Консультант по инвестициям в недвижимость

Содержание
  1. Инвестиции в недвижимость
  2. Каковы отличительные особенности вложений в недвижимость?
  3. 1. Высокий порог входа.
  4. 2. Относительно низкая ликвидность.
  5. 3. Потребность в относительно активном управлении.
  6. 4. Низкая арендная доходность.
  7. 5. Умеренная общая доходность.
  8. Наши услуги
  9. Создание Экспресс Личного Финансового Плана
  10. Разработка Полноценного Личного Финансового Плана
  11. Сопровождение личного финансового плана
  12. Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.
  13. Оглавление.
  14. Заработок на недвижимости: аренда или продажа?
  15. Спекулятивный доход на недвижимости.
  16. Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.
  17. Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.
  18. 5 хаков при инвестировании в недвижимость.
  19. Где взять деньги для покупки недвижимости?
  20. Инвестиции в коммерческую недвижимость.
  21. Инвестиции в жилую недвижимость.
  22. Инвестиции в зарубежную недвижимость.
  23. ПИФы недвижимости.
  24. Риски инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость

Каковы отличительные особенности вложений в недвижимость?

С одной стороны, вложения в недвижимость — это доход не только от сдачи ее в аренду, но и от роста ее стоимости. С другой стороны, стоит учитывать несколько факторов:

1. Высокий порог входа.

Инвестиции в недвижимость требуют значительного стартового капитала: даже однокомнатная квартира на вторичном московском рынке обойдется минимум в 5 млн рублей. Таким образом эти инвестиции подходят только ограниченному кругу инвесторов, располагающих подобными свободными средствами (если только не связываться с ипотекой, которая в свою очередь является очень долгим кредитом).

2. Относительно низкая ликвидность.

Вложения в недвижимость отличаются относительно низкой ликвидностью — для перевода инвестиций в денежные средства ее необходимо сперва продать, что из-за цикличности рынка недвижимости может быть проблематично.

Иными словами, в периоды экономического спада цены на недвижимость тоже снижаются — и если вам потребуется выйти из инвестиций именно в этот момент, вы можете столкнуться с определенной упущенной выгодой и даже убытками.

3. Потребность в относительно активном управлении.

Инвестиции в жилую недвижимость требуют определенных затрат — как финансовых (налоги, коммунальные платежи, мелкий ремонт), так и временных. При этом сдача квартиры в аренду очевидным образом значительно повышает затраты, а кроме того подвергает вас риску контрагента — иными словами, риску, что ваш арендатор откажется исполнять свои финансовые обязательства перед вами.

Таким образом, инвестиции в недвижимость требуют определенного управления и мало подходят инвесторам, которые хотят вложить куда-нибудь свои средства на N лет и получать пассивный доход.

4. Низкая арендная доходность.

Многих потенциальных инвесторов недвижимость привлекает возможностью получения дохода от аренды: богатое воображение сразу рисует картины красивой жизни раньте. Но давайте мыслить трезво: средняя арендная доходность сейчас составляет около 4−5% от стоимости квартиры в год. Получается, если мы рассматриваем исключительно доходы от аренды (без учета изменения стоимости самого актива), то инвестиции в недвижимость выглядят не особо привлекательно: даже простой банковский депозит обещает большую доходность — средние ставки по вкладам в рублях в банках первой десятки сейчас находятся на уровне 10%.

5. Умеренная общая доходность.

Безусловно, рассматривать исключительно арендный доход не совсем верно, ведь в таком случае мы не учитываем рост стоимости недвижимости. Если мы добавим к арендной доходности рост стоимости недвижимости, то мы получим что-то в среднем чуть большее, чем процент по вкладу. Но стоит помнить, что процент по вкладу — это почти безрисковый доход по высоколиквидному активу, а с недвижимостью есть несколько проблем, описанных выше.

подобные инвестиции могут быть неплохим способом диверсификации портфеля для состоятельных инвесторов — при условии, что портфель уже содержит банковские вклады и ценные бумаги. В таком случае жилая недвижимость (купленная не в кредит) выглядит хорошим дополнением.

Наши услуги

Создание Экспресс Личного Финансового Плана

Данный тип плана необходим абсолютно всем начинающим инвесторам и людям, которые только задумываются о финансовом будущем и настоящем, так как он позволяет оценить и выявить имеющиеся финансовые проблемы, соотнести будущие цели и текущие финансовые возможности.

• анализ вашей финансовой ситуации;
• определение вашего отношения к рискам;
• определение ваших крупных финансовых целей (сроки достижения, стоимость, приоритет)
• построение стратегии инвестирования;
• расчет вашего инвестиционного финансового плана на определенный срок;
• подбор инвестиционных инструментов с учетом ваших потребностей.

Расчет сопровождается детальным описанием того, как, когда и куда будет происходить инвестирование. На этом разработка финансового экспресс плана заканчивается, и далее Вы самостоятельно инвестируете средства согласно плану.

На просторах интернета Вы можете встретить множество вариаций разработки такого экспресс плана, и в большинстве случаев он разрабатывается бесплатно, как и у нас.

Разработка Полноценного Личного
Финансового Плана

Полноценный ЛФП становится необходим продвинутым инвесторам, которые уже имеют экспресс план на одну или несколько крупных целей и реализовывают их. Особенно остро встает вопрос о наличии комплексного (полноценного) ЛФП в ситуации, когда необходимо провести независимый аудит имеющихся активов и пассивов с целью оптимизации доходов и расходов семьи.

Читайте также  Руководящие принципы для иностранных инвестиций

Полноценный финансовый план включает в себя:

• взятие Вами под контроль своих денежных потоков (ведение личного или семейного финансового учета как минимум 3 месяца);
• анализ вашей финансовой ситуации;
• анализ структуры ваших доходов и расходов;
• анализ структуры ваших активов и пассивов;
• определение вашего отношения к рискам;
• определение ваших крупных финансовых целей (сроки достижения, стоимость, приоритет);
• описание вашей текущей финансовой ситуации;
• предложения по изменению вашей финансовой ситуации;
• построение стратегии инвестирования;
• расчет вашего личного финансового плана на определенный срок;
• подбор инвестиционных инструментов с учетом ваших потребностей.

Работа по составлению полноценного ЛФП может занимать от 1 до 2 месяцев, предполагает много встреч и работы со своим финансовым консультантом. Стоимость комплексного ЛФП варьируется от 30 000 рублей до 100 000 рублей в зависимости от объема работы, наличия уже сформированного капитала, наличия разветвлений в финансовой жизни домохозяйства. В силу сложности и многогранности работы качественный полноценный ЛФП создать самостоятельно невозможно без профильных знаний.

Сопровождение личного финансового плана

В рамках созданного финансового плана конкретные шаги планируются только на 1 года. Далее ежегодно, ежеквартально или ежемесячно ситуация может меняться (в зависимости от выбранных инструментов инвестирования). Чтобы капитал рос, пассивный доход сохранялся, а поставленные финансовые цели достигались – требуется проводить анализ текущей ситуации, при необходимости внося соответствующие коррективы.

• составление подробного отчета по инвестиционному портфелю;
• фактические расчеты по уже осуществленным инвестиционным действиям;
• личное консультирование по всем возникающим у инвестора вопросам;
• сравнительная характеристика фактических и плановых показателей;
• рекомендации по внесению изменений в портфель, выбору инструментов инвестирования.

Встречи проводится с определенной периодичностью – ежегодно для накопительных программ, раз в полгода/квартал или чаще для инвестиционных программ.

Стоимость сопровождения личного финансового плана – 15 000 рублей в год.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «», то, скорее всего, 90% из них ответят: «».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Оглавление.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Читайте также  500 бизнес идей нелли федосенко

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

  • Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

  • Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

  • Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Читайте также  Внешние и внутренние факторы оценки инвестиций

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

  • Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Источники: http://finsovetnik.com/investicii-v-nedvizhimost/, http://bogatt.ru/nashi-uslugi/, http://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Источник: invest-4you.ru

Правовой вопрос