Инвестиции в недвижимость за рубежом как есть

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Читайте также  Идеи бизнеса с вложением 100 тысяч рублей

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Инвестиции в зарубежную недвижимость. Типичные ошибки начинающего рантье за границей: покупка на эмоциях, доверие рекламе. Выбираем лучшие страны для вложения денег

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.

На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких квартир и домов действительно много.

Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% — сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.

Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% — хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте – ведь именно ее вам и придется заплатить.

Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.

Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.

Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.

Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.

А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все небезоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:

В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;

– когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;

. В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;

. Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;

Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и прочее, — объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – В абсолютном выражении эти траты невелики – 150-300 евро в год, и для крупных инвестиций составят доли процента от дохода. Но если инвестиция небольшая… Предположим, мы вложили 5 тыс. евро, которые приносят 6% годовых, что составляет 300 евро. Получается, что от 50% до 100% полученного дохода в этом случае уйдет на сопутствующие расходы».

«В интересных российскому покупателю европейских странах, например, в Италии или Испании, арендный бизнес – это чаще всего семейная традиция местных жителей. При этом основной целью владельцев недвижимости является не получение максимального дохода от аренды, а минимизация расходов на содержание объекта недвижимости», — добавляет Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». И предлагает рассмотреть поподробнее расходы и доходы от сдачи в аренду условно одинаковых вилл, стоимостью около 1 млн евро, которые предлагаются в понедельную аренду за 10 000 евро:

Читайте также  Если увеличиваются инвестиции то безработица

Мораль: «брутто-доходность», которой соблазняют вас продавцы арендных объектов, – это всего лишь отправная точка расчетов. Для каждого конкретного рынка надо выяснять все предстоящие вам расходы и соответствующим образом корректировать все цифры. Если обещанные вам 35% годовых в итоге превратятся в 5% — это еще хорошо. Не исключено, что недвижимость станет «работать », т.е. станет еще и тянуть с вас по 500-1000 евро ежегодно.

Сезонность: не забывать о ней
Многие специалисты предостерегают от вложения денег в страны Южной Европы – Болгарию, Грецию, Испанию. «На эти страны опытные зарубежные инвесторы не обращают внимания уже достаточно давно, — отмечает Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru. – Но, увы, беда многих российских инвесторов в том, что их покупки исключительно эмоциональные».

Если же все-таки рассматривать недвижимость в данных странах с точки зрения вложения денег, то надо отметить сезонность данных рынков. Говоря проще, в высокий сезон (обычно июль-август) там толпы народа, практически любая недвижимость без ярко выраженных недостатков пользуется спросом. Но есть еще и мертвый сезон, когда всякая активность замирает. Определенную аналогию тут можно провести с подмосковными дачами на шести сотках: зимой в этих «сборно-щелевых» домиках никто не живет, сдать их невозможно ни за какие деньги, даже совсем символические.

Все это в высшей степени негативно сказывается на рентабельности вашей инвестиции. Расходы на содержание недвижимости будут идти круглогодично: если, к примеру, оставить ЖК без охраны, то и в январе предприимчивые местные жители там все разворуют. А вот доходы будут поступать лишь 2-3 месяца в году…

Есть у сезонности и еще одна не очень приятная сторона. Когда квартира сдана в долгосрочную (год и более) аренду, арендодатель воспринимает жилье как «свое». На курорт же люди приезжают на две, максимум три недели, и цель у них – «оттянуться». Все это крайне негативно сказывается на сохранности самой недвижимости и имущества – обстановки, бытовой техники…

Мораль: вариантов, приносящих лишь сезонную прибыль, лучше избегать. И уж конечно не принимать на веру «расчеты», когда за основу берется доход от недвижимости за август и потом эта цифра помножается на 12 – исходя из того, что в году 12 месяцев.

Управляющие: найти надежного
Примем как данность, что недвижимость без управления невозможна. Даже если речь не идет о курорте, где необходим гостиничный сервис, все равно без управленца не обойтись. Живя в Москве и сдавая московскую же квартиру, вы можете при появлении проблем (авария на водопроводе, проблемы с соседями, визит участкового и т.п.) лично приехать сами. А как быть, если недвижимость в другой стране?

