Премия за риск инвестиций в недвижимость

Содержание

Шкала определения величины риска вложения в актив (Р), в зависимости от характера риска
Расчет премии за инвестирование в объект недвижимости
Титова Светлана Семеновна
сайт преподавателя
Главное меню
Премия за риск вложения (инвестирования). Пример расчета
Пример расчета премии за риск вложения (инвестирования)

Шкала определения величины риска вложения в актив (Р), в зависимости от характера риска

В связи с высокой загруженностью объекта оценки, его расположением в центральной части города, хорошим техническим состоянием, высокой скоростью устранения последствий аварий и стихийных бедствий в рассматриваемом районе, наличием на едином земельном участке иных объектов недвижимости, компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости в настоящей работе определена на уровне 1,5%.

Компенсация за низкую ликвидность (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

Л = БСхn/ 12,

Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %;

БС – безрисковая ставка, %;

n– типичный срок экспозиции (в месяцах);

12 — общее количество месяцев в году.

Срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в г. Иркутске, в наибольшей степени сходных с объектом оценки, предложения по продаже которых были выявлены за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г., составляет

1 ¸ 11 месяцев (см. п.4.1, см. Приложение 4 к Отчету). Срок экспозиции объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов оцениваемого объекта при расчете его рыночной стоимости сравнительным подходом, составляет

4 ¸ 11 месяцев (см. Раздел 7, Приложение 4 к Отчету).

Учитывая, с одной стороны — выгодное местоположение, хорошее техническое состояние объекта оценки и высокий спрос на объекты недвижимости коммерческого назначения в рассматриваемом районе, с другой стороны — специфичный характер и особенности местоположения, срок экспозиции для оцениваемого объекта определен на уровне 6 месяцев. Величина компенсации за низкую ликвидность составляет, таким образом: [6,7% × 6 месяцев / 12 месяцев] ≈ 3,4%.

Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ). Очевидно, что доход могут принести только те инвестиции, которыми управляют с достаточной эффективностью. Компенсация за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по недвижимости он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продаже актива и т.д.

Величина компенсации за инвестиционный менеджмент для объектов недвижимости административно-офисного назначения с низкой специализированностью в настоящей работе выбрана согласно шкале определения величины надбавки за инвестиционный менеджмент, приведенной в Таблице 8.4, и составляет 0,0 – 1,5%. Для оцениваемого объекта, учитывая его интеграцию в территориально и функционально обособленный комплекс зданий торгового центра, принимается максимальное значение компенсации за инвестиционный менеджмент, равное 1,5%.

Расчет премии за инвестирование в объект недвижимости

Таким образом, рассчитанная Оценщиком премия за инвестирование в объект недвижимости составит 2,90%.

Премия за инвестиционный менеджмент отражает риски управления недвижимостью большой площади. Премия за инвестиционный менеджмент увеличивается с ростом площади объекта оценки[39]. Данная зависимость представлена в таблице ниже.

Расчет премии за инвестиционный менеджмент.

Таким образом, рассчитанная Оценщиком премия за инвестиционный менеджмент составит 1,00%.

Расчет ставки дисконтирования.

Таким образом, рассчитанная Оценщиком ставка дисконтирования составит 17,62%. Полученная ставка дисконтирования находится в диапазоне среднерыночных показателей доходности АЗС и может быть использована в дальнейших расчетах (см. п. 6.4 настоящего Отчета).

Расчет ставки капитализации в постпрогнозный период

Ставка капитализации для постпрогнозного периода определяется по формуле:

СК – ставка капитализации для постпрогнозного периода;

СД – ставка дисконтирования для чистого денежного потока в текущем периоде;

ТР – долгосрочные темпы роста.

НВ – норма возврата на капитал в постпрогнозном периоде.

Определение нормы возврата на капитал в постпрогнозном периоде

При определении нормы возврата на капитал в постпрогнозном периоде Оценщик использовал формулу возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

Величина нормы возврата определялась на основании функции сложного процента, и составила 2,863%[40].

При определении нормативного срока жизни Оценщик руководствовался Средними нормативными сроками службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете[41].

Определение ставки капитализации в постпрогнозный период

Расчет ставки капитализации для постпрогнозного периода приведен в таблице ниже.

Расчет ставки капитализации для постпрогнозного периода

Титова Светлана Семеновна

сайт преподавателя

Главное меню

Премия за риск вложения (инвестирования). Пример расчета

Пример расчета премии за риск вложения (инвестирования)

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Премия за риск вложений определена экспертным методом.

Ниже указаны основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости. Степень вероятности риска рассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше значение риска в таблице, тем более вероятным предполагается риск его наступления для оцениваемого объекта.

К систематическим рискам относятся:

Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендных платежей также может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом, изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.
Данный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т.е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговых платежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.
. На изменение степени риска вложения финансовых капиталов в рынок недвижимости оказывают влияние тенденции развития экономики в регионе, отражающие общие тенденции экономики страны. Однако, экономика в регионах развивается гораздо более медленными темпами, чем экономика страны в целом. Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятие решений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы.

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектам и поддаются корректировке:

Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов износа. Так, на стоимость производственного здания в первую очередь влияет физический износ, т.к. у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельных швов и т.п. Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, а именно: несоответствие характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая технология и связанные с этим факторы).
Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платежей арендодателем при возникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью или частично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо при недобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей в соответствии с договором аренды.
В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций Собственника и Управляющего. За Собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим компаниям. При условии наличия на рынке недвижимости превышения предложения над спросом, возникает необходимость гораздо более серьезного подхода к вопросу управления объектом недвижимости.
Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный риск отражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объекта оценки.
Данный вид риска указывает, насколько обеспечен объект оценки транспортной инфраструктурой и вероятно ли наступление в будущем ситуации, когда транспортная доступность ухудшиться, например как следствие проведения ремонтных работ на дорогах, путепроводах, развертывания нового строительства и др.
При оценке потенциала объекта и рискованности вложения в него денежных средств необходимо рассмотреть вопрос о возможности обеспечения его всеми видами инженерных коммуникаций, в том числе водоснабжением, отоплением, электроснабжением, телефонной связью и др. Чем выше риск возможности неполучения какого-либо вида благоустройства, тем выше расценивается риск вложения в объект оценки.
Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения на рынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв.м. Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимость достигло равновесия или предложение превышает спрос. Данное равновесие предполагает проектирование и строительство более качественных продуктов, более жесткую конкурентную борьбу среди девелоперов и консультантов по недвижимости, занимающихся маркетингом проектов.