта. Если сделка состоится, эта сумма засчитывается при оплате. Если продажа так и не будет осуществлена, эти 10% возвращаются несостоявшемуся покупателю судом.

Владельцем объекта Вы становитесь прямо на суде — когда судья объявляет вас новым собственником. Через 3-10 дней из суда почтой приходят соответствующие документы и требование оплатить оставшуюся сумму в течение 6-12 недель. Суд отправляет ходатайство в Кадастр, а Вам направляется счет на уплату налога. Далее в Поземельной книге делается соответствующая запись и Вы получаете выписку.

Как видите, это достаточно долгий процесс. Но бюрократия в Германии оправдана — строгий порядок защищает Вас от неприятностей в будущем. За чистоту прямой сделки отвечает государственный нотариус. При покупке в суде аннулируются все долги и обременения — претензий со стороны третьих лиц не будет.

Расходы

Налог на покупку недвижимости в разных землях Германии варьируется, достигая 5-6% от суммы, зафиксированной в договоре. Услуги нотариуса, контролирующего сделку, — это еще 1,5–2% от стоимости объекта.

Покупая любой объект недвижимости на территории Германии, Вы становитесь владельцем земли, на которой он построен. А это значит, что придется ежегодно платить поземельный налог — около 1,5% от оценочной стоимости. Но эти и остальные расходы на услуги ЖКХ по закону перекладываются на плечи арендаторов. Если, конечно, дом не простаивает пустым.

Заботу о своем доме можно поручить Управляющей компании (20-50 евро в месяц за каждую квартиру) или же заниматься этим самостоятельно.

Если Вам интересен ВНЖ.

Если Вас интересует получение вида на жительство через покупку доходного дома, то действуйте по схеме:

1. Покупаете многоквартирный дом и создаете свою Управляющую компанию;

2. Директором УК назначается будущий соискатель ВНЖ;

3. Отправляете ходатайство о предоставлении вида на жительство в Германии на основании наличия собственного бизнеса;

4. После рассмотрения Вашей заявки Вам выдается заветный ВНЖ.

Для справки: .

Доходные дома в Германии

Доходные дома в Германии являются привлекательным объектом для инвестирования на фоне растущих цен на жилую недвижимость. При выборе объекта важно оценить востребованность и перспективность города и района. Успех инвестиции в доходные дома определяют транспортная инфраструктура, доступ на работу, наличие школ, детсадов и торговых объектов, а также платежеспособность арендаторов.

ПРЕИМУЩЕСТВА ДОХОДНЫХ ДОМОВ

• Стабильный рост цен на качественную жилую недвижимость в Германии
• Растущий спрос на арендное жилье в развитых городах Германии
• Около 60% немцев снимают жилье в аренду

Управление жилой недвижимостью

Недвижимость, уже находившаяся в эксплуатации, при соблюдении определенных условий может оставаться в таком же хорошем состоянии, как и новостройка. Необходимо обращать внимание на то, какие меры предпринимались для поддержания объекта. Для этого команда департмента управления BiG Property проводит тщательный осмотр объекта перед покупкой. Мы осматриваем дом на наличие дефектов, запрашиваем данные о времени постройки дома, модернизации и ремонте, расчеты эксплуатационных расходов, планы и спецификации.

Выбирая местоположение, мы обращаем внимание на различные города Германии и оцениваем местные экономические условия. К примеру, в Лейпциге и Дрездене в последнее время улучшились экономические условия, такие как количество рабочих мест и размер дохода, а это отразилось на уровне арендной платы. Большие города, среди них Берлин, привлекают стабильный поток инвестиций и приток населения – это положительные факторы, которые повышают арендную плату и стоимость объектов в долгосрочной перспективе.

Источники: http://studywelt.de/dohodnye-doma-v-germanii-obzor/, http://ee24.ru/germany/expert/investicii-v-dohodnye-doma-v-germanii-kogda-byurokratiya-opravdana/, http://bigproperty.de/nedvizhimost/dokhodnye-doma

Источник: invest-4you.ru