Об управляющих мы уже упоминали – когда говорили о расчете доходности. Выяснили тогда, что из-за управленцев эта самая доходность снижается, причем платить приходится даже в те периоды, когда недвижимость не сдана. Но «траблы» этим не ограничиваются. Известны случаи, когда управляющие компании сдавали квартиру без ведома владельца – вся прибыль в этом случае шла хитрым сотрудникам, а собственник получал лишь износ своего жилья. На одном из форумов довелось прочитать весьма сочное описание, как хозяин квартиры в Болгарии по приезде обнаружил в холодильнике протухшую курицу, а электрические и водяные счетчики накрутили немалый расход. Управляющая компания, разумеется, заявила, что ничего не знает.

Мораль: выбирая управляющего, нужно разузнать о его деловой репутации и откликах прежних клиентов. А еще раньше – понять, есть ли вообще на данном рынке такие: с репутацией.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Меньше всего хотелось бы кого-то пугать и отговаривать: действие, даже ошибочное, лучше, чем бездействие. Однако выход на новый рынок всегда разумнее предвосхитить изучением. Фраза, недавно прочитанная в одной книжке: перед новой инвестицией затратьте на подготовку время не меньшее, чем вы потратили на зарабатывание той суммы, которую собираетесь вложить.

Мнения экспертов
Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale»:
Выгоднее всего приобретать недвижимость для сдачи в аренду в России: в Москве или Питере, если денег поменьше, подойдет Подмосковье. В Европе, а особенно в Германии и Чехии, активно продаются доходные дома, но надо понимать, что за вычетом налогов прибыль будет максимум 5% при полной заполняемости. К тому же надо учитывать, что закон на стороне арендатора, т.е. если он вовремя платит, то попросить освободить помещение или поменять условия договора вы не сможете ни при каких обстоятельствах.

Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
В Греции на популярном курорте в пешей доступности от моря квартиры с одной спальней начинаются от 30 тыс. евро (вторичка) и от 50 тыс. (первичка). Однако покупка самой дешевой недвижимости может нести значительно большие риски потери капитала. Для аренды нужно выбирать самые ликвидные варианты, тогда вы сможете сдавать их не только в пик сезона, но и в низкий сезон. Основным критерием выбора, на мой взгляд, является соотношение спроса и предложения в данном конкретном регионе. Если вы купите недвижимость максимально дешево, там, где она никому не нужна, и спроса на такую недвижимость нет, то она не только не будет приносить доход, но и принесет убытки на ее содержание. Перед покупкой необходимо консультироваться со специалистами, у которых есть опыт аренды.

Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru:
Важный момент – бюрократическая сторона покупки. С одной стороны, чем меньше бумажек необходимо оформить и подписать, тем легче, быстрее и дешевле обходится оформление сделки и, как следствие, сама инвестиция. С другой стороны – упрощенное оформление увеличивает риск мошенничества, а также является сигналом для инвестора к тому, что таким упрощением пытаются привлечь инвестора, а это значит, что могут быть проблемы с ликвидностью и доходностью на рынке. Как раз таки сбалансированность в подходе к документальному оформлению сделок с недвижимостью является большим преимуществом таких стран, как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария.

Виктор Новиков, управляющий директор компании MY NEW HOTEL INVESTMENT:
В Австрии цена «входного билета» высокая. Хотя апартамент для отдыха можно найти за 100 тыс. евро, а земельный участок для строительства от 1000 евро за сотку. Но это будут инвестиции для отдыха, а не для зарабатывания денег. Для приумножения капитала рекомендуем более солидные вложения – от 500 тыс. евро. Преимущество – надежность!

Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент»:
Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Стабильная экономика, высокий уровень жизни, социальная защищенность, профессиональная медицина, достойное образование, прекрасный климат и лучшая экология – все это обеспечивает стабильный спрос на недвижимость, постоянный рост стоимости объектов, высокие арендные ставки и перспективы лучшей жизни на Зеленом континенте.

Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8% годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10-15%. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85%. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6-8% годовых на сдачу своих объектов первые 2-3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль — риски», а жить там, где нравится и комфортно.

Геннадий Тузов, директор EstateService Москва & EstateService Санкт Петербург:
Ориентироваться стоит на сезонную, краткосрочную аренду и места выбирать соответствующие. Долгосрочная аренда с учетом социально-ориентированных законов Евросоюза, защищающих арендатора, становится непривлекательной — никто не хочет оказаться в ситуации, когда арендатора приходится выселять через суд за неуплату, при этом понимая, что, возможно, суд сочтет обстоятельства последнего уважительными.

Таким образом для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.

Читайте также  Бизнес идеи или бизнес по русски

В случае привлечения управляющих компаний, для «сезонной сдачи» оптимально подходят рынки Франции (Лазурный берег), Испании, где кризис на рынке недвижимости никак не сказывается на спросе на сезонную аренду, а снижение цен — весьма на руку инвестору с деньгами, и Португалии. Если вы в состоянии заняться эксплуатацией собственной недвижимости самостоятельно — можно рассмотреть рынки Болгарии, Черногории и Турции, но доверять местным управляющим компаниям можно только под воздействием обильных вливаний под палящим солнцем.

Сергей Карцев, руководитель компании Zora Home:
Вот несколько основных уловок продавцов при продаже объектов недвижимости потенциальным рантье:

— продажа с гарантированным средним уровнем дохода от аренды в первые 2-3 года — цена завышена, и рантье получит просто часть своих денег назад, а сдавать, возможно, никто ничего не будет;

— указание дохода без налогов — готовиться надо к тому, что уровень дохода резко упадет;

— занижение услуг управляющей компании — часто при этом она аффилирована с застройщиком. Желательно выбирать независимую компанию с хорошей репутацией.

Артур Кобозев, еxecutive director компании IMEX Real Estate Broker LLC:
Рынок недвижимости ОАЭ является, без всякого сомнения, самым развитым и привлекательным на Ближнем Востоке. Наша компания работает на самом развитом и привлекательном рынке недвижимости в ОАЭ — в Дубае. Этот город известен на весь мир своими амбициозными проектами: самое высокое в мире здание и самый высокий отель, насыпные искусственные острова, целые районы небоскребов на берегу моря. Иностранные инвесторы могут покупать здесь недвижимость в полную собственность на свое имя, при этом они не платят никаких налогов на полученные от нее доходы. Приведу ключевые моменты, которые побуждают инвесторов выбирать дубайский рынок.

Дубайская недвижимость приносит высокий рентный доход – долгосрочная аренда приносит чистый доход 5-10%, краткосрочная — до 15% в год от стоимости недвижимости. Спрос на аренду очень высок – в Дубае проживает всего 10% коренного населения. Остальные 90% — иностранцы, которые работают в эмирате и, естественно, нуждаются в жилье.

Алексей Василевский, директор компании «Гермес Групп»:
На наш взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн человек ежегодно принимает почти 10 млн туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября. Снимают апартаменты в основном европейские туристы, для которых близость к морю не так критична, как для наших соотечественников. Удаленность до 1 км воспринимается нормально и на цене существенно не отражается.

Инвестиции в недвижимость за рубежом. Лучшие страны для вложений + советы эксперта

Содержание:

Основные причины инвестирования в заграничную недвижимость

Инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль. Нередко случается так, что банковский вклад приносит попросту смехотворную прибыль, которая даже не покрывает официальную годовую инфляцию. Безусловно, вклады в крупнейших банках России полностью безопасны и их сохранность гарантируется государством, но они не способны принести существенный доход.

Аналогичным образом дело обстоит с российской недвижимостью. Цены на нее не поднимаются с зимы 2013 года, а некоторые виды недвижимости и вовсе подешевели. Таким образом, даже приобретая элитные апартаменты в столице нельзя быть уверенным в том, что они не потеряют в цене в ближайшем будущем.

В свою очередь, ПИФ-фонды могут принести очень приемлемый доход, но вложение денег в них рискованны. При неверном выборе управляющего можно попросту потерять все накопления, что неприемлемо.

По этой причине, фактически единственным способом достойного и гарантированного дохода является вложений инвестиции в недвижимость за рубежом .

Почему это выгодно и на какие прибыли можно надеяться?

Существует сразу несколько причин, благодаря которым инвестиции в недвижимость за рубежом стала настоящим Клондайком для понимающих людей. Выглядят эти причины следующим образом:

  1. Инвестиции в зарубежную недвижимость практически не теряют в цене.
    Несмотря на все проблемы, имеющиеся в Европе и США, стоимость жилья в этих странах практически не падают в цене. Это, как минимум, позволит сохранить накопление в валюте без всякого риска.
  2. Высокая доходность при правильном размещении средств.
    Если грамотно распоряжаться деньгами, и вложить их в дома и квартиры определенных стран (речь об этом пойдет ниже), то можно получать до 20% доходности в валюте, и такую прибыль не сможет обеспечить ничего больше.
  3. Постоянный актив.
    Даже если инвестиции в зарубежную недвижимость не приносит постоянной прибыли (что бывает крайне редко), то в случае необходимости его всегда можно быстро продать и обратить в живые деньги. Покупатели на такой актив найдутся всегда.
  4. Скрытое владение.
    Вовсе не обязательно владеть недвижимостью лично. Большинство зарубежных стран позволяет приобретать квартиры через холдинги, фонды или оффшорные компании. Это помогает скрыть информацию о вложении денег в недвижимость.

ТОП-3 стран инвестиции в недвижимость за рубежом

Большинство людей абсолютно напрасно считают, что наилучшие страны для инвестирования – это США, Франция и Германия. Но столпы демократии и капитализма не являются лучшими для вложения денег в недвижимость.
Для инвестиции в недвижимость за рубежом существуют другие, куда как менее известные страны, недвижимость в которых способна приносить очень серьезный доход.

1 МЕСТО. Северный Кипр – дешевая недвижимость + курортная зона + простое получение ВНЖ

Возглавляет рейтинг инвестиций в зарубежной недвижимости с максимальной отдачей Северный Кипр. Это непризнанное государство отличается невероятным спокойствием (особенно на фоне остальной Европы) и стабильностью.
Страна находится под полным контролем Турции, но имеет собственное правительство и свод законов. Государство не признано ООН, но это никак не сказывается на жизни граждан или качестве отдыха в этой стране.
Стараниями турецкого руководства сделано все возможное для того, чтобы Северный Кипр превратился в настоящую витрину возможностей, и поэтому уровень жизни здесь ничуть не хуже, чем на Южном Кипре, а в некоторых аспектах и превышает ее.
Приобрести здесь недвижимость можно по следующим причинам:

  1. Идеальный климат.
    Триста дней солнечных дней в году, чистый морской воздух, теплое море и температура воздуха не опускается ниже +10 градусов. Северный Кипр – лучшее место чтобы встретить старость или растить детей. Жилье в этой стране можно использовать не только для получения прибыли, но и для комфортного проживания.
  2. Возможность получения вида на жительство (ВНЖ).
    Любая покупка жилья, вне зависимости от ее цены, даже возможность получить ВНЖ, и как следствия, гражданства в течение нескольких лет. Вид на жительство Северного Кипра дает право на бесплатную медицину во всей стране и поездки по Европе без Шенгена.
  3. Нет необходимости отчитываться о доходах.
    У покупателя недвижимости не спросят где он взял необходимую сумму на покупку квартиры или таунхауса. Властям страны не интересно происхождение средств. Главное условие, чтобы перевод на покупку жилья был осуществлен из местного банка.
  4. Крайне низкая стоимость владения недвижимостью.
    Управляющие компании Северного Кипра устанавливают более чем гуманные ставки на содержание жилья. К примеру, ежемесячный платеж за квартиру в 100 квадратных метров не превысит 50 евро. Сумма это смехотворна, учитывая столичные расценки на содержание.
  5. Минимальный пакет для оформления права собственности.
    Фактически, для того чтобы оформить сделку необходим лишь паспорт и документы на дом. Обычно, сделка закрывается в течение одного дня, что очень хорошо для приезжих.
  6. Легкость нахождения арендаторов.
    Не стоит думать, что ценность Северного Кипра заключается лишь в его очень хороших климатических условиях и туристическом потенциале. Дело в том, что в течение последнего десятилетия в стране очень активно развивается отрасль высшего образования. Имеется около десятка различных университетов в которых обучается порядка 25 000 студентов со всех стран мира.
    При этом качество образования не уступает английскому, а вот стоимость в несколько раз ниже. Студенты и являются основными арендаторами недвижимости в Северном Кипре. Причем как не сложно догадаться, студенты предпочитают снимать небольшие квартиры или апартаменты, а не дорогостоящие виллы. По этой причине целесообразно для инвестиции присмотрится к квартирам в современных жилых комплексах.

Смотрите отзывы владельцев недвижимости Северного Кипра:

Ознакомиться с лучшей недвижимостью Северного Кипра для инвестиций, можно по ссылке:

Источники: http://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/352847-dohodnyy-metr-kak-vybrat-zarubezhnuyu-nedvizhimost-dlya-investiciy, http://www.metrinfo.ru/invest/articles/investitsii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost-tipichnye.109566.html, http://reitinvest.top/articles/investicii-v-nedvizhimost-za-rubezhom-luchshie-strany-dlya-v

Источник: invest-4you.ru

Правовой вопрос