Инвестиции в новостройки с помощью ипотеки
Как инвестору заработать на недвижимости с помощью ипотеки
Многие рассматривают ипотечные программы только в разрезе приобретения жилья для личного пользования. Однако с их помощью можно инвестировать собственные средства и получить большую прибыль, чем при использовании банковских депозитов.
Руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI Рустам Азизов
Рассмотрим конкретный пример: квартира в проекте RDI «Ново-Молоково» на этапе котлована сегодня стоит порядка 2,3 млн руб. (однокомнатная общей площадью 30 кв.м). При первоначальном взносе, равном 20% от стоимости квартиры, сумма кредита составит 1, 84 млн руб., а процентная ставка по ипотечному кредиту будет равна 11,2%.
Если просчитать детальный график платежей и вычислить совокупный объем процентов, то получится, что за два года переплата по кредиту составит 390 000 руб. При этом, стоимость квартиры за этот же промежуток времени с учетом тенденций рынка вырастет, в среднем, на 30-40% даже в условиях высокой конкуренции и экономической нестабильности.
Соответственно, после продажи данной квартиры валовая прибыль может составить до 1 000 000 рублей, а чистая прибыль ее владельца может составить до 500 000 руб.
Теперь возьмем другой, более традиционный, но куда менее выгодный инвестиционный инструмент, доступный каждому физическому лицу – банковский депозитный вклад. Если его сумма будет аналогична 20% первоначального взноса за взятую в пример квартиру в «Ново-Молоково», то она составит около 500 000 руб.
Сейчас средняя процентная ставка по накопительным вкладам варьируется от 8 до 11,5% годовых. Крупные банки на сегодняшний день предпринимают меры по снижению депозитных ставок для того, чтобы стимулировать население направлять свои свободные средства в различные сегменты российской экономики, а не просто хранить их до лучших времен.
Исходя из этого, за тот же двухгодичный срок, в течение которого мы рассматривали ипотечное инвестирование в жилую недвижимость, прибыль по депозитному вкладу едва превысит 100 000 рублей.
Эти простые подсчеты наглядно показывают, что инвестиции через ипотеку принесут прибыль почти на 400 000 рублей больше, чем депозит.
К тому же, в процессе и по итогам реализации квартиры можно будет воспользоваться дополнительными государственными механизмами. Например, получить налоговый вычет в размере до 260 000 рублей и вернуть 13% от уплаченных по ипотеке процентов. Также, для приобретения квартиры можно привлечь и материнский капитал.
В настоящее время на рынке осталось не так много способов выгодного инвестирования в обход показателей роста инфляции. Рынок жилой недвижимости предлагает нам два беспроигрышных варианта. Первый – приобретение квартиры на ранних этапах возведения проекта, на уровне котлована. В этом случае надо располагать временем, средний срок возведения жилого дома составляет от года до двух лет.
Необязательно ждать сроков сдачи дома Госкомиссии и получения права собственности, ведь в этом случае последующая перепродажа будет облагаться налогом на прибыль. Гораздо выгоднее перепродать квартиру по договору уступки прав на высокой стадии готовности объекта. Многие сейчас так и поступают: вкладывают средства в строящийся дом, а ближе к его сдаче перепродают квартиру и таким образом имеют возможность приобрести жилье большей площади.
Особо следует отметить, что квартиру, обремененную ипотекой, возможно реализовать по предварительной договоренности с банком. И если раньше сделки с залоговыми квартирами были редкостью, то сейчас это – распространенная практика на рынке, которая требует чуть больше бюрократических нюансов. В частности, для реализации ипотечной квартиры необходимо будет получить разрешение банка на проведение сделки.
Таким образом, мы видим, что на первом месте по инвестиционной привлекательности находится приобретение жилья на стадии «котлована», которое позволит получить максимальную прибыль. И лишь потом следует банковский депозитный вклад.
Выгодно ли инвестировать в жилье с помощью ипотеки?
Куда вложить свои деньги? Этот вопрос обычно не задается просто так. Достаточно часто люди рассчитывают не просто сберечь свои финансы, но и преумножить их. Безусловно можно воспользоваться банковскими вкладами, однако не у всех россиян есть доверие к этой системе. Недавняя история с «Мастер Банком» еще раз продемонстрировала это. Банк производил впечатление стабильного кредитного учреждения, входил в первую сотню российских банков по размеру активов, владел одной из крупнейших в стране сетей банкоматов. Кроме того, в одном из рейтингов этого года он занимал второе место в списке «самых надежных» банков. И вдруг у него отозвали лицензию! По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, банк «был вовлечен в обслуживание теневой сети экономики и незаконного оборота». Все это не может не беспокоить клиентов. Естественно, каждый получит свои гарантированные 700 тысяч рублей, но судьба денег, превышающих эту сумму, весьма туманна.
Все это, по мнению экспертов рынка недвижимости, еще раз подчеркивает надежность инвестиций в жилье. Так генеральный директор ООО «Магистрат» Алексей Болдин считает: «Произошедшее вполне способно вызвать всплеск опасений людей за сохранность их вкладов в негосударственных банках. В случае, если ситуация усугубится за счет других негативных макроэкономических явлений, некоторая часть вкладчиков действительно станет искать альтернативные варианты сохранения своих сбережений. В подобных обстоятельствах ценность недвижимости, как наиболее надежного, а при правильном подходе, и наиболее выгодного инструмента вложения капитала, многократно возрастает. Грамотно выбранный жилой объект может принести соинвестору от 10 до 25% годовых. При этом риски вкладчика, если строительство ведется крупным, заслуживающим доверия девелопером, минимальны».
Инвестируя в недвижимость, объект необходимо выбирать с умом. Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», отмечает, что на сегодняшний день наиболее выгодно покупать квартиры в домах эконом-класса Москвы, блажащего Подмосковья, а также территория новой Москвы на расстоянии до 15 км от МКАД. Безусловно, выгоднее всего приобретать на стадии котлована, тогда цена может вырасти до 30 % только по причине строительного роста самого объекта. Однако, инвестировать надо с умом. Александр Энгель советует обратить внимание на местоположение, транспортную доступность, востребованность района среди покупателей, его будущую инфраструктуру: «Наибольший рост цен показывают новостройки в районах, где строят новые дороги и станции метрополитена. Рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%. В качестве примера можно привести такие районы как Митино, Строгино, Выхино-Жулебино». В инвестиционных целях лучше всего приобретать маленькие однокомнатные квартиры и квартиры-студии.
Не все могут позволить себе сразу купить квартиру, однако желание инвестировать в недвижимость есть. Безусловно, это сделать можно с помощью ипотеки. Но есть ли в этом выгода? Ответ на этот вопрос выясняли специалисты компании «Домус финанс».
Как известно, значительная доля квартир приобретается с инвестиционными целями на начальных этапах строительства. При этом некоторые прибегают к помощи ипотеки. Специалисты «Домус финанс» привели пример расчета экономической целесообразности такого действия.
Например, вы покупаете квартиру за 5 млн. рублей, вносите 30 %, а остальное берете в кредит на 5 лет. При запрашиваемой сумме кредита в размере 3,5 млн. рублей и средней процентной ставке 13 %, платеж получится достаточно внушительным — 79 636 рублей. Такую ежемесячную финансовую нагрузку может позволить себе далеко не каждый заемщик, однако при более длительном сроке кредита и переплата будет больше. В данном случае переплата по кредиту за 5 лет составит примерно 1 276 160. К этому также надо прибавить дополнительные расходы: страхование объекта недвижимости, а также жизни и трудоспособности заемщика. Эти платежи могут варьироваться в зависимости от условий страховой компании, возраста, здоровья заемщика и т.д. Но если взять среднюю страховую выплату в размере 20 000 руб. в год, то за пять лет «набежит» 100 000 руб. Таким образом, через 5 лет квартира обойдется в сумму около 6 376 160 руб. А сколько же удастся заработать за этот же срок?
В среднем, по оценкам специалистов компании «Домус финанс», с начала стройки до момента сдачи дома в эксплуатацию цена квартиры вырастает примерно на 25 %, если рассматривать сегмент эконом- и комфорт-класса. Помимо роста стоимости за период строительства, можно рассчитывать на ежегодный рост цен на уровне 5-8 % за год. Однако последний показатель — переменный и зависит от рыночной конъюнктуры. Таким образом, если не брать в расчет рыночный рост, то доход от инвестиций составит не менее 6 250 000 руб. Это хороший заработок, но только для покупателей с «прямыми» деньгами.
