Доля иностранных инвестиций в доходную недвижимость Германии превысила 50 %
В 2015 году доля иностранных инвестиций в доходную недвижимость Германии составила более половины от общего объёма вложений в этот тип объектов, сообщает в своём докладе консалтинговая компания JLL. Помимо этого, аналитики отмечают, что сумма средств, потраченных иностранцами на коммерческую недвижимость в Германии в 2015 году, превысила аналогичный рекордный показатель 2007 и составила 28,1 млрд евро.
Структура инвестиций
По данным JLL, в 2015 году иностранцы вложили в доходную недвижимость Германии больше, чем сами немцы: если в предыдущие годы средства международных инвесторов не превышали 30–40 % в структуре суммарных вложений в доходные объекты, то теперь они составили 51 %.
По данным международного агентства недвижимости Savills, наибольшим интересом со стороны иностранцев пользуется торговая недвижимость Германии: в 2015 немцы вложили в такие объекты только 39 % от общего объёма инвестиций в секторе, а 61 % рынка остался за покупателями из других стран.
На рынке офисной недвижимости ФРГ международные покупатели были так же активны, как и немцы (и те, и другие вложили в этот тип доходной недвижимости по 50 % от общего объёма инвестиций в сектор в 2015), при этом выходцы из других стран Европы инвестировали в германские офисные объекты 28 % от общей суммы вложений в сегмент, покупатели из Северной Америки — 15 %, а из Азиатско-Тихоокеанского региона — 4 %.
Заметным было присутствие зарубежных покупателей и на рынке производственной и складской недвижимости Германии, где объём вложений иностранцев составил 63 % от общей суммы вложений, однако не стоит забывать, что сам по себе этот сегмент доходной недвижимости очень мал: в 2015 он составил только 9 % (4 млрд евро) от общей суммы инвестиций в коммерческие объекты Германии.
Самой популярной у иностранных инвесторов локацией для покупки доходных объектов в Германии в 2015 году стал Берлин: 58 % от общего объёма инвестиций в доходные объекты немецкой столицы были размещены иностранцами. Таким образом, Берлин лидирует по привлечению иностранного капитала среди семи крупнейших городов Германии (так называемой «большой семёрки», в которую входят Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт).
Рекордный объём вложений из-за рубежа
Согласно подсчётам компании CBRE, в ушедшем году в немецкую доходную недвижимость было вложено 78,4 млрд евро, что на 48 % больше, чем в 2014.
При этом, по данным JLL, в офисы, объекты торговли, склады и другие типы доходной нежилой недвижимости было вложено 55,1 млрд евро (по сравнению с 2014 годом общий объём инвестиций увеличился на 40 %).
Рекордный объём иностранных инвестиций объясняется уверенностью игроков международного рынка в экономике ФРГ. По данным Немецкого федерального банка (Deutsche Bundesbank), в 2015 году ВВП Германии вырос на 1,7 % по сравнению с предыдущим годом. При этом аналитики банка отмечают, что ключевым фактором роста стало увеличение потребительских расходов немцев на 1,9 %, что и привлекло внимание иностранных инвесторов к торговой недвижимости ФРГ.
Вырос и объём инвестиций в доходную жилую недвижимость Германии — в 2015 году он составил 23,3 млрд евро. При этом, в отличие от рынка нежилых доходных объектов, на рынке жилой доходной недвижимости доминируют немецкие покупатели, а инвестиции иностранцев составили лишь 15 % от общего объёма капитала, направленного в жилую доходную недвижимость ФРГ в 2015.
Чего ожидать в 2016 году
Помимо рекордных инвестиций, 2015 год на немецком рынке недвижимости был отмечен ещё двумя особенностями. Во-первых , покупатели по-прежнему рассматривали в качестве приоритетных локаций города «большой семёрки», но в пределах этих городов чаще приобретали более бюджетные объекты в менее «перегретых» районах. Во-вторых , на рынке жилой доходной недвижимости инвесторы искали объекты с более высокой доходностью — новостройки, студии и студенческое жилье. По расчётам JLL, интерес зарубежных инвесторов к такого рода объектам сохранится и в 2016 году.
Помимо выше обозначенных тенденций, в 2016 специалисты Savills прогнозируют:
- объём инвестиций в доходную недвижимость Германии более 50 млрд евро;
- снижение доли вакантных офисов и рост арендных ставок в топовых локациях;
- развитие онлайн-торговли и «охлаждение» инвесторов к торговым объектам;
- рост спроса на складские объекты на фоне развития немецкой экономики и онлайн-торговли в целом;
- стабилизацию ставки доходности офисов и магазинов на уровне 3 %;
- сохранение высокого уровня (более 10 млрд евро) инвестиций в доходную жилую недвижимость.
Иностранные инвестиции.
В конце 80-х годов в Германии в очередной раз имела место дискуссия по поводу экономической привлекательности страны. В те времена иностранные предприятия весьма робко инвестировали в Германии, в то время как германские предприятия заметно увеличили объем своих прямых инвестиций за рубежом. Из этого многие критики сделали вывод, что Германия не обладает экономической привлекательностью для инвесторов и что рабочие места из Германии «уйдут» за границу.
Сегодня ситуация выглядит совсем по-другому. Объем германских инвестиций за рубежом по-прежнему заметно выше объема прямых иностранных инвестиций в Германии. Однако это совершенно нормальное явление для страны, сильно ориентированной на экспорт. Ведь инвестиции за рубежом делаются для того, чтобы освоить новые рынки или расширить сети сбыта или сервиса. Весьма примечательно, однако, то, как развивался ежегодный приток иностранных инвестиций в Германию с 1992 по 2002 г. Только в одном 2002 г. иностранцы инвестировали в Германии больше, чем за весь период с 1990 по 1997 г. (свыше 35 млрд. евро). За четыре года (1998, 1999, 2001 и 2002) — без учета поглощения фирмы Mannesmann компанией Vodafone в 2000 г., что в статистическом плане довело бы объем иностранных инвестиций в Германии до более чем 220 млрд. евро — иностранцы вложили здесь 153 млрд. евро, т.е. в три раза больше, чем за предыдущие пять лет.
Согласно исследованию Международного института менеджмента (IMD), по притоку иностранных инвестиций в страну Германия занимает в мире второе место после США. Как следствие сильного притока капитала объем прямых иностранных инвестиций в Германии увеличился с примерно 100 млрд. евро в начале 90-х годов до 280 млрд. евро в конце 2000 г., т.е. он почти утроился. Иностранных инвесторов консультирует уполномоченный федерального правительства по иностранным инвестициям.
Объем прямых германских инвестиций за рубежом за тот же период вырос с примерно 150 млрд. евро до 570 млрд., т.е. почти в четыре раза. Основная часть этой суммы пошла на освоение иностранных рынков. Глобализация требует от предприятий глобального присутствия. Германские фирмы это поняли и действуют соответствующим образом.Между прочим, инвестиции за рубежом также обеспечивают рабочие места. Благодаря деятельности германских предприятий за рубежом во всем мире сохраняются около 4 млн. рабочих мест. Это сказывается позитивно и на занятости внутри страны. По некоторым оценкам, каждые три рабочих места за границей обеспечивают одно рабочее место в стране.
ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ.
Энергичная охрана окружающей среды имеет жизненно важное значение. Растущее число стихийных бедствий обострило понимание того, что только устойчивый образ жизни и ведения хозяйства имеют будущее. В силу этого защита естественных основ жизни закреплена в Основном законе в качестве цели государственной политики. При этом речь идет, согласно статье 20 конституции, об «ответственности перед будущими поколениями». Тем самым активная политика по обеспечению будущего означает, что промышленность, сельское хозяйство, градостроительство и транспорт должны так бережно обходиться с ограниченными природными ресурсами, например, с энергией, сырьем, площадями и водой, чтобы и у будущих поколений был стабильный климат, многообразная природа, плодородные почвы и достаточно запасов пресной воды.
Для достижения этого требуются не только действия со стороны государства, но и чувство ответственности со стороны предприятий и потребителей. Благодаря экологической налоговой реформе, постепенному отказу от ядерной энергии, переходу к более активному использованию возобновляемых источников энергии, честолюбивой программе по сокращению выбросов углекислого газа и развитию экономики замкнутого цикла Германия за последние годы подала сигнал, нашедший резонанс и на международной арене.
На уровне федерации за охрану природы отвечает федеральное министерство окружающей среды, охраны природы и безопасности ядерных реакторов. Ему подчиняются Федеральное ведомство по охране окружающей среды, Федеральное ведомство по охране природы и Федеральное ведомство по защите от излучения. Свои министерства по охране окружающей среды есть и в ряде земель. Важные задачи в области экологии решают также на своем уровне города, округа и общины.
Иностранные инвестиции текут в Британию и Германию
Число проектов, созданных за счет прямых иностранных инвестиций в Европе, достигло абсолютного максимума в прошлом году. Таковы выводы нового исследования EY «Снова в игре: Инвестиционная привлекательность европейских стран 2014» (European Attractiveness Survey). Исследование включает анализ данных об иностранных инвестициях в европейские страны за прошедший год, а также результаты опроса 800 руководителей международных компаний о наиболее привлекательных для инвестиций рынках в ближайшее десятилетие.
Количество созданных за счет прямых иностранных инвестиций (ПИИ) проектов в европейской экономике достигло абсолютного максимума в 2013 г.
• Великобритания и Германия остаются самыми привлекательными странами Европы для прямых иностранных инвестиций, в то же время снижается инвестиционная привлекательность восточноевропейских стран.
• США по-прежнему являются крупнейшим инвестором в европейскую экономику.
• Увеличивается количество инвестиций в Европу из стран БРИК. Их рост достиг рекордного уровня в 2013 г.
• Европа стала мировым лидером по темпам роста ПИИ в 2013 г. (25%).
• По результатам данных за последние десять лет, Германия является безусловным лидером на рынке прямых иностранных инвестиций.
Прошлый год оказался рекордным по объему прямых иностранных инвестиций на рынки европейских стран, даже несмотря на тот факт, что экономика Европы вышла из рецессии лишь к середине 2013 г. Благодаря прямым иностранным инвестициям в прошлом году было профинансировано 3955 проектов, что на 4% выше показателя 2012 г., составившего 3797 проектов.
Увеличилось количество инвестиционных проектов на рынках крупнейших стран континента – Великобритании, Германии и Франции, в то же время наблюдалось снижение активности на рынках Испании и стран Восточной Европы.
Марк Лермитт, руководитель глобального направления консультационных услуг EY в области выбора местоположения бизнеса и автор исследования, говорит:
«По всей видимости, 2013 год стал поворотной точкой в формировании уверенности относительно экономических перспектив и принятия решений о прямых иностранных инвестициях, поскольку многие европейские страны вышли из продолжительной рецессии. Руководители компаний снова видят возможности для роста их бизнеса и получения прибыли, поэтому они более благосклонно рассматривают инвестиционные предложения».
Наиболее привлекательные рынки для прямых иностранных инвестиций
Рост уровня инвестиций на 15% и 799 инвестиционных проектов в прошлом году вновь обеспечили Великобритании лидирующие позиции в списке наиболее привлекательных рынков для прямых иностранных инвестиций. За ней следует Германия, где объем инвестиций увеличился на 12%, а количество инвестиционных проектов достигло 701.
Более неожиданным стало увеличение количества инвестиционных проектов во Франции на 9%, а также изменение динамики роста прямых иностранных инвестиций с отрицательной на положительную. Несмотря на то что объемы инвестиции в экономику Испании упали на 19% после стремительного роста в 2012 г., который поддерживался благодаря дешевым активам, эта страна осталась на 4-м месте по размерам привлеченных прямых иностранных инвестиций. За ней следуют Бельгия (5-е место) и Нидерланды (6-е).
В странах Центральной и Восточной Европы, включая Россию, количество проектов, финансируемых за счет прямых иностранных инвестиций, сократилось почти на 5%, число созданных рабочих мест – на 4%. Это обусловлено, среди прочего, сокращением количества инвестиционных решений, принимаемых западноевропейскими автопроизводителями и центрами совместного обслуживания.
Анализ по секторам и видам деятельности
Выход Европы из рецессии повысил ее привлекательность для инвестиций в инновационные отрасли и индустрии, производящие товары с высокой добавочной стоимостью. Рынки программного обеспечения и деловых услуг остаются лидирующими в Европе по количеству инвестиционных проектов, число которых составило 509 (рост на 27%) и 483 (рост на 31%) соответственно. Почти половина проектов в секторе программного обеспечения учреждена компаниями со штаб-квартирами в США.
Большие объемы прямых иностранных инвестиций также поступили в фармацевтическую отрасль (рост на 58%) и научно-исследовательские организации (рост на 96%), количество инвестиционных проектов в этих отраслях составило 141 и 88 соответственно. Неудивительно, что анализ проектов по видам показал значительный рост (23%) в сегменте НИОКР.
В то же время количество созданных рабочих мест увеличилось на 64%. В секторе промышленного производства количество проектов увеличилось на 5% при сокращении числа рабочих мест на 12%, поскольку инвесторы стараются минимизировать высокий уровень затрат на сотрудников в Европе.
Кто инвестирует в европейскую экономику?
Основную долю прямых иностранных инвестиций в Европе составляют инвестиции внутри европейского рынка, однако при проведении оценки по странам крупнейшим инвестором остаются США, на долю которых в 2013 г. пришлось 1027 проектов (26% от общего числа). Доля инвестиционных проектов из Великобритании, финансируемых за счет инвестиций США, увеличилась с 26% до 27% от общего числа проектов, что почти в два раза выше, чем в Германии, которая занимает второе место в Европе по объему прямых иностранных инвестиций.
Однако в целом поток инвестиций из США уменьшился на 2%. В то же время инвестиции из стран БРИК существенно увеличились, составив 28%, или 313 проектов, при этом количество созданных рабочих мест выросло на 37%, достигнув 16900. Инвестиции из Китая выросли в три раза за последние шесть лет, инвестиции из Индии и России также достигли рекордных показателей в 2013 г.
Аналогичный рост наблюдался в области создания рабочих мест за счет инвестиционных проектов из стран БРИК: он составил 37%. Германия опередила Великобританию по привлечению инвестиций из стран БРИК, выйдя по этому показателю на первое место. Рост данного показателя составил 50% к значениям прошлого года.
Города оказывают существенное влияние на инвестиционную привлекательность европейских стран
Большую роль в улучшении или ухудшении перспектив стран в области привлечения прямых иностранных инвестиций сыграли крупные города. В Лондоне количество инвестиционных проектов увеличилось на 21% до 380. На его долю приходится почти половина всех проектов, финансируемых за счет прямых иностранных инвестиций в Великобритании, что является наиболее высоким показателем для крупных европейских стран.
Высокий рост количества инвестиционных проектов отмечен также в немецких городах Дюссельдорф и Дармштадт, составивший соответственно 25% и 40%. Максимальный рост количества инвестиционных проектов, составивший почти 50%, отмечен в Хельсинки. Некоторые основные европейские города (Париж, Барселона и Дублин) не смогли привлечь значительный объем новых инвестиций, что повлияло на инвестиционные показатели их стран.
Нынешнее исследование включает анализ влияния пятилетнего кризиса и рецессии на рынок прямых иностранных инвестиций в Европе. Сравнение 2009-2013 и 2004-2008 гг. позволяет определить очевидных «победителей» и «проигравших». Страны Восточной Европы, привлекавшие значительные объемы инвестиций в 2000-е гг., больше других проиграли в результате финансового кризиса. Количество инвестиционных проектов в них сократилось на 12%, в то время как в западноевропейских странах этот показатель вырос на 19%.
Германия, где количество инвестиционных проектов увеличилось более чем вдвое, является очевидным лидером среди основных европейских рынков. В Великобритании количество проектов увеличилось на скромные 12%, в то время как во Франции оно осталось неизменным.
В группу лидеров среди крупных стран вошли Испания, Нидерланды, Россия и Ирландия. Наибольшее сокращение размеров прямых иностранных инвестиций произошло в Восточной Европе: в таких странах, как Румыния, Венгрия и Болгария, объемы инвестиций упали в два раза в 2013 г.
Марк Лермитт говорит, что изменения также коснулись видов инвестиций:
«Увеличилось количество проектов в сфере продаж и маркетинга, что иллюстрирует стремление иностранных инвесторов искать какие-либо признаки экономического роста и использовать любые возможности в условиях замедления экономики. Объемы инвестиций также значительно сократились по сравнению с докризисными годами: за время рецессии среднее количество рабочих мест в проекте, финансируемом за счет прямых иностранных инвестиций, уменьшилось на 22%».
Инвесторы проявляют бóльшую уверенность в отношении Европы
Окончание рецессии в Европе повлияло на взгляды глобальных инвесторов, опрошенных в марте 2014 г. относительно перспектив прямых иностранных инвестиций в этом регионе. В 2013 г. только 39% инвесторов считали, что инвестиционная привлекательность Европы в следующие три года повысится, при том, что 23% полагали, что она снизится.
Результаты опроса этого года показывают, что 54% ожидают улучшения инвестиционной привлекательности Европы и только 12% считают, что она ухудшится. Наиболее оптимистичны инвесторы из Азии: 60% из них уверенно смотрят в будущее.
Марк Лермитт говорит:
«Восстановление экономики не означает, что можно прекратить дальнейшую работу. Конкурентоспособность бизнеса остается основным фактором устойчивого экономического роста и улучшения инвестиционной привлекательности Европы. Участники исследования подчеркивают важность формирования благоприятной среды, способствующей внедрению инноваций и развитию предпринимательства».
Представления об инвестиционной привлекательности различных отраслей экономики в течение следующих трех лет отражают современные экономические реалии. По мнению инвесторов, информационно-технологический, медико-биологический и энергетический секторы станут основными драйверами роста европейской экономики в следующем десятилетии.
Инвесторы отмечают наличие некоторых недостатков, которые могут оказать негативное влияние на европейскую экономику в долгосрочной перспективе. Для их решения необходимо повысить мобильность рабочей силы и развивать профессиональные навыки при сокращении регулирования и углублении экономической интеграции.
Марк Лермитт говорит:
«Хотя трудные времена, видимо, пройдены и существуют убедительные признаки того, что в оставшуюся часть нынешнего года продолжится рост инвестиционной активности, оснований для прекращения дальнейшей работы нет. Инвесторы продолжают реалистично оценивать сложившуюся ситуацию, которая не дает поводов для эйфории, и поддерживают деятельность правительств, направленную на решение стоящих перед Европой долгосрочных системных проблем».
Александр Ивлев, управляющий партнер компании EY по России, говорит:
Источники: http://tranio.ru/articles/dolya_inostrannykh_investiciy_v_dokhodnuyu_nedvizhimost_germanii_prevysila_50_5016/, http://studbooks.net/1834910/geografiya/inostrannye_investitsii, http://www.vestifinance.ru/articles/43370
Источник: