Рынок недвижимости схож с рынком инвестиций

Экономика недвижимости

Учебные материалы, статьи и конспекты лекций.

Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются как на первичном (новое строительство), так и на вторичном рынках недвижимости (при переносе прав собственности на существующий объект недвижимость).

Инвестиции – это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-нибудь другой полезный эффект.

Отличительными признаками недвижимости как объектов инвестиций являются:

• — уникальность каждого конкретного вида недвижимости в части своих физических характеристик и поэтому все они имеют свою инвестиционную привлекательность;
• — высокая стоимость недвижимости, ее дробление на имущественные доли является сложным и не всегда возможным, поэтому без привлечения заемного (недостающего капитала) вклады затруднительны;
• — низкая доступность полной и достоверной информации о сделках и уровнях доходности инвестиций в недвижимость;
• — долговечность объектов инвестирования;
• — риски, присущие недвижимости как объекту инвестиций, отличаются своей специфичностью:
  • а) риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов;
  • б) риск накопления внешнего и функционального повреждения недвижимости;
  • в) финансовый риск, связанный с условием пересмотра арендной платы;
• — имеет место необходимость постоянного и на достаточно высоком уровне управления как самой недвижимостью, так и портфелем инвестиций в недвижимость, для получения приемлемого дохода.

Интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономики может быть неточен. Это приводит к тому, что инвестор принимает решение о вкладе денежных средств не в недвижимость, а в другие сферы экономики.

Покупка и продажа недвижимости связана:

• — с существенными затратами времени и финансовых ресурсов;
• — с возможным дроблением капитала на несколько долей;
• — с тем, что ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем в других отраслях.

Тем не менее, инвестиции в недвижимость имеют два существенных преимущества:

• — возможность в результате многолетнего использования объекта получать постоянный доход;
• — обеспечить сохранение капитала.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Потенциальному инвестору при принятии решения об инвестировании своих средств необходимо проанализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. К основным факторам, сдерживающим развитие рынка недвижимости в России, относятся:

• — несоответствие высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей покупателей;
• — недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов, которые можно привлечь в сферу недвижимости.

К основным целям компаний и физических лиц, инвестирующих в недвижимость можно отнести:

• — обеспечение периодических денежных средств (аренда);
• — получение прироста к вложенному капиталу за счет изменения стоимости недвижимости в результате повышения рыночных цен, за счет реконструкции и развития объекта;
• — получение дохода от длительной эксплуатации объекта недвижимости;
• — уверенность в получении дохода за счет перепродаж объекта недвижимости.

Взаимосвязь рынка недвижимости с другими сегментами рынка

Рынок недвижимости тесно связан со многими сегментами мирового, национального и регионального рынков.

Наиболее тесные связи он имеет с рынками финансов, информации, оборудования и материалов, трудовых ресурсов, юридических, проектных, изыскательских и строительных услуг (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Взаимосвязь рынка недвижимости с другими сегментами рынка:

1 – финансирование операций с недвижимостью; 2 – обеспечение возвратности – ипотека, закладные; 3 – информация о спросе, предложении, совершенных сделках, финансовом состоянии собственников и т.д.; 4 – государственная регистрация объектов недвижимости и сделок с ними; 5 – материалы, оборудование, конструкции и т.д.; 6 – юридическое и страховое обслуживание сделок с недвижимостью; 7 – нотариальное заверение сделок; 8 – судебное производство по сделкам с недвижимостью; 9 – проекты, изыскания, геодезия, экспертизы и другая документация, необходимая для строительства, реконструкции и эксплуатации объектов недвижимости; 10 – строительномонтажные, наладочные и другие работы по созданию, ремонту, эксплуатации и развитию объектов недвижимости; 11 – материалы, оборудование, конструкции и т.д. после реконструкции или ликвидации объекта недвижимости; 12 – трудовые ресурсы

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость – наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой – она служит важным источником пополнения бюджета, например при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.).

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) его стоимости и получение положительной величины текущего дохода, и при этом сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

• – прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• – текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
• – текущего дохода. При этом сделки от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

• – долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
• – невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
• – потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения на рынок;
• – необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
• – потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по се обслуживанию;
• – относительно высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
• – многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы (в освоение земельных участков, строительство зданий и сооружений различного назначения). Они осуществляются в предпринимательской форме – в виде прямых и портфельных инвестиций.

Кроме того, залог недвижимости (ипотека) – это высоконадежное обеспечение возвратности кредитов, что является основанием функционирования и развития системы ипотечного кредитования.

Связь с рынком юридических услуг определяется действующим законодательством, требующим нотариального заверения документов но сделкам с недвижимым имуществом, государственной регистрации прав и сделок, в отдельных случаях – судебного отчуждения прав собственности и продажу объектов недвижимости на открытых торгах через суд и судебных исполнителей. Недвижимость (права на недвижимость) не может быть продана немедленно. Длительность периода времени между началом и завершением операции удорожает саму операцию, повышает риск, так как за это время условия могут измениться. Возникает вынужденная ситуация выбора между риском и включением затрат на страхование операции, и повышаются операционные издержки.

Недвижимость в числе других активов имеет свои особенности. Если финансовые активы должны обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, то недвижимость, кроме этого, еще и выступает средством обеспечения арендаторов физическим пространством. С другой стороны, стоимость недвижимости как актива определяется как стоимость инвестиционного капитала. Стоимость недвижимости часто определяется уровнями процентных ставок. Их изменения влекут за собой изменения стоимости активов недвижимости. Связь между уровнями процентных ставок и стоимостью недвижимости характеризуется устойчивостью активов. Изменения условий на рынках капитала и недвижимости любого характера (краткосрочные или долгосрочные) выступают управляющим воздействием на спрос и предложение недвижимости с разной расположенностью. Эти факторы взаимодействуют, определяя ставку дохода от инвестиций в недвижимость. Таким образом, рынок капитала и рынок недвижимости взаимосвязаны.

Рост акционирования недвижимости приводит к тому, что часть инвестиций в недвижимость делается похожей на инвестиции в корпоративные акции. Однако если стоимость корпоративных ценных бумаг основана на информации о самой поздней сделке, то стоимость реального объекта недвижимости основана па оценке его стоимости как актива. Причем последнее время рост значения оценки как фактора инвестиционного менеджмента в финансовых компаниях сдвигается от подхода «сохранение стоимости» к подходу «получение доходов». Изложенное показывает, что рынок недвижимости во многом напоминает рынок корпоративного собственного капитала.

Современная тенденция развития рынка капиталов направлена в сторону создания государственных инструментов собственности с широкими возможностями обращения па торгах.

Крупная коммерческая недвижимость больше продается в виде акций компании, несмотря на то что соотношение цены и доходов ниже. Это относится не только к зарубежной экономике. В России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, с каждым годом увеличивается количество сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости и передаче прав аренды на них (особенно это касается аренды государственной и муниципальной недвижимости) в неразрывной связи с продажей бизнеса, для которого эти объекты предназначены.

Исторически недвижимость выступала только как фактор производства, а не как среда для инвестиций. Ситуация коренным образом изменилась в 1970-х гг. с появлением фонда ERISA, сберегательной Страховой компании Америки, когда недвижимость стала частью институционального инвестиционного портфеля. А с принятием Закона о защите пенсионных доходов наемных рабочих (ERISA) недвижимость стала полноправным членом портфеля активов. Более того, ее признали инструментом реализации принципа диверсификации.

Вместе с множеством инструментов инвестирования в недвижимость набирает темпы развитие ипотечного кредитования. Кроме того, эти инструменты сравнимы и во многом схожи с корпоративными ценными бумагами. Недвижимость рассматривается как финансовый актив (обеспечение) для участников сделок, а ипотечные облигации – как легко реализуемые ценные бумаги со смешанной задолженностью.

Иначе говоря, недвижимость как один из видов собственности, как объект бизнеса ничем не отличается от производственного бизнеса. В одном случае продаются различного рода права на недвижимость как товар (например, продажа ипотек), в другом – продукция и услуги как товар.

Тот факт, что в настоящее время около 4% общего портфеля пенсионных фондов США составляют инвестиции в недвижимость, 50% участников инвестиций в недвижимость – физических лиц – составляют домовладельцы, 10% – прочие инвесторы, говорит о том, что вопрос финансирования инвестиций в недвижимость находится в центре интересов многих участников рынка капиталов США, в том числе и государства, и что недвижимость имеет огромное значение в портфеле разнообразных активов.

С середины 1980-х гг. в мировой практике прослеживается связь между «твердым» активом (рынком площади) и «инвестиционным» активом (рынком капитала), между рентой и процентом капитализации различных видов инвестиций.

Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость- наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой,- служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.

Доходность инвестиций в недвижимостьскладывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

— прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

— текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

— дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

— долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

— потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

— необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

— относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

— многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы(в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения),которые осуществляются в виде прямых и портфельных инвестиций.

Рынок недвижимости—это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Источники: http://web-konspekt.ru/62-rynok-nedvizhimosti-kak-chast-investicionnogo-rynka.html, http://studme.org/51970/ekonomika/vzaimosvyaz_rynka_nedvizhimosti_drugimi_segmentami_rynka, http://helpiks.org/9-42868.html

Источник: invest-4you.ru