«Однако стоит отметить, что при большом первоначальном взносе — от 70 % и выше, покупка новостройки с помощью ипотеки может оказаться выгодной», — говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Так, при взносе в размере 70 % за ту же квартиру клиенту остается взять в банке 1,5 млн. рублей, и при ставке 12 % на 5 лет сумма ежемесячного платежа составит 33 400, а переплата по кредиту – 504 тысяч рублей. К тому же, на недостающую сумму можно взять и потребительский кредит.
Итак, инвестиции в недвижимость – надежный способ подзаработать. Но рассчитывать надо на собственные средства, а не на заемные.
Ипотека как средство инвестирования. Основные риски
Чтобы сохранить и приумножить свои накопления, каждый человек ищет наиболее подходящие для себя варианты. Вложения в недвижимость являются одним из популярных способов сбережения. Они вполне надежны, окупаемы и приносят доход – это, если не учитывать возможные риски. Приобрести недвижимость за наличные могут себе позволить состоятельные люди. Средний класс, чей уровень дохода не позволяет купить квартиру сразу, выбирают приобретение недвижимости в ипотеку.
На первый взгляд может показаться, какая тут возможна выгода, если помимо основного долга банку выплачиваются проценты, причем немалые. В неменяющихся экономических условиях это было бы действительно не выгодно, но такие явления, как инфляция поворачивают ситуацию в пользу клиента. Вложенные сейчас деньги через несколько лет уже могут ничего не стоить, а вещи, в частности недвижимости, поднимаются в цене прилично, что даже покрывает выплачиваемые проценты по ипотеке.
Рассмотрим, как инфляция влияет на стоимость денег, почему лучше купить квартиру в ипотеку сейчас, чем копить и купить ее в далеком будущем, может ли ипотека стать инструментом для инвестирования, есть ли в этом выгода, какие риски возможны при таком вложении денег?
Инфляция и накопления.
Этим словом сейчас сложно кого-то удивить. Люди привыкли к тому, что цены растут, деньги обесцениваются. Если раньше на 100 рублей можно было закупить еды на неделю, то сейчас хватит только на пачку молока и батон. Это процесс вполне естественный и служит для стимулирования и роста экономики. В условиях инфляции цены растут на все, не только на единичные товарные виды. Простой рост цен на отдельные виды продукции эксперты называют скачком, а вот когда этот рост стабильный на все товары, то это уже носит название инфляционного процесса.
Небольшая инфляция есть в экономике практически каждого государства. В отдельных странах она носит масштабный эффект (обычно это страны третьего мира). Банки ориентируются под уровень инфляции и подгоняют под него свои продукты, особенно процентные ставки. Таким образом, инфляция может быть выгодна ипотечному заемщику, особенно, если будет взята по льготным тарифам (с господдержкой, военная, для молодой семьи) с низким процентом. В течение периода выплаты под действием инфляции платеж будет обесцениваться, и фактически заемщик выплатит меньше, чем взял. Правда, стоит сразу сказать, что быстрый и большой рост инфляции может негативно сказаться на финансовом состоянии клиента. К сожалению, индексация зарплаты происходит отстающими от инфляции темпами. Если человек окажется в финансовом кризисе, то денег на платеж по ипотеке может не остаться.
Ипотека – как метод инвестирования денег.
Этот вид кредитования вполне может стать способом вложения денег с целью их сохранения и даже приумножения. Сейчас ставки по ипотеке почти сравнялись с уровнем инфляции, поэтому выплачиваемые проценты почти все «тают» под действием инфляционных процессов. Та сумма, которую заемщик выплачивает сегодня, уже не имеет той же ценности, что было вчера. Официальный уровень инфляции заявляется правительством на уровне 7-9% в год. Исходя из этого, банки устанавливают проценты по ипотеке на 3-7% выше. Так, ипотеку с господдержкой можно оформить под 12% годовых. Если судить по росту цен на базовые продукты, то можно сразу заметить, что инфляция неофициальная гораздо больше заявленной. Учитывая, что деньги обесцениваются, что стоимость товаров растет на тот же процент, можно предположить, что ипотека, несмотря на переплату, может стать способом инвестирования денег.
Рассмотрим пример: в 2006 году однокомнатная квартиру в Москве стоила 2,5 млн.р. Ставка по ипотеке тогда составляла в пределах 7%, а инфляция (неофициальная ) 10%. Если оформить ипотеку на 10 лет, с ПВ 20%, то платеж составил бы около 23,5 т.р., а переплата порядка 800 т.р. Итого, в 2016 году клиенту ипотека обошлась 3,3 млн.р. В 2016 году эта же квартира уже стоит порядка 4 млн.р. Получается, что, не смотря на переплату за 10 лет, покупатель не только сохранил вложенные средства, но и приумножил их.
Не все ипотечные предложения могут принести очевидные выгоды. Последние тенденции таких вложений состоят в том, чтобы вложиться в новостройку на этапе строительства, когда цена за квадрат чуть выше его себестоимости. По мере строительства и дальнейшей сдачи стоимость увеличивается примерно в 1,5-2 раза, а с появлением соответствующей инфраструктуры (супермаркетов, остановок, школ, садиков) и того больше.
Риски ипотеки, как способ инвестирования.
Возможные риски могут свести на нет всю возможную доходность и даже ввести покупателя в убыток.
- Несдача дома или его недостройка. К сожалению, строительные компании не всегда ответственно относятся в своей работе. Иногда дом бывает построен с нарушением стандартов, что делает опасным проживание в нем, поэтому строители сдать его не могут и объект превращается в долгострой. Также компания может просто собрать деньги с жильцов, свернуть свою деятельность и оставить дом недостроенным. Подобные случаи встречаются сейчас довольно часто. Обманутые дольщики пытаются доказать свои права в суде, но такие дела тянутся годами. Если в таком случае клиент оформил и ипотеку, то получается, что фактически дома нет, деньги платить нужно. Здесь можно избежать подобного риска, если покупать только у проверенных аккредитованных застройщиков.
- Валютная ипотека. В 2005-2007 гг. она была очень популярна среди заемщиков. Тогда валюта стоила дешевле, а ставки по валютной ипотеке были заметно ниже, чем по рублевой. По факту, такой займ обходился дешевле стандартного. Однако, в 2012-2015гг. валютные заемщики схватились за голову, когда курсы взлетели вверх, а платеж увеличился в 2-2,5 раза. У кого доход был в валюте, это было не так страшно. Те, кто получал зарплату в рублях, пришлось туго. Если до взлета цен при платеже в 1000 долларов из зарплаты уходило около 30 т.р., то потом стало уходить 70 т.р. Многие заемщики остались в безвыходном положении, потому что платеж превышал даже размер дохода. Валютная ипотека будет выгодна тому, кто получает доход в валюте, т.к. риски значительно уменьшаются, и заемщик не зависит от скачков курсов. На короткие сроки (до 5 лет) также можно рассмотреть валютную ипотеку. На более длинных сроках сложно угадать, что будет с валютой.
- Снижение дохода или его потеря. В России всегда все кризисные и инфляционные явления сопровождаются сокращениями с должностей, невыплатой зарплаты, ее задержками. В связи с этим возникают просрочки по ипотеке. Здесь, конечно, сложно сказать, что делать, потому что даже самый финансово-стабильный человек может вмиг потерять свое положение. Оптимальный вариант – обеспечить на счете для погашения сумму, которой бы хватило на несколько платежей (4-6). Это позволит в сложной ситуации не думать о том, где взять деньги для погашения, а решать проблемы (найти новую работу, новый источник дохода и проч.)
Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими
Источники: http://xn--80aalj1bfgbfkc.xn--p1ai/mnenie-eksperta/kak-investoru-zarabotat/, http://sob.ru/news/2013/11/29/vygodno_li_investirovat_v_zhile_s_pomoschyu_ipoteki, http://mycredit-ipoteka.ru/vklad_ipoteka/ipoteka-kak-sredstvo-investirovaniya-osnovnyie-riski.html
Источник: