Инвестиции в отель за границей
В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.
Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.
1. Жить самому
Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.
Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.
Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.
Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.
Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше.
Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.
Выручка
Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).
На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.
Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.
На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.
Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.
Расходы
Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.
Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.
Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.
Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).
Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.
А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.
Доходность
После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).
Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.
С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.
Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.
Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.
Цены
Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.
На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.
Подводные камни
1. Апартаменты могут быть не построены
Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.
2. Неудачное расположение апартаментного комплекса
Гостей и выручки будет мало.
3. Нечестная управляющая компания
Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.
Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.
4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.
5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера
Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.
Как не попасть на мель:
- апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
- проверять управляющую компанию
Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит
В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.
Но есть проблемы:
1. 2 года ожидания строительства
Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет
2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%
Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.
Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.
Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.
Выводы:
- апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
- апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
- более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
- тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
- бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
- приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете
Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера
С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.
Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.
Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.
В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.
Преимущества инвестиций в номера отелей
Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.
Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.
Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.
Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.
«Подводные камни» инвестиций в номера
Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как купля-продажа отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.
Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель бизнес-класса и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.
Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью. Во-первых , это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер. Во-вторых , крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.
Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.
Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц ( Нью-Йорк , Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие бизнес-туристов , имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).
Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя. Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации. Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.
Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.
Инвестиции в отель на паях
Инвестиции в туристический бизнес
Как вы относитесь к отпуску, проводимому в своём отеле?
Вы когда-нибудь думали, что инвестиции в туристический бизнес могут принести солидные дивиденды не только толстосумам, но и людям, доходы которых не исчисляются миллионами долларов? Поверьте, это не миф, а реальность! Один из вариантов – сочинский пансионат «Лучезарный».
В нём отдыхают в том числе и те, кто разглядел выгоду от вложений в подобного рода недвижимость и во время отпуска проводит время в номерах, дневное пребывание в которых обойдётся в шестнадцать тысяч рублей. Чтобы прожить неделю, надо отдать сто тысяч. Если же вы решите любоваться красотами пляжей месяц, то приготовьтесь расстаться с тремястами сорока девятью тысячами рублей.
Когда инвестиции в туристический бизнес составляют от 16 000 рублей, то вам причитается от 19% до 26% в год. Ни один депозит, открытый даже в самом солидном банке, не принесёт такой прибыли!
Многие терзаются сомнениями и не верят в эдакое чудо. Напрасно! Просто попробуйте вникнуть в детали, и тогда всё станет понятно.
Не приходилось слышать о «Стране Дарии»? Это Потребительское общество предлагает принять участие в программе, получившей название «Отель на паях», подразумевающей совместные вложения в недвижимость коммерческого плана. От вас требуется лишь определиться с минимальным размером пая и способом распоряжения доходом.
Чем уникальна программа?
Достаточно профинансировать всего один день отдыха. Инвестируйте сумму, равную шестнадцати тысячам рублей, после чего вы становитесь полноценным пайщиком.
Проект предполагает кредит на льготных условиях (4%). За его получением вы обращаетесь к другим членам кооператива или вносите пай в срок, определённый десятью месяцами.
Пожизненное владение. Вы можете извлекать выгоду, получая дивиденды в денежном эквиваленте. Однако многие предпочитают отдых в одном из комфортабельных номеров.
Составление инвестиционного плана. Время отдыха или начисления средств каждый волен определить на своё усмотрение.
Трудоустройство
Пайщики автоматически становятся претендентами на должность, связанную с управленческими обязанностями.
Конечно, обеспечение эффективного функционирования пансионата возложено на профессионалов. Однако вместе с другими участниками проекта вы наделены правом принимать решения.
Никаких бюрократических препонов
После заполнения анкеты, подписания договора вы становитесь пайщиком. Вашу деятельность не нужно регистрировать. Операции, производимые с паем, тоже не требуют уплаты налогов. Потребительское общество исключает подобного рода необходимость.
Каждый руководствуется исключительно своими желаниями
Никто не скажет и слова, когда вы пожелаете отойти от дел.
Как вступить в программу «Отель на паях»
Вопрос с выбором пансионата в Сочи успешно решён. Вскоре прибудут специалисты для производства работ по реконструкции. Проект от ПО «Страна Дария» обещает быть успешным. Свидетельством тому активное развитие сети участников. Поспешите! Вскоре паевые взносы возрастут в цене.
Преимущества программы
Коммерческая целесообразность. Количество желающих отдыхать в Сочи постоянно растёт. Выгодное расположение пансионата (первая курортная зона), удалённость пляжа от железной дороги, великолепная транспортная инфраструктура (от центра добираться всего двадцать минут) гарантируют заполненность всех ста пятидесяти пяти номеров здания в шесть этажей.
Обслуживание туристов на высшем уровне. Масса достопримечательностей. Прекрасные виды, открывающиеся из окон, мгновенно поднимают настроение.
В недалёком будущем планируется расширение жилой зоны. На площадке в три с половиной гектара построят комфортабельные коттеджи, дополнительные корпуса (уровень «Стандарт»).
Минимум требований к пайщикам
1. Человек должен быть не младше восемнадцати лет.
2. Наличие ИНН, паспорта.
3. Необходима оплата паевого, членского, вступительного взносов (достаточно всего двух тысяч рублей).
Риски исключены
· деятельность в рамках закона;
· пайщики допущены к управлению;
· обеспечено гарантированное владение паем.
Право выбора
Пайщик может получать дивиденды либо выбрать проживание в номере.
Как видим, инвестиции в туристический бизнес доступны и представляют собой не только выгодное, но и чрезвычайно приятное дело.
Внимание! Для того что бы стать инвестором в программе «Отель на паях», необходимо стать ассоциированным инвестором.
Как стать ассоциированным пайщиком
Источники: http://smart-lab.ru/blog/448965.php, http://tranio.ru/articles/riski_i_vygody_investiciy_v_gostinichnye_nomera/, http://www.save-yourmoney.ru/nadezhnye-investitsii/investitsii-v-otel-na-payakh/
Источник: