Мы понимаем в инвестициях в недвижимость

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже, доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• новостройки для перепродажи;
• новостройки для сдачи в аренду;
• инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
• прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);
• инвестирование в таунхаусы ;
• инвестирование в быстровозводимые модульные дома.

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идет об агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
2. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
3. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
4. new З стратегии заработка на дачных участках
5. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
6. Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
7. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
2. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
3. Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа
4. Покупка комнат и сдача их посуточно
5. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
6. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
7. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
8. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

1. Покупка недвижимости и имущества должников с торгов и аукционов по банкротству
2. Банкротство физических лиц
3. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
4. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
5. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
6. Инвестирование в гаражи
7. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

20 стратегий инвестирования в недвижимость с нуля в 2018 + анализ доходности и окупаемости

Инвестиции в недвижимость являются высокодоходным видом вложений и формой управления капитала. В статье рассмотрим 25 прибыльных стратегий инвестирования в различные объекты недвижимости, их преимущества и недостатки, оценим риск / доходность, подробно разберем: «как начать инвестировать без денег». Статью подготовил Жданов Иван Юрьевич предприниматель, инвестор, к.э.н., лауреат государственной премии и ментор в бизнес-инкубаторе HSE Inc.

Виды дохода

Первое что необходимо понять в инвестировании и разделить – это то что есть два вида дохода:

• единоразовая прибыль, которая возникает, когда мы что-то продаем (при продаже квартиры или земельного участка).
• постоянный пассивный доход – создание актива, который периодично или постоянно приносит прибыль. Такой доход возникает когда недвижимость представляет собой бизнес, то есть актив управление которым позволяет регулярно получать доходы. Так сдачу квартир в аренду часто относят к пассивному доходу, когда внимание на управление почти сведено к нулю.

Самым известным инвестором, создателем пассивного дохода на инвестициях в недвижимость был Роберт Кийосаки, который по этому поводу сказал: «», поэтому наша основная задача будет направлена на то, чтобы найти постоянный пассивный доход. Ниже мы рассмотрим различные стратегии получения как пассивного так и единоразового дохода.

Доходность недвижимости по годам

Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург (также цены растут в региональных центрах). Рост цен связан с тем, что они крупные мегаполисы имеют больше возможности для заработка и притягивают людей для работы и бизнеса из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на объекты недвижимости. Еще один из факторов, влияющих на рост цен – это демографический рост населения (характерно для некоторых регионов, например Северо-Кавказского).

На рисунке ниже показана динамика роста цен на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра квартир.

Давайте рассмотрим непосредственно сами стратегии инвестирования в недвижимость и оценим в каких случаях выгодно применять ту или иную.

#1. Покупка → ремонт → продажа

Первая стратегия инвестирования это покупка недвижимости (как правило квартиры), ее ремонт и продажа по рыночной цене. Любая инвестиционная стратегия заключается в поиске или создания потенциала, который обеспечит прибыль. В данной стратегии создается потенциал в виде дополнительной ценности как чистовая отделка помещения, что увеличивает стоимость продажи. Доход составляет порядка 15-20% от первоначальной цены покупки. Для ускорения реализации данной стратегии можно привлечь деньги спонсора или инвестора под покупку объекта.

*

Разберем несколько факторов успеха в реализации такой схемы вложения:

Первый фактор успеха в данной стратегии – это покупка по минимальной цене. Идеальным условием будет, если цена будет ниже рыночной в данном районе. Как правило, застройщики снижают цены на 10-15% перед новогодними праздниками, т.к. им необходимо закрыть готовую отчетность. Поэтому оптимальным временем покупки будет осень (ноябрь-декабрь), когда появляются спецпредложения и различные акции. Спецпредложения часто включают дополнительные бонусы как машиноместа, кухня в подарок и т.д. Акции, как правило, распространяются на снижение цены за кв.м. Также скидки привязывают к другим праздникам 8-марта или 23 февраля, но они зачастую меньше.

Второй фактор успеха – это поиск района, в котором есть устойчивый спрос на строящееся жилье. Это очень важно при реализации квартиры, в противном случае период возврата денежных средств увеличится. Активным спросом пользуются квартиры, строящиеся около различных транспортных узлов: станции метро (), железнодорожных станций связывающих город и область. Покупатели готовых квартир около транспортных узлов – рабочие, а для них скорость

Третий фактор успеха стратегии заключается в минимизации затрат на ремонт и чистовую отделку. Все ремонтные фирмы в стоимость ремонта включают затраты на рекламу и продвижения, поэтому цены будут выше, чем у бригад зарегистрированных в различных агрегаторах. Поэтому для поиска строительной бригады можно воспользоваться различными сервисами анализ которых приведен в таблице ниже.

Шеринг-экономика и инвестиции в недвижимость

Пару недель назад мы опубликовали статью про «шеринг-экономику» и собрали под ней небольшой ворох комментариев. Я некоторое время отвечал на них напрямую, но потом решил, что стоит собрать мысли в еще один полноценный текст, чтобы расставить точки над “i”. В этой статье речь пойдет про то, когда стоит считать недвижимость инвестицией, и в каком возрасте она превращается в обязательный пассив.

Дисклеймер: это авторский текст от меня, Дмитрия Резникова, точка зрения автора может не совпадать с точкой зрения компании United Traders. Кроме того, в этом тексте я намеренно упростил массу вещей для краткости. Это действительно продолжение дискуссии из прошлой статьи, ну и приглашение к новой.

Итак, «шеринг-экономика» — это когда люди сознательно отказываются от личной собственности в пользу собственности условно «общественной» (аренда, прокат, прочий «шеринг»). На самом деле, таких людей с каждым годом становится все больше. Поколение «миллениалов» вполне довольствуется небольшим набором материальных благ: ноутбук, смартфон, наушники и одежда по сезону, а все остальное арендует по мере необходимости.

«Виноваты» в таком положении вещей интернет и глобализация. Если раньше человек был привязан к какому-то конкретному месту, учась в институте и затем работая, то сейчас удаленная работа шагает по планете, билет на другой конец света по карману, доступ к деньгам или иным активам есть отовсюду, а виз либо нет, либо их легко получить. Молодежь активно использует эти новые возможности. Почему бы не поработать годик с Бали? Зачем покупать квартиру, если у меня еще нет семьи, и я даже не знаю, где захочу жить завтра? Зачем вообще вкладываться в пассив, когда можно заставить деньги работать, и получить в итоге больше?

Для более зрелых людей, воспитанных в традиции «посадил дерево, построил дом», такой подход кажется безответственным и нелепым. В этой статье я попробую разобраться, насколько идея жить «без кола и без двора» оправдана в реальности, и когда от нее необходимо отказываться.

Сферический Вася

Для того, чтобы проиллюстрировать идею «недвижимость как инвестиция», представляю вам условного программиста Васю из Воронежа. Это будет «сферический в вакууме» пример, что вообще-то не очень правильно, но для иллюстрации подойдет. Итак, Вася закончил московский айтишный вуз, теперь он разработчик фронтендов, у него хорошая удаленная работа и неплохие перспективы. Поскольку он начал работать еще на третьем курсе, живя в общаге, то смог скопить пару миллионов, и теперь, вернувшись в Воронеж, жизнь в котором его полностью устраивает, стоит перед выбором: купить однушку где-нибудь в районе улицы Лизюкова или снять ее там же.

При подготовке этого текста я нашел статью с оценкой участников рынка, утверждающих, что квартирные рантье в целом зарабатывают от 4 до 7% от стоимости недвижимости в год. Я проверил эти цифры по циановской базе, и они оказались весьма точными. Вот, например, предложения по продаже и аренде однушки в одном и том же доме прямо напротив улицы Лизюкова:

Нехитрая арифметика показывает, что годовая аренда квартиры обходится примерно в 6.5% от ее стоимости. Такие же цифры обнаружились и в Москве. При этом процент уменьшается с ростом метража и цены квартиры. Так, двушка в сталинке в самом центре Воронежа у Каменного моста стоит 3.13 млн руб; такая же двушка в том же доме сдается за 14 тысяч (без учета коммунальных платежей), т.е. за 5.36% в год. Трехкомнатные квартиры сдаются в среднем за 4.5% от стоимости в год, что в Воронеже, что в Москве.

В любом случае, оценка в 6.5% годовых для Васи и его однушки вполне реалистична. Если он купит квартиру, то эти проценты он фактически будет получать за счет экономии на аренде. Таким образом, вопрос стоит просто: может ли Вася каким-то образом заработать больше, чем 6.5% годовых? Если он разбирается в финансах, экспериментирует с инвестициями и обоснованно рассчитывает на доход от 15% годовых, ему экономически целесообразно квартиру снимать. Если же единственный известный ему финансовый инструмент – это вклад в Сбербанке, и разбираться в инвестициях он не хочет, то можно и купить.

При этом не стоит впадать в крайности. Например, у Васи есть ПЛАН: он намерен продолжать совершенствоваться, увеличивать свой технологический стек, собирать знакомства, чтобы через пять лет получить сочный оффер от американского Гугла. Поэтому он не хочет вкладывать в недвижимость, в которой не собирается долго жить. ПЛАН прекрасен, но он – не повод, чтобы терять деньги; надо анализировать рынок. Если, например, съем недвижимости обходится в 10% от ее стоимости, а банки не дают больше 3% на вклады (и других инструментов у Васи нет), то, разумеется, квартиру лучше купить, даже на небольшой срок. На финише денег все равно получится больше.

Как сказано выше, подобные «сферические» примеры подходят только для иллюстрации. Они не учитывают большого количества факторов: наличия ремонта, мебели и бытовой техники, их цены, налогов, динамики рынка недвижимости, валютных курсов, политической ситуации и т.д. А самое главное – они не учитывают риски, связанные с высокой доходностью.

Кризис среднего возраста

В примере Вася неслучайно молод и обладает востребованной профессией. Он уверенно смотрит в будущее и может себе позволить в период «первоначального накопления» определенные риски. Даже если фондовый рынок обрушится, и Вася потеряет все свои деньги, для него это будет не конец света – заработает еще.

Все меняется, если Васе уже под 50. Здесь подключается ряд субъективных и объективных факторов, изрядно изменяющих картину мира и отодвигающих голое экономическое обоснование на второй план. К субъективным относятся семья, стремление к стабильности, четкое понимание своих потребностей (молодой Вася же точно не собирается всю жизнь торчать в однушке). К объективным – собственно, возраст и сопутствующие неприятности типа более высокой вероятности потери трудоспособности из-за болезни. Идея иметь недвижимость в собственности в виде пассива выглядит куда более привлекательной – в конце концов, даже при обвале рынка и утрате большей части стоимости, квартира не потеряет своего функционала.

Изменение приоритетов можно изобразить на модной диаграмме:

Линии риска и стабильности пересекаются где-то на отметке в 47 лет. Если в двадцать Васе стоит все имеющиеся средства инвестировать в относительно рискованные доходные идеи (инвестиции в IPO, или, например, свой бизнес), то в среднем возрасте он должен увеличивать портфель безрисковых активов и пассивов. Это не значит, что в 50 нельзя инвестировать в IPO или крипту; это значит, что на такие инвестиции должна идти половина имеющихся средств, и чем дальше, тем их доля становится все меньше.

Диверсификация важна всегда – нельзя класть все яйца в одну корзину, надо составлять инвестиционный портфель так, чтобы минимизировать риски. Но с возрастом приоритеты такой диверсификации меняются, и пассивы становятся весьма разумным вложением.

Если вам с высоты жизненного опыта кажется, что молодежь совершает глупость, отказываясь от покупки недвижимости, подумайте еще раз. Вполне возможно, вы просто застряли где-то в замшелом прошлом, даже если это прошлое было всего лет двадцать назад: прогресс сейчас движется семимильными шагами.

У современных молодых людей есть множество инструментов и возможностей, которых не так давно просто не было, особенно в наших краях. Человек, мотающийся по миру с ноутбуком и одной сменой белья — совершенно не обязательно хиппи, он вполне может оказаться техническим директором успешного стартапа с шестизначной годовой зарплатой в долларах. Он остепенится, заведет семью и купит дом, но время для этого еще не пришло, он хочет получить максимум впечатлений, пока молод и полон сил.

Попытки загнать миллениалов в клетку привычного восприятия «правильной» жизни (с деревом, сыном и домом) — пустая трата времени и нервов, чреватая испорченными отношениями. Например, традиция дарить молодоженам жилье, особенно когда ради этого опустошаются все родительские счета, просто вредна. Это «подарок с обременением», предполагающий, что благодарные потомки будут помогать постаревшим родителям, «печально поднося лекарство» — оставьте лучше деньги себе, чтобы не нагружать детей в будущем. Или купите квартиру на себя, предоставив им на время, пока они сами не оперятся.

Но и надолго задерживаться в состоянии «мне всегда шешнацать» не стоит. В определенный момент необходимо «обезопасить тылы», сократив объемы инвестиций и постепенно переводя их в необходимые пассивы. Просто чтобы внезапно не оказаться без денег и без жилья.

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Источники: http://tinvest.org/investicii-v-nedvizhimost, http://finzz.ru/strategii-investirovaniya-v-nedvizhimost.html, http://vc.ru/finance/47014-shering-ekonomika-i-investicii-v-nedvizhimost

Источник: invest-4you.ru