Рынок инвестиций недвижимости и права

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:

• (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности;
• (2) особенности недвижимости как товара;
• (3) особенности организационно-правового характера;
• (4) особенности инвестиционного характера.

реальные — покупка реального капитала в разных формах(материальные активы, капитальный ремонт, вложения в патенты, лицензии, права, в человеческий капитал — образование)

финансовые — непрямое приобретение капитала (ценные бумаги, кредиты, лизинг)

спекулятивные — возможность покупки активов только ради возможного изменений на рынке(валюта, драгоценные металлы, ценные бумаги)

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).

Рис.1.2 Рынок инвестиций и место в нем рынка недвижимости

Инвестиции — это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

Инвестиционная деятельность — выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных сбережений в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости наблюдаются различия и в инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости — вот основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости.

Основные цели инвестиций в недвижимость:

• — получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;
• — прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов;
• — будущая длительная эксплуатация объекта;
• — получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет рост цен на жилье. Наличие высоко потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые — приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные — покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, — долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных ценных бумаг. В России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

• 1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды.
• 2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
  • — денежный поток доходов корпораций зависит от объемов реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, т.к. они базируются на договорах аренды;
  • — источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, т.к. здания неподвижны, а активы зафиксированы как физически, так и юридически.
• 3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, т.к. ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
• 4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.

Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.

В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

• — ожидаемый доход на инвестиции,
• — ставка банковского процента,
• — налоговая политика в целом ив инвестиционной сфере в частности,
• — темпы инфляции,
• — степень риска.

Проблемы активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы строй сбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

• — инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
• — в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
• — вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
• — рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
• — высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости — необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Участники процесса финансирования недвижимости: федеральные и местные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения и пр. Государство и общественные организации обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство является собственником множества объектов недвижимости; устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Через районирование, обязательность получения разрешения на строительство, развитие транспортной инфраструктуры и законодательства государство оказывает влияние на управление проектом, на процессы финансирования, строительства и аренды недвижимости.

Кредитно-финансовые компании предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Как правило, в общем объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть — заемные средства

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально-пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

• — активные, которые финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
• — пассивные, которые только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент — особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.

Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

К основным проблемам участников инвестиционного процесса относятся: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости — необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости зданий и сооружений наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией. К снижению стоимости зданий и сооружений приводят: физический износ (вследствие эксплуатации), моральный износ (вследствие появления на рынке новых, более совершенных объектов), а также устаревание по местоположению (вследствие изменения самой внешней среды влияние соседних объектов, изменение транспортного сообщения, экологии и другие причины).

Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Но если в США и Западной Европе инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как налоговое укрытие, то в России льготы по налогообложению сделок с недвижимостью имеют несопоставимо меньшее значение и существуют в основном для физических лиц.

Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов. В случае увеличения спроса на бизнес-центры предложение сдерживается длительностью строительного цикла, при росте спроса на родовые замки постройки XV в. предложение ограничено наличием таковых, но возможно создать копию или провести реконструкцию руин. А предложение земли в принципе невозможно увеличить, оно ограничено абсолютным размером земельных ресурсов планеты. Поэтому наряду с полезностью постоянная относительная дефицитность недвижимости является фактором, прямо влияющим на ее стоимость [19].

Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость необходимо провести инспекцию как самого объекта, так и окружающей его территории. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости (иначе ситус) зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

Сравнение оценок стоимости и эффективности инвестиционных проектов показано в таблице 1.3

Таблица.1.3 Сравнение оценок стоимости и эффективности инвестиционных проектов

Рынок инвестиций недвижимости и права

Денис Колокольников,
председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту при РГУД

Эксперт в сфере консалтинга, геомаркетинга, разработки концепции, брокериджа, а также управления и эксплуатации.

Александр Морозов,
директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci

Более 10 лет работает на рынке недвижимости. Специализируется на стратегическом и инвестиционном консалтинге.

Мария Котова,
управляющий партнер и генеральный директор компании Blackwood

Свыше 16 лет работает на рынке недвижимости в крупнейших международных и российских компаниях, является экспертом рынка элитной жилой и коммерческой недвижимости.

Александр Ошурко,
управляющий партнер компании Praedium

Более 10 лет работает на рынке коммерческой недвижимости, участвует в реализации крупнейших проектов рынка недвижимости Москвы.

Виктория Камлюк,
директор направления стрит-ритейла Knight Frank

Работает на рынке недвижимости 9 лет и все это время специализируется на сдаче и продаже помещений стрит-ритейла. Среди клиентов — все крупные торговые сети, собственники объектов стрит-ритейла.

Ольга Кочетова, директор департамента оценки Knight Frank Russia&CIS

Работает на рынке недвижимости с 2003 года. Специализируется на оценке недвижимости, активов и инвестиционных инструментов. Имеет звание «Признанный европейский оценщик» Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Антон Коротаев, Директор по России и СНГ, руководитель направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL

Работает на рынке недвижимости свыше 12 лет. Отвечает за консультирование ключевых клиентов компании по вопросам разработки концепций объектов, работал над концепциями ТПУ в Москве и Московской области.

Татьяна Веллер, Директор по России и СНГ, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL

Работает в гостиничной отрасли свыше 15 лет и в этом сегменте является признанным экспертом международного уровня на рынках России, СНГ и за рубежом. В компании JLL ведет консалтинговые и инвестиционные проекты в сфере гостиниц на рынках России и СНГ.

Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome

Работает на рынке недвижимости 20 лет. В 2004 году основала консалтинговую компанию в сфере высококлассной жилой и коммерческой недвижимости Welhome. Курирует вопросы финансово-экономической деятельности компании, стратегического планирования и развития.

Сергей Камлюк, генеральный директор KEY CAPITAL

Работает на инвестиционно-строительном рынке Москвы более 15 лет. Специализируется на стратегическом и операционном управлении недвижимыми активами и привлечении инвестиционных ресурсов. Имеет обширный опыт работы в офисном, торговом и жилом сегменте.

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу KEY CAPITAL

Работает в сфере консалтинга свыше 15 лет. Специализируется на редевелопменте, реновации, реконструкции с акцентом на промышленные территории и проекты МФК, имеет богатый опыт оказания консультационных услуг по жилой инфраструктурной застройке земельных участков.

Евгений Попов, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

Работает свыше 15 лет в сфере коммерческой недвижимости и занимается разработкой инвестиционных стратегий, оптимизацией девелоперских проектов и их финансово-экономическим обоснованием, предоставляет рекомендации по улучшению эффективности планировочных решений.

Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield.

Работает на рынке коммерческой недвижимости свыше 13 лет. Специализируется на исследованиях рынков офисной, торговой и индустриальной недвижимости, а также рынка инвестиций. Создал уникальные для российского рынка информационные системы для сбора и анализа информации.

Филипп Смирнов,
историк Москвы, главный редактор журнала «Московское наследие»

Журналист-краевед. Автор статей, книг и путеводителей по Москве. При его участии выходят телепередачи «Пешком по Москве» и «Прогулки по Москве», а также выходит авторская радиопрограмма «Прогулки со Смирновым».

Александр Шибаев
директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Работает на рынке недвижимости около 7 лет. Специализируется на сфере консалтинга проектов недвижимости, имеет большой опыт работы в сфере жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Московской области.

Ольга Ясько
директор департамента аналитики и консалтинга Knight Frank

Работает на рынке недвижимости 12 лет. Имеет многолетний опыт работы в сфере исследовательских проектов на рынках недвижимости Москвы и регионов России. В компании отвечает за аналитический блок и консалтинговые проекты в области коммерческой недвижимости.

Инвестиции на рынке недвижимости

Понятие и направления анализа недвижимости как объекта, требующего определенного потока инвестиции, которые в свою очередь направлены на его сохранение и развитие. Фундаментальные особенности недвижимости как товара. Отличительные свойства инвестиций.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Недвижимость может выступать, как особый вид инвестиций. Во многих случаях вложение денег в недвижимость приносит неплохой доход, но речь идет только о той недвижимости, которая куплена с коммерческой целью. Например, дом или квартира, где проживает человек, является недвижимостью, но инвестицией их уже назвать нельзя.

Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор может иметь два вида дохода. Можно получать прибыль из владения недвижимым имуществом, сдавая помещение в аренду. Но здесь придется самостоятельно вести дела или нанимать людей, которые будут заниматься этим вопросом. За недвижимостью необходимо постоянно присматривать, своевременно делать косметический и капитальный ремонт.

Вторым способом получения прибыли от вложения денег в недвижимость является разовая прибыль от продажи этого же недвижимого имущества. Инвестор покупает недвижимость, а по истечении определенного периода времени продает его большей цене. Таким образом, он получает разовый доход в размере разницы между изначальной ценой, по которой он покупал эту недвижимость и ценой, по которой она была продана.

Исходя из выше сказанного, можно предположить, что инвестиции в недвижимое имущество всегда были и остаются уникальной формой инвестирования. Из недвижимости можно начать получать доход уже в скором времени после инвестирования в нее денег. Владелец недвижимого имущества, которое используется в коммерческой сфере, будет получать доход на протяжении всего времени. Так же можно получить прибыль, продав недвижимость. Многие люди, которые владеют капиталом, зарабатывают на купле-продаже немалые деньги. Перед очередным скачком цен на недвижимость очень выгодно купить квартиру или дом, а затем перепродать значительно дороже.

1. Недвижимость как объект инвестиций

В экономическом аспекте под недвижимостью будем понимать объект, требующий определенного потока инвестиции, которые в свою очередь направлены на его сохранение и развитие. Имея стоимостную оценку, данный объект может приносить доход своему собственнику (пользователю).

Как потенциальный объект инвестиций недвижимость имеет ряд специфических характеристик и инвестор при принятии решений, касающихся капитальных вложений, должен принимать их во внимание. Особенности объекта инвестиций в недвижимость можно подразделить на две группы.

Первую образуют фундаментальные особенности (т.е. материального, физического происхождения):

Иммобильность. Исходя из того, что любой объект связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, то он является физически неперемещаемым и недвижимым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные характеристики: местоположение, форма, окружение; физические, химические и другие параметры.

Дефицитность. Совокупное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности, а спрос на земельные участки растет вместе с увеличением численности населения.

Долговечность, стабильность. По сроку службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком, сроки создания достигают нескольких лет. В отличие от зданий и сооружений, земля вечна, срок ее службы неограничен, поэтому она не амортизируется как основное средство в бухгалтерском учете, что создает стабильность инвестиций в землю.

Вторую группу образуют особенности объекта недвижимости как рыночного объекта — товара:

Специфика оборота. На рынке обращаются не сами объекты недвижимости, а права собственности на них, как полные (владения, пользования, распоряжения), так и частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами), а также неравномерность и сложность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения компонентов недвижимости — земли и ее улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Стоимость земли с течением времени повышается вследствие ее дефицитности, инфляции. В то же время стоимость ее улучшений снижается из-за совокупного износа, как физического, морального, так и экономического. Но отметим, что конкретной тенденции снижения стоимости недвижимости из-за износа противостоит ее повышение вследствие инфляционного фактора.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах. Финансирование доходной недвижимости осуществляется в несколько уровней (как за счет собственных средств, так и заемных). Помимо этого, оно может быть организовано различным образом — по долевому участию, по времени осуществления. Все это влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности, а, следовательно, влияет на рыночную и инвестиционную стоимость.

Ликвидность. Недвижимость обладает существенно меньшей ликвидностью, чем например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для ее реализации на рынке. Низкая ликвидность порождает высокий уровень издержек у покупателей и продавцов, т.е. они несут существенные трансакционные издержки, что приводит к отличию цены предложения от цены продажи. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой недвижимости могут достигать 10% от цены.

инвестиция недвижимость рынок

Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Хотя на этом рынке есть много возможностей для создания больших доходов, покупка и владение недвижимостью является более сложным способом вложения денег, чем приобретение акций и облигаций.

Владение недвижимостью как инвестиционным инструментом действует по принципу: владелец сдает площадь арендатору, часть дохода, затрачивая на обслуживание недвижимости, налоги и прочие издержки. Кроме арендной платы владелец недвижимости так же получает возможность со временем продать объект по более высокой стоимости.

Недвижимость постоянно растет в цене, даже мировые кризисы только на время останавливают этот процесс, иногда, правда, снижая стоимость объекта. Но в долгосрочной перспективе, можно с уверенностью сказать, что время работает на владельца собственности. Упадок цены в тяжелые для экономики годы обычно компенсируется уверенным ростом в посткризисные времена. Все это делает этот вид инвестиций весьма привлекательным.

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования: 1. Личное использование. 2. Сдача в аренду. 3. Экономическое (производственное) использование. 4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). 5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования: 1. Использование только собственного капитала. 2. Использование смешанного финансирования.

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются: 1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью — от функционирования или реализации — по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности. 2) Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости. 3) Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере — доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами. 4) Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость. 5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

От ценности объекта недвижимости зависит рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Ценность объекта недвижимости обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из вариантов его наилучшего использования.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Инвестиционная стоимость недвижимости — стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или же группы инвесторов, основанная на их инвестиционных требованиях и предпочтениях.

Цена, как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Инвестиционная стоимость объекта также не совпадает с рыночной стоимостью, так как существуют различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости, также может быть несовпадение в их оценках уровней риска и другие причины.

На сегодняшний день в ситуации экономической нестабильности вложения денежных средств в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды.

Оценка инвестиций в недвижимость показывает, что наибольшим успехом у инвесторов пользуются вложения денежных средств в: жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а также в земельные участки. В настоящее время все больше россиян интересуются недвижимостью не как местом проживания, а как средством получения дохода. Большинство жителей нашей страны, которые имеют «свободные» деньги, вкладывают их именно в недвижимость. Однако и этот способ инвестирования также несколько рискован и должен быть хорошо продуман.

Самые выгодные предложения по недвижимости, как правило, находятся в крупных городах, поскольку именно там выгоднее получить прибыль с жилой или коммерческой недвижимости. В глубинке равноценная по площади недвижимость будет уже не такой ликвидной. Инвестиции в коммерческую недвижимость гарантируют постоянный доход на протяжении многих лет. К тому же, прибыль от таких инвестиций может начать поступать сравнительно быстро. Торговый центр или развлекательный комплекс, а также в ряде городов и офисные помещения — это отличный вариант для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость не менее интересны сегодняшним инвесторам. Цены на жилую недвижимость снижались лишь два раза: при дефолте и при мировом финансовом кризисе. Однако вскоре цены на жилье возвращаются на свои места, и продолжают расти и дальше. Последнее время жилая недвижимость в России увеличивается в цене где-то на 3-5% ежегодно. Таким образом, если приобрести квартиру, сдавать ее пару лет в аренду, а потом продать по более высокой стоимости, то можно получить хорошую прибыль. Еще выгоднее приобретать недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья еще дешевле.

Большинство богатых людей предпочитают инвестировать в жилую недвижимость. Доля инвестиций в дома, квартиры и коттеджи составляет около 50%.

Оценка инвестиций в недвижимость не может пройти мимо еще одного важного способа вложения денег. Это инвестиции в землю. До кризиса 2009 года они занимали первое место по популярности и были самым доходным инструментом инвестирования. Однако сегодня выгода от вложения денег в земельные участки уже не такая высокая. К тому же, многие строительные объекты были заморожена, и земля вблизи них оказалась неликвидной. Однако если подойти к этому вопросу серьезно и изучить рынок, то можно также сделать выгодные инвестиции в земельную недвижимость.

Вложения в недвижимость является хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью.

Источники: http://studwood.ru/1294309/ekonomika/investitsionnaya_deyatelnost_rynke_nedvizhimosti, http://investmoscow.ru/tenders/exchange-trading/experts/, http://knowledge.allbest.ru/economy/2c0a65625b2bc79a5c43b88521306c27_0.html

Источник: invest-4you.ru