Бизнес идея сдавать свою квартиру

Свой бизнес: посуточная сдача квартир. С чего начать арендный бизнес

Чтобы добиться успеха и финансового благополучия, недостаточно трудиться в поте лица в офисе или на заводе. Такой вид заработка по определению не может принести большого дохода, так как хозяину это будет просто невыгодно. Люди, которые поняли данный принцип, стараются найти выход из сложившейся ситуации, но вместе с тем боятся потерять работу.

В таких случаях можно обратить внимание на пассивные способы получения дохода. Для тех, у кого имеется свободная жилплощадь (комната, квартира, дом), подойдет вариант с ее посуточной сдачей в аренду. В недвижимость также можно вложить свои сбережения, потому что банковская система особого доверия не вызывает.

Анализ ситуации на рынке жилья

В советское время доход, который приносила аренда жилых помещений, назывался нетрудовым и старательно пресекался. Сегодня ситуация в корне изменилась. Даже старенькие бабушки готовы потесниться ради стабильной добавки к своей небольшой пенсии.

Какую же прибыль может приносить такой бизнес? Посуточная сдача квартир может быть очень выгодным делом. Это было доказано на практике людьми, которым понравилась данная бизнес-идея.

Посуточная сдача квартир элитного класса в больших городах может приносить колоссальный доход. Жилые помещения бизнес-класса принесут своему владельцу меньшую прибыль, но на более стабильной основе, так как пользуются большей популярностью. Наконец, сдача комнаты в общежитии или квартире представляется наиболее целесообразным занятием на первоначальном этапе.

Выгода, которую приносит аренда жилых помещений на сутки, напрямую зависит от наличия гостиниц в населенном пункте, стоимости номеров, а также туристического потока людей. В качестве примера можно привести приморские курорты России. Туристы часто приезжают туда на отдых «дикарями», то есть без туристической путевки. Они вынуждены искать место для проживания самостоятельно. На период отпусков каждый местный житель становится рантье.

Вместе с тем в Москву и другие большие города приезжает много деловых людей, привыкших к комфорту и роскоши. Они предпочитают останавливаться в элитных квартирах и, соответственно, готовы за это хорошо заплатить.

Отсутствие полноценной конкуренции

В нашей стране, особенно в небольших городах и поселках, гостиничный бизнес развит очень слабо. Предприимчивые люди пользуются данным преимуществом, сдавая в аренду жилые помещения.

Действительно, если сравнить количество гостиниц в России и в странах Западной Европы и США, то можно обнаружить, что у нас их в 2,5 раза меньше. При этом большинство больших отелей сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге.

Вместе с тем отсутствие конкуренции всегда подстегивает бизнес. Посуточная сдача квартир становится поистине народным средством по извлечению дополнительного дохода.

Объявления о свободных жилых площадях, готовых принять постояльцев, можно обнаружить практически в каждой газете, на остановках общественного транспорта и стенах домов.

Из-за такого большого количества предложений создается ложное представление о том, что сдать квартиру очень сложно. На самом деле ниша занята всего лишь на 50-70 %, а темп строительства нового жилья и гостиниц существенно замедлился. Поэтому каждый желающий может заниматься этим делом.

Первые шаги рантье

Чтобы получать доход с недвижимости, ее необходимо иметь. Поэтому первое, что нужно сделать начинающему предпринимателю, это вложиться в покупку квартиры, комнаты или особняка. Размер жилой площади и ее обустройство будет зависеть лишь от финансовых возможностей.

В некоторых случаях удается по-другому построить бизнес. Посуточная сдача квартир, полученных по наследству от умерших родственников, является одним из самых распространенных способов получения дополнительного дохода. Действительно, продавать жилье, если в семье есть дети, нецелесообразно. Они в скором времени подрастут (также как и цены на недвижимость) и захотят отделиться. Вместе с тем содержать пустую квартиру очень накладно. Поэтому многие решают ее сдавать.

Людям менее обеспеченным и не имеющим богатых наследодателей, можно посоветовать начинать со сдачи комнаты в своей квартире. Такой способ заработка имеет множество неудобств, но позволяет в дальнейшем развивать арендный бизнес. С чего начать, каждый должен решать для себя сам. При этом необходимо ориентироваться на свои материальные и волевые возможности.

Прибыль и расходы

Получение прибыли – это цель, которую преследует любой бизнес. Посуточная сдача квартир исключением не является. Доход, который получит собственник помещений, может варьироваться от 100 до 100 000 долларов ежемесячно. Как уже отмечалось раньше, цифры будут зависеть от класса сдаваемого жилья, его площади и обустройства.

Посуточная аренда всегда дороже долгосрочной, поэтому нужно быть готовым к тому, что среднее время аренды не будет превышать 2-3 дней. Собственник квартиры всегда должен работать на будущее и постоянно привлекать новых клиентов.

Вместе с тем не стоит забывать про расходы, которые подразумевает арендный бизнес. С чего начать подсчеты? Во-первых, обустройство помещения мебелью и бытовой техникой. Во-вторых, закупка средств личной гигиены: зубная паста, гель для душа, шампунь, туалетная бумага. В-третьих, уплата налогов и квартплаты. К расходам также можно отнести размещение рекламы в газетах и журналах.

Окупаемость

В случае, когда в аренду сдается собственная квартира, об окупаемости говорить не стоит, так как бизнес практически сразу начинает приносить доход. Но заработать можно и по-другому. Некоторые находчивые люди применяют схему, когда сдаются на сутки помещения, находящиеся у них в долгосрочной аренде.

Период окупаемости в каждом конкретном случае будет разным. Так, при средней ежемесячной оплате аренды, затратах на мебель, бытовую технику и средства личной гигиены придется вложить на первоначальном этапе порядка 100 000 рублей за одну квартиру. С жилого помещения бизнес-класса можно получать до 2000 рублей в сутки. Таким образом, удачливый бизнесмен сможет уже на 2 месяц получать доход.

Привлечение клиентов

Когда решение принято, необходимо действовать. Первым, на что необходимо обратить внимание, является поиск клиентов. Стандартные способы рекламы, такие как размещение объявлений в печатных изданиях и в людных местах, имеют место быть, но не являются самыми эффективными. Это связано с тем, что посуточная сдача квартир интересует в основном приезжих.

Реклама должна быть такой, чтобы туристы могли узнать о возможности остановиться в уютной квартире. Для этих целей как нельзя лучше подойдет интернет. Информацию лучше размещать на тематических сайтах, в социальных сетях и порталах, посвященных городу.

Также можно разместить свою рекламу на видеостойках, расположенных на вокзалах. Приезжие часто обращают на них внимание, а стоимость подобной услуги сравнительно небольшая.

Доверяй, но проверяй

Посуточная аренда отличается от долгосрочной тем, что за своими постояльцами в первом случае приходится следить более тщательно. Всем известна тяга наших людей к гостиничным полотенцам и другим вещам, которые с легкостью помещаются в сумку.

Помимо пропажи безделушек случиться может все что угодно: затопление соседей, пожар, пьяный дебош и многое другое. Чтобы не остаться в убытке, необходимо заранее обговорить все условия проживания клиентов. Лучшим вариантом будет подписание заранее подготовленного соглашения. Паспорт жильца также желательно оставить у себя до его отъезда. В этом случае вероятность того, что он сбежит, не рассчитавшись, сводится к нулю.

Сопутствующие услуги

Можно заработать гораздо больше, если оказывать своим клиентам дополнительные услуги. Например, организовать их питание и стирку грязной одежды. Наличие подобного сервиса принесет дополнительный доход и позволит создать благоприятную репутацию. Действительно, человек, постоянно мотающийся по командировкам, хочет хоть на один день почувствовать себя дома, поесть борща и одеться в чистое.

Туристы же в основном интересуются местными достопримечательностями. Для них можно организовать экскурсии по памятным местам и сувенирным магазинчикам.

Расширение бизнеса

Со временем, когда бизнес начнет приносить стабильный доход, можно будет заняться его расширением. Увеличить доходность своего дела можно несколькими способами. Такой вариант, как открыть мини-отель в квартире, подойдет для тех, кто готов следовать указаниям предыдущего пункта, то есть оказывать дополнительные услуги своим клиентам. Кроме этого, накладывается ряд дополнительных условий на саму квартиру. Это по определению должно быть просторное помещение, в котором могло бы разместиться несколько постояльцев. Малый гостиничный бизнес очень выгоден. Если удастся наладить поток клиентов, то он будет приносить постоянный доход.

Второй способ заключается в расширении сети сдаваемых в аренду квартир. Для этого понадобится определенный капитал, так как жилые помещения придется выкупать или же арендовать на долгосрочной основе.

Идея бизнеса: как открыть бизнес на сдаче квартиры

Жителям больших городов стоит подумать о несложном, но довольно перспективном бизнесе. Сдавая квартиру в посуточную аренду приезжим, можно зарабатывать неплохие деньги.

Перед тем, как начнем

Изучите предложения гостиниц. Интересуйтесь качеством сервиса и стоимостью проживания. Эта услуга не нова, ситуацию с конкуренцией со стороны предпринимателей, предлагающих в аренду квартиры посуточно, хостелов и пансионатов также следует знать. Если ваши конкуренты загружены не полностью, это еще не повод отказаться от бизнес-идеи. Нормальной считаете средняя загрузка на 50-65%.

На основе этих данных вы сможете просчитать средний показатель востребованности услуги, прибыльность. Составляя бизнес-план, разработайте более привлекательные предложения, чем у конкурентов с похожими условиями. Придумайте, как вы сможете улучшить уровень сервиса.

Основные риски

Эта услуга востребована в больших городах, для которых характерна значительная численность туристов и людей, прибывающих с деловой целью. На ход дел не влияют погодные факторы, сезонные особенности и другие возможные риски. В этом случае все зависит только от ваших усилий и маркетинговой политики. Если у вас все документы в порядке, а бизнес ведется легально и на должном уровне, все должно быть нормально.

Единственная потенциальная опасность – недобросовестные клиенты. Существует риск неуплаты за проживание, кражи и порчи вещей, находящихся в квартире. Подстраховаться можно. Разработайте стандартный договор, в котором указывается ответственность сторон в случае возникновения возможных сложностей. Подписывая его, клиент указывает свои паспортные данные. Это распространенная практика.

Если вы живете в маленьком городке, о целесообразности организации этого бизнеса стоит подумать очень серьезно. Возможно, вам выгоднее сдавать квартиру в аренду на длительный срок.

Местоположение

Если вы планируете сдавать собственную квартиру, вопрос поиска снимается. Но стоит учитывать, что для потенциальных клиентов наиболее привлекательны центральные районы, улицы возле вокзалов и автостанций с удобной транспортной развязкой. Если ваша квартира находится на окраине, существуют проблемы с транспортом, или приезжему человеку будет трудно найти нужный адрес, имеет смысл подумать об обмене на более выгодное расположение.

Вы можете приобрести помещение. Если достаточной суммы нет, существует вариант с ипотечным кредитом. Единственный недостаток – все прибыли будут уходить на погашение долга. Но в результате вы будете иметь собственную квартиру в хорошем районе.

Еще одна возможность – оформить субаренду. Вы снимаете жилье на длительный срок, например, на год. Важно оформить сделку у нотариуса, указав истинную цель аренды.

Оборудование

Вы должны создать максимально комфортные условия для своих клиентов. Суть этой услуги заключается не только в возможности снять жилье дешевле, чем номер в гостинце и не зависеть от необходимости иметь шумных соседей. Главное преимущество квартиры – домашний уют.

Весьма вероятно, что вам придется сделать капитальный ремонт, поменять сантехнику, оборудовать ванную комнату. На нее потенциальные клиенты обращают пристальное внимание.

Минимальный комплект мебели:

• кровать в каждой комнате, диван;
• письменный и кухонный стол;
• стулья и мягкие кресла;
• вместительный шкаф.

Кухня должна быть укомплектована полностью — холодильник, плита, микроволновая печь, шкафчики. Обязателен хотя бы минимальный набор посуды и утвари для приготовления пищи. В квартире должно быть постельное белье и полный набор домашнего текстиля. Также, следует предусмотреть расходы на бытовую химию.

Для многих клиентов важно наличие телевизора и возможности подключиться к бесплатному интернету.

Не приобретайте супер-современные и новые вещи. Для ваших клиентов важна чистота и рабочее состояние. Вы можете сэкономить, укомплектовав квартиру мебелью и техникой б/у.

На старте, когда бизнесмен сдает посуточно 1-2 квартиры, сотрудники не нужны. Все заботы заключаются в уборке и замене постельного белья после выезда постояльцев. Новых клиентов нужно встречать и сопровождать в квартиру, оформлять договор и передавать ключи.

Если же вы будете развивать бизнес и работать с несколькими квартирами, следует подумать о приеме сотрудников. Численность штата напрямую зависит от количества квартир. Самые строгие требования предъявляются к уборке и чистоте постельного белья, оно должно быть упаковано в полиэтиленовые пакеты, как в поезде.

Следите, чтобы не возникало накладок с заселением и выселением постояльцев. Если гостям придется ждать вашего сотрудника, они не пожелают арендовать у вас квартиру повторно. Учтите, что около 40% прибыли приносят постоянные клиенты.

Если ваш бизнес состоит из 10 и более квартир, необходимо нанять администратора. В его обязанности входит общение с клиентами и оформление заказов, координация работы других сотрудников и ведение учета загруженности каждого объекта.

Документы и лицензии

Сдавая в аренду 1-3 квартиры, вы можете оформить ИП и работать по упрощенной системе налогообложения. Специальные разрешения и лицензии не нужны.

Создавая разветвленную сеть, придется регистрировать юридическое лицо. В этом случае для оформления всех документов необходимо нанимать квалифицированного юриста, его услуги окупятся с лихвой.

Львиная часть путешественников ищет предложения для ночлега в сети Интернет. Создание собственного сайта обязательно. На нем должны быть качественные фото квартиры, описание условий и преимуществ. Обязательно укажите суточную стоимость аренды, адрес и расположение на карте города. О бронировании можно договариваться по телефону. Размещайте объявления на любых площадках – туристических платформах, популярных досках объявлений, городских форумах. Чем больше ваше присутствие в сети, тем выше шансы выйти на максимальную загруженность.

Сотрудничайте со службами такси. Если у вас есть знакомые водители, предложите им свои визитки. Приезжие часто просят совета относительно выгодной возможности снять квартиру именно у таксистов.

Не стоит отказываться и от классических объявлений на тумбах в оживленных местах, возле стоянок такси, остановок общественного транспорта, вокзалов, автостанций и аэропортов. Они принесут вам около 30% клиентов.

Очень важен безупречный сервис. Выезжая в другой город по делам или на отдых, люди часто советуются со знакомыми, читают отзывы и ищут рекомендации относительно того или иного варианта временного проживания. По протекции приходит очень много клиентов.

Рентабельность

Выход на окупаемость зависит от множества факторов. На доходность влияет, сколько средств вы вложили в обустройство квартиры, и какие цены на посуточную аренду установлены в вашем городе.

Следует предлагать клиентам стоимость на 20-25% ниже средней цены номера в отеле вашего города. В среднем по стране предприниматели, работающие в областных центрах, демонстрируют чистый ежемесячный доход с каждой квартиры в размере 15 000-25 000 рублей в зависимости от загруженности. Если площадь приобретена в ипотеку или находится в субаренде, ваши прибыли будут ниже. О солидных доходах можно говорить, имея в распоряжении более 5-и квартир.

Эксперты уверены, что в ближайшие годы бизнес на посуточной аренде квартир имеет отличные перспективы. Несмотря на высокую конкуренцию, начинающие предприниматели имеют неплохие шансы достичь успеха. Важно лишь правильно оценить спрос и выбрать активную маркетинговую стратегию.

Бизнес на посуточной аренде квартир: как зарабатывать по 5000 рублей за 1 день

С точки зрения владельца, аренда жилья посуточно — оптимальный вариант. Теоретически доход всего с одной квартиры может достигать 60–70 тыс. рублей в месяц и более. При этом собственник никак не зависит от временных жильцов, может в любой момент закрыть бизнес и использовать квартиру для личных нужд. Но так ли всё просто в реальности? Давайте попробуем разобраться.

Актуальность посуточного бизнеса

Бизнес на краткосрочной аренде квартир может приносить в 2–3 раза больше, чем сдача того же жилья на длительный срок. Особенно это характерно для больших городов, ведь основной контингент арендаторов — туристы, а также люди, приехавшие по работе, — не готовы переплачивать за гостиничный номер.

Так, за ночь в 3- или 4-звёздочном отеле в Москве придётся заплатить не меньше 2500 рублей. И это не считая расходов на питание (обедать и ужинать придётся в ресторане), услуг прачечной и т. д.

Стоимость двухместного номера в 3- и 4х-звёздочных гостиницах в Москве стартует от 2500 рублей за ночь (портал путешественников Travel.ru)

Предложений посуточной аренды гораздо больше, поэтому реально подобрать вариант временного жилья практически под любой бюджет. На сайте популярной базы недвижимости «Циан», например, можно найти отличную квартиру с евроремонтом в нужном районе всего за 1500–1700 р. за ночь.

Разница в стоимости между гостиничным номером и частной квартирой может достигать 20–30%

Наиболее ощутима разница в случае, если проживать в помещении будет не один человек, а несколько. В любом отеле вне зависимости от его класса оплачивается не номер, а пребывание каждого из гостей, то есть если вы путешествуете вдвоём, стоимость ночлега тоже вырастет вдвое. Для хозяина квартиры же это не настолько критично.

Если арендодатель указал, что в квартире 3 спальных места, то при проживании до 3 человек, обычно, дополнительная плата не берётся. Если проживающих будет больше, то оплата по договорённости.

Александр Петрашов, бизнесмен

Однако цена — не единственное преимущество с точки зрения потенциального клиента. Более того, некоторые арендодатели ставят цены даже выше, чем в отелях. И тем не менее имеют постоянный поток клиентов. Почему так? Причин несколько.

Во-первых, фактор расположения. Не всегда получается найти отель в конкретном районе — почти все они сосредоточены в историческом центре города, а также возле крупных развлекательных объектов.

Во-вторых, иной уровень комфорта. В отличие от гостиницы в квартире вы можете чувствовать себя как дома, полностью расслабиться и отдохнуть после насыщенного дня. К тому же квартиры, сдаваемые посуточно, обычно укомплектованы всей необходимой техникой: от микроволновки до утюга. Это избавляет от необходимости платить за дополнительные услуги.

Три варианта старта

Собственно, первый и самый важный вопрос — где взять свободную квартиру. Здесь придётся отталкиваться от имеющегося стартового капитала. Решив заняться данным видом бизнеса, вы можете:

• снять квартиру долгосрочно, а затем сдавать её посуточно (субаренда);
• переделать под объект собственное жильё, снимая более дешёвое на окраине города;
• оформить ипотеку.

Первым шагом в организации арендного бизнеса является приобретение жилого помещения

В плане риска оптимальным является второй вариант. Ведь даже если бизнес «не пойдёт» по тем или иным причинам, вы ничего не теряете и в любой момент можете вернуться в собственную квартиру.

Некоторые начинают с того, что пересдают съёмные квартиры. Однако в этом случае нужно убедиться, что этот пункт прописан в договоре и владельцы жилплощади не против. Кроме того, придётся крайне серьёзно подойти к поиску самого объекта: если не будет определённого уровня загруженности, ваш доход не сможет покрыть стоимость месячной аренды.

Какие квартиры пользуются спросом

Мы затронули важнейшую тему — выбор объекта. Для большинства арендодателей главной причиной убытков является простой. Избежать этого вряд ли удастся, но если квартира изначально была выбрана правильно, вы можете рассчитывать на стабильный поток клиентов.

Чтобы понять, какие объекты более привлекательны для подобного бизнеса, будем опираться на реальную статистику. Что важно для потенциальных арендаторов?

Прежде всего, разумеется, количество комнат. Наиболее востребованы «однушки», в то время как 3- и 4-комнатные снимают крайне редко (в основном группы студентов или иногородние рабочие).

Таблица: спрос на квартиры посуточно по количеству комнат

А вот на качестве ремонта и благоустроенности временного жилища люди предпочитают не экономить. Большим спросом пользуются квартиры с хорошим косметическим или евроремонтом, укомплектованные минимальным набором техники.

Таблица: спрос на квартиры посуточно по ценовой категории

Крайне важную роль играет район и транспортная развязка. Близость к работе или достопримечательностям (если речь идёт о туристах) находится в приоритете у большинства ваших будущих клиентов. Поэтому чем ближе к центру города расположено жильё, тем лучше. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

Совет: если вы планируете покупать объект специально под сдачу, желательно, чтобы это был старый жилой фонд. Немногие арендаторы хотят переплачивать 10–20% за новострой, притом что вам такая квартира обойдётся дороже на 20–100% (в зависимости от района).

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Среди главных преимуществ этой бизнес-идеи то, что для её реализации не нужен ни огромный стартовый капитал, ни особое образование, ни специальные навыки или знания. Начать зарабатывать на посуточной аренде может каждый. Схема чрезвычайно проста:

1. Определить, какую квартиру вы будете сдавать — собственную или арендованную.
2. При желании — зарегистрировать ИП, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью официально.
3. Оценить состояние помещения, провести косметический ремонт.
4. Обставить жильё мебелью и техникой.
5. Закупить 5–6 комплектов постельного белья и полотенец.
6. Выбрать целевую аудиторию (туристы, семьи с детьми, студенты).
7. Сделать качественные фотографии квартиры и подготовить описание жилья.
8. Составить текст договора аренды.
9. Разместить рекламу во всех доступных источниках (газеты, доски объявлений, интернет).

Рассмотрим пункты, которые вызывают больше всего вопросов у начинающих предпринимателей.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Чтобы заключать договоры с постояльцами «по всем правилам», придётся подготовить большой пакет документов:

свидетельство о том, что именно вы являетесь владельцем данной жилплощади (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРИП);

Если вы являетесь собственником жилья, которое сдаёте в аренду, вы должны это подтвердить соответствующими документами

Заранее попросите клиента подготовить ксерокопию паспорта (страница с пропиской и главная).

Основные пункты договора с арендатором

Желательно, чтобы составить и подготовить текст договора аренды вам помог профессиональный юрист. Может показаться, что это излишние траты, но при возникновении любых проблем и конфликтов именно этот документ позволит вам предъявить претензии постояльцам и возместить ущерб. А для того чтобы это было возможно, документ должен быть составлен юридически грамотно.

Стандартный договор краткосрочной аренды включает в себя такие разделы:

1. Предмет договора. Здесь указываются адрес и характеристики квартиры, а также прописывается цель аренды — проживание в течение определённого количества дней.
2. Стоимость аренды (за 1 день и за весь срок).
3. Порядок заселения (точное время, когда арендатор должен заселиться и покинуть помещение).
4. Права и обязанности. Эта часть должна быть составлена так, чтобы вы остались в выигрыше при любом раскладе. Необходимо прописать обязанности арендатора поддерживать порядок, своевременно вносить плату, не передавать жильё в субаренду и т. п. Однако помните, что отсутствие в договоре этого раздела не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей — все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
5. Ответственность. В случае порчи имущества жилец должен компенсировать его стоимость за свой счёт. Здесь же можно указать штрафные санкции за несвоевременную оплату.
6. Данные сторон (Ф. И. О., номер паспорта и подписи).

Кроме того, по желанию вы можете добавить в договор аренды другие пункты. Например, указать на то, кто будет платить в случае форс-мажорных обстоятельств (затопили соседи).

Договор составляется так, чтобы арендодатель квартиры в любом случае остался в выигрыше

Расходы на ведение бизнеса

Даже если вы являетесь владельцем сдаваемой квартиры, избежать расходов не удастся. Причём большинство из них будут постоянными, поэтому их лучше включить в стоимость аренды. Что сюда входит?

• оплата «коммуналки»;
• услуги клининговой компании или уборщицы;
• реклама;
• налоги (13 или 6% с дохода в зависимости от вашего правового статуса — физическое лицо или ИП).

В случае если вы сдаёте не собственную квартиру, а арендуете жильё либо приобрели его в ипотеку, расходы возрастают ещё больше. А соответственно, и стоимость аренды, ведь вам нужно покрывать все ежемесячные платежи и оставлять что-то себе.

Важно! Обязательно откладывайте часть денег на форс-мажорные обстоятельства, которые требуют значительных затрат (поломка техники, «потоп» со стороны соседей и т. д.).

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Нужно ли регистрировать ИП? Это один из основных организационных вопросов, с которым сталкиваются те, кто решил заняться арендным бизнесом. Сложность в том, что закон не даёт чёткого ответа, то есть в теории никто не мешает вам сдавать квартиры в качестве физического лица.

Но что, если доход, который вы получаете от сдачи жилья, стал постоянным и систематичным? По сути, это уже полноценный бизнес, который должен быть соответствующим образом оформлен.

Эксперты советуют тем, кто сдаёт сразу несколько объектов недвижимости и имеет отлаженную схему работы, всё же перестраховаться и зарегистрироваться в качестве ИП. Да, это добавит вам «бумажной» работы, но вместе с тем даст огромное преимущество. Работая как ИП, в случае конфликта вы сможете документально подтвердить любые претензии к постояльцам. Кроме того, пока индивидуальный предприниматель вносит выплаты в Пенсионный Фонд, его трудовой стаж растёт, что немаловажно для тех, кто решил сделать арендный бизнес своим основным видом деятельности.

Как и какие налоги платить

Один из самых сложных моментов в организации посуточного бизнеса связан с легализацией деятельности и уплатой налогов. Данный рынок традиционно является «серым», и решив сдавать квартиру, многие даже не задумываются о необходимости платить какие-либо налоги в принципе. Но если вы хотите избежать проблем в будущем, лучше сразу начать работать по всем правилам. Итак, какую часть своей прибыли нужно отдавать государству?

Физическим лицам

Если вы пока не хотите регистрировать ИП, вы обязаны ежегодно платить НДФЛ — налог на доходы физических лиц в размере 13% от того, что вы заработали. Для этого нужно до 30 апреля подать по месту жительства налоговую декларацию (в ней будет указан ваш доход за прошлый год), а затем до 15 июля рассчитать сумму налога и уплатить её в банке по реквизитам налоговой инспекции.

Например, вы сдаёте квартиру за 2000 р./сутки. При загрузке в среднем 20 дней в месяц за год вы получили доход в размере 2000 * 20 * 12 = 480 000 р. Размер НДФЛ будет составлять 13% от данной суммы, то есть 480 000 * 0,13 = 62 400 р.

Важно! Если коммунальные услуги оплачивает арендатор, эта сумма также должна быть включена в сумму дохода при расчёте налога.

Индивидуальным предпринимателям

Как правило, ИП, указывающие арендный бизнес в своих документах, работают по упрощённой системе налогообложения. В таком случае сумма налоговых отчислений может составлять 6% от дохода либо 15% от «доход минус расходы».

Важно! На первый взгляд кажется, что такой вариант однозначно выгоднее. Однако, несмотря на меньший процент самого налога, ИП также приходится оплачивать взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и т. д.

Видео: налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Чем грозит нелегальная сдача жилья

По оценкам экспертов, лишь 40% арендодателей чтут закон, а большинство не спешит делиться с государством. С одной стороны, это даёт возможность получать большую прибыль. С другой — если информация о неофициальной деятельности попадёт в налоговый орган, собственник квартиры может быть привлечён к административной ответственности в судебном порядке. При этом помимо основной суммы долга также придётся уплатить начисленные штрафы и пени. В худшем случае в отношении нерадивого «предпринимателя» могут возбудить уголовное дело по ст. 198 УК РФ, что чревато получением судимости и наложением штрафа на сумму до 300 000 р. либо лишением свободы на срок до 1 года.

Готовим квартиру к въезду арендаторов

Если в «долгосрочном» варианте можно сдавать полупустое жильё (у многих семей есть собственная мебель), то здесь требования к уровню комфорта значительно выше. Прежде чем искать клиентов, придётся потратить несколько недель и подготовить само помещение. Что имеется в виду?

1. Косметический ремонт. Никаких ободранных обоев и пожелтевших потолков с трещинами! Всё должно быть свежим и аккуратным, пусть и недорогим. Освежите побелку, смените перегоревшие лампочки, замените протекающие краны.
2. Пространство. Придерживайтесь принципа минимализма. Будущим жильцам явно не нужен старый сервант вашей бабушки. Лучше сразу избавиться от всего старого и ненужного хлама, а также от лишней мебели, загромождающей комнату. Личные вещи также нужно забрать из помещения (в крайнем случае — сложить в отдельном закрытом месте, например, на балконе или в кладовой).
3. Чистота и порядок. Перед тем как искать арендаторов, нужно провести генеральную уборку: вымыть окна и светильники, постирать шторы, отполировать мебель. На эмоциональном уровне именно такие «мелочи» очень сильно влияют на решение снять именно вашу квартиру.
4. Мебель и техника. Даже жильё экономкласса должно быть минимально благоустроенным. Из предметов «первой необходимости» — диван, кухонный гарнитур, шкаф, стол, стулья, холодильник. В последние годы подавляющее большинство арендаторов требуют также и наличия стиральной машины.
5. Интернет. Это уже не дополнительное преимущество, а необходимость. В идеале нужно сразу же подключить Wi-Fi роутер (на Avito можно найти хорошие б/у маршрутизаторы за 700–1500 р.).

Чем уютнее будет в сдаваемой вами квартире, тем больше клиентов захотят в неё вернуться

Чем больше всего будет в квартире, тем более высокую цену вы сможете установить. Многие арендодатели сдают жильё с посудой, полотенцами и средствами личной гигиены (мыло, зубная паста и т. п.), то есть по тому же принципу, что и номера в отелях.

Эффективные источники рекламы

Итак, ваша квартира готова к въезду первых гостей. Здесь-то и начинается самое интересное. Ведь ваша задача — не просто найти арендаторов на несколько дней, а обеспечить максимальную загруженность квартиры (особенно если жильё бралось в ипотеку).

Дмитрий К. с осени решил сдавать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно. И на собственном опыте убедился, что этот бизнес на практике не так доходен, как кажется в теории. «Когда я сдавал её по долгосрочному контракту, у меня всегда были гарантированные 30 тыс. руб. в месяц. Теперь же хлопот больше, а отдача меньше», — рассказывает он. Месяц на месяц не приходится. Один раз Дмитрию крупно повезло: квартиру сняла на 20 дней одна семья, которая в собственном жилье делала ремонт, и, так как он затянулся, им пришлось продлить аренду ещё на тот же срок. Но это был единственный случай. В остальное время квартира занята в среднем десять дней в месяц.

Экономить на рекламе ни в коем случае нельзя. Постарайтесь задействовать как можно больше информационных каналов. Что можно сделать сразу?

• подать объявления в 2–3-местные газеты;
• распечатать листовки, расклеить их по городу или разбросать в почтовые ящики;
• написать свои контакты на асфальте в людных местах — вокзалах, остановках общественного транспорта и т. д. (всё, что вам понадобится — трафарет и баллончик с краской);
• договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим.

Однако сами понимаете, самым эффективным источником потенциальных клиентов для вас будет интернет. Его возможности нужно использовать по максимуму.

Для повышения эффективности вашего арендного бизнеса просто необходимо использовать все возможности интернета

Во-первых, разместите своё предложение на досках объявлений типа «Авито», «Из рук в руки», «Циан» и т. д. (а через международный портал Airbnb, к примеру, можно привлечь даже клиентов-иностранцев, которые платят в долларах и евро). Главное, чтобы ваша квартира была поближе к центру города и эффектно смотрелась на фото.

Во-вторых, в свободное время обязательно сделайте небольшой сайт-визитку. В сети есть огромное количество бесплатных конструкторов, с помощью которых можно сделать довольно симпатичный ресурс, не обращаясь к веб-дизайнерам и программистам. На сайте обязательно должны быть ваши контакты и качественные фото квартир. Чтобы с первых дней привлечь посетителей, используйте контекстную рекламу Яндекс.Директ и Google Adwords.

Подводные камни посуточного бизнеса

Как и в любой деятельности, в данной сфере есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ минимизировать опасность — работать официально, оформив ИП, и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу, чтобы возместить убытки.

Важно: всегда требуйте паспорта у арендаторов, даже если они заселяются всего на 1 день. Желательно, чтобы у вас на руках остались сверенные с оригиналом копии.

Ещё один немаловажный момент — отношения с соседями. Прежде чем сдавать квартиру посуточно, желательно встретиться с ними и убедиться, что они не против подобной деятельности. В большинстве многоквартирных домов (особенно старых) отличная слышимость. И если арендаторы, например, начнут громко слушать музыку, тем, кто живёт «через стенку», это может очень не понравиться. Не забывайте, что любые претензии в итоге будут именно в вашу сторону.

Совет: если для ваших соседей важны тишина и покой, лучше пожертвовать частью прибыли, но не сдавать квартиру для празднования дней рождений, Нового года и т. д.

Помимо этих рисков, посуточный бизнес неизбежно сопряжён с определёнными бытовыми трудностями. Ведь именно вам придётся убирать в помещении после каждого постояльца, стирать постельное бельё, чистить ковры и т. д. Кроме того, нужно быть готовым к постоянным звонкам (в том числе посреди ночи) и к тому, что вам придётся подстраиваться под клиентов — например, ехать в 5 утра, чтобы отдать/забрать ключи и т. д.

Несмотря на то что посуточный бизнес имеет свои трудности, он является одним из наиболее высокодоходных при сравнительно небольших рисках. Правда, чтобы получать действительно ощутимую прибыль, желательно сдавать по крайней мере 2–3 квартиры. Однако если вы не ошиблись с районом и правильно организовали деятельность, всего за 9–12 месяцев реально заработать на первоначальный взнос по ипотеке, чтобы купить следующую квартиру и постепенно расширять свою сеть.

Источники: http://businessman.ru/new-svoj-biznes-posutochnaya-sdacha-kvartir-s-chego-nachat-arendnyj-biznes.html, http://businessmens.ru/article/idea/ideya-biznesa-kak-otkryt-biznes-na-sdache-kvartiry, http://sb-advice.com/biznes-idei/4344-sdacha-kvartiryi-posutochno-kak-biznes.html

Источник: invest-4you.ru