Процентная ставка и инвестиции;
Рынок капитала, процент,
Рынок капитала — это составная часть рынка факторов производства. Под капиталом в экономической теории понимается любая стоимость (ценность), приносящая поток дохода, то есть стоимость, пускающаяся в движение с целью прироста, самовозрастания. Капитал может принимать различные формы, а именно: выступать в ссудной форме, в форме ценных бумаг, форме производственных активов или физического капитала (именно о нем велась речь в разделе 2, в котором он рассматривался как элемент экономических ресурсов).
На рынке факторов производства функционирующие предприниматели приобретают станки, оборудование, транспортные средства, емкости и т.д. Рынок капитала определяет цену различных видов капитальных ресурсов (различных элементов капитальных активов). В руках бизнесменов-предпринимателей этот капитал выступает как капитал-функция, приносящий доход в форме прибыли.
Процент — это своеобразная цена, которую хозяйствующие субъекты платят за возможность купить необходимые экономические ресурсы в каждый момент времени, не ожидая, пока накопятся собственные денежные средства. Поэтому процент выступает формой дохода владельца капитала как собственности. При нормальном ведении хозяйства величина процента должна быть меньше дохода от использования капитала, то есть меньше прибыли как дохода от капитала-функции. Поэтому если предприниматель использует заемный капитал, то из прибыли предприниматель выплачивает процент, а оставшаяся часть прибыли представляет собой предпринимательский доход.
Величина процента измеряется на основе ставки процента. Ставка процента (r) — это отношение годового дохода на капитал к общему объему капитала (%), поэтому ставку процента считают ценой капитала.
Годовой доход на капитал
Процесс вложения денежных средств в капитальные активы, а также в ценные бумаги, называется капиталовложением или инвестированием. Без инвестиций невозможно обеспечить стабильный рост и развитие экономики. В стране, которая попала в ситуацию недостатка инвестиционных средств, будет расти степень износа основных производственных фондов и, как следствие этого, будет наблюдаться деградация производства и создание неконкурентоспособных товаров. Инвестиции в реальные капитальные активы осуществляются с целью получения более высоких объемов производства стандартизированных товаров и производства новых товаров, а следовательно, предприниматели рассчитывают на получение более высокого дохода в будущем от этих капитальных вложений. При принятии инвестиционных решений предприниматели сравнивают ожидаемый уровень дохода на капитал с текущей рыночной ставкой процента по ссудам. Инвестиции осуществляются в том случае, если ожидаемый размер годового дохода на капитальные активы будет не меньше, чем процент по ссудам.
Величина спроса на инвестиционные ресурсы и величина инвестиционного спроса будет зависеть от текущей ставки процента, а именно: между величиной ставки процента ® и величиной спроса на инвестиции будет складываться обратный характер зависимости.
График инвестиционного спроса будет носить нисходящий характер (иметь отрицательный наклон), так как чем выше ставка процента (r), тем меньше спрос на инвестиции и инвестиционные ресурсы, ибо тем рискованнее становятся инвестиционные вложения (при прочих равных условиях). И наоборот, чем меньше ставка процента, тем выгоднее осуществлять инвестиционные вложения и тем больше будет величина инвестиционного спроса (рис. 2).
При разработке инвестиционного проекта следует учитывать фактор времени, так как более длительные сроки реализации инвестиционного проекта усиливают неопределенность при окупаемости затрат, поэтому важное место при принятии инвестиционного решения занимает процесс дисконтирования.
Рис. 2. Кривая инвестиционного спроса
Дисконтирование — процесс определения сегодняшней ценности вложения в инвестиции, которые дадут доход в будущем, исходя из сложившейся ставки процента (ставки дисконта). Дисконтирование основано на том, что любая сумма денег, вложенных в инвестиции в настоящее время должна приумножиться в будущем. Проблема дисконтирования заключается в том, что при осуществлении инвестиционных проектов (покупка оборудования, строительство нового объекта) необходимо сопоставлять величину сегодняшних затрат и будущих доходов. Ведь вкладывая деньги в строительство предприятия, упускается возможность положить деньги на банковский счет, купить высокодоходные ценные бумаги и т.д.
Поэтому процентная ставка играет в этих расчетах определяющую роль. Дисконтирование осуществляется по формуле:
(1+ r) t (1+r) (1+r) 2 (1+r) 3 (1+r) n
где Д — сегодняшняя (дисконтированная) стоимость будущей суммы денег; сегодняшняя величина инвестиционных вложений;
Дt — величина дохода, полученного от капитала через количество лет, равное t, или сумма ежегодных будущих доходов от капитала, инвестированного на период, равный t лет;
r — ставка процента, исчисленная в долях (если ставка процента равна 10%, то в формуле она учитывается в размере 0,1).
Инвестиционные проекты имеют экономический смысл только в том случае, если годовой доход от них выше, чем процент по банковским вкладам, а тем более, по всем другим активам, инвестирование которых связано с риском. Цены на инвестиционные товары, такие как оборудование, сырье, материалы и т.д., устанавливаются в зависимости от будущих доходов в результате их производительного использования, рассчитываемых с помощью дисконтирования.
Инвестиционные решения фирмы обосновываются, исходя из таких параметров текущего момента, как цена приобретаемых на рынке инвестиционных товаров, ставка процента, уровень годового дохода от применения этого капитала.
При анализе категории процента важно различать номинальную и реальную ставки процента. Номинальная ставка процента — это текущая рыночная ставка процента, предполагающая учет уровня инфляции, а следовательно, она содержит в себе параметр темпа (уровня) инфляции. Реальная ставка процента — это номинальная ставка за вычетом ожидаемого уровня инфляции. Например, номинальная ставка — 20 %, ожидаемый уровень инфляции 10 % в год, следовательно, реальная ставка процента будет 20-10 = 10 %.
Для рыночной экономики характерен широкий диапазон ставок процента в связи с осуществлением ссудных операций. Это определяет ряд причин:
— риск невозврата ссуды;
Чем больше вероятность невозврата ссуды, тем больший процент будет взимать кредитор, чтобы компенсировать этот риск.
— срок, на который выдаются ссуды;
При прочих равных условиях долгосрочные ссуды обычно выдаются по более высоким ставкам процента, чем краткосрочные, потому что кредиторы могут понести финансовые потери из-за отказа от альтернативного использования своих денег в течение длительного периода времени.
Ставка ссудного процента обычно более высокая на меньшую ссуду, потому что административные расходы на оформление крупной и мелкой ссуды приблизительно одинаковы.
— ограничения условий конкуренции на денежном рынке.
Банк в небольшом городе, монополизирующий местный денежный рынок, может взимать более высокие ставки ссудного процента.
Процентная ставка распределяет деньги и, в конечном счете, реальный капитал между теми отраслями, где они окажутся наиболее производительными и соответственно наиболее прибыльными. Такое распределение капитала соответствует интересам общества в целом.
Чему равна ставка дохода на инвестиции
Под процентной ставкой понимается относительная величина дохода за фиксированный отрезок времени, т. е. отношение дохода (процентных денег) к сумме долга за единицу времени [55, с. 13 ]. При определении ставки дохода на инвестиции как основного финансового критерия используется эффект сложного процента. [c.418]
Ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. [c.164]
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%. [c.169]
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% 5 лет) х 1/2 = 10%. R = ОД (норма возврата капитала) +0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = = 22%. [c.169]
Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450000 долл. Продолжительность их экономической жизни 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный [c.191]
Ставка дохода на инвестиции — 12 %. [c.31]
Rm — среднерыночная ставка дохода на инвестиции, % (Rm — Rf) — рыночная премия за риск, % Sj — премия за риск для малых компаний, % 82 — премия за риск, характерный для отдельной (оцениваемой) компании, % С — страновой риск, %. [c.41]
Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивного построения (табл. 10.2.1). Поправочные показатели установлены в процентах, экспертным методом. При этом эксперт ориентировался на другие доступные инвестору варианты вложения капитала в более ликвидные относительно недвижимости активы. Основанием для корректировок также являются цели и функции оценки, размер капитала, налогообложение доходов от вложения капитала. [c.154]
Y = R (ставка дохода на инвестиции). [c.55]
Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. [c.49]
Оценивая недвижимость доходным методом, аналитик должен достаточно хорошо представлять себе экономическую природу и математический смысл ставки дисконтирования. В процессе оценки эксперт должен размышлять с точки зрения инвестора, который, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает одна из норм отдачи (ставка дохода на инвестиции) или ставка дисконтирования (дисконта). [c.134]
Как уже отмечал ось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. [c.158]
Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни — 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции — 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу. [c.179]
В мировой практике этот метод используется чаще других, он точнее определяет рыночную стоимость предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого метода оценщик выходит на ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование этого метода затруднено из-за сложности точного прогнозирования. Поэтому в России метод дисконтированных денежных потоков используется менее широко, чем в мировой практике. Наиболее распространены в нашей стране методы, основанные на анализе активов, и в будущем эти методы будут доминировать. [c.236]
СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ — процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами. [c.506]
Задача 1. Чему будет равен доход на инвестиции через определенное количество лет (кварталов) при заданной процентной ставке и соответственно в какую сумму можно оценить инвестиции через определенный период [c.418]
Для собственников капитала ставка дисконтирования идентифицируется с нормой дохода, ожидаемой от вложений капитала, поэтому чем больше шансы потерь, тем выше ставка дисконтирования, по которой разновременные доходы на инвестиции приводятся к моменту инвестирования. [c.420]
Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки [c.167]
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется умножением фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости (50% -ная потеря х 0,1574097) = 0,07887 х R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = = 19,87%. [c.169]
Дзем — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается [c.191]
Процентный доход (interest yield) — единая ставка дохода на инвестиции, калькулируемая на основе цены приобретения инвестиционного документа. Она показывает эффект каких-либо уплаченных премий на периодическую амортизацию или эффект полученных скидок на периодическое наращивание. [c.133]
Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор [c.158]
Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходног подхода возможно двумя методами методом дисконтирования денеж ных потоков и методом прямой капитализации дохода. Определени стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежны потоков производится путём прогнозирования будущих доходов, которы потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с после дующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтировани (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с уче том риска инвестирования в данную недвижимость. [c.148]
Инвестиционные критерии
В табл. 19-6 приведен набор факторов, которые учитываются различными инвестиционными критериями. Более совершенными считаются те критерии, которые принимают во внимание стоимость денег во времени. Предполагается, что другие критерии следует использовать лишь в качестве средства предварительного отбора.
Аспекты, принимаемые в расчет аналитиком
Выбирая критерии оценки инвестиций, аналитик должен учесть следующие факторы:
1. Мотивы и цели инвестора.
2. Наличие информации по оцениваемому и сопоставимым объектам.
3. Обоснованность финансовых прогнозов.
4. Наличие времени, денег и инструментария оценки.
ОБЗОР КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Коэффициент капитализации (capitalization rate определяется в литературе по недвижимости как коэффициент, позволяющий перевести поток доходов в единую капитальную (текущую) стоимость при помощи формулы V= I/R, т.е. текущая стоимость потока дохода равна ежегодному доходу, деленному на коэффициент капитализации.
Факторы, учитываемые отдельными инвестиционными критериями
Коэффициент капитализации в терминологии недвижимости состоит из двух главных элементов:
1. Ставка дохода на инвестиции.
2. Норма возврата инвестиций.
Первый элемент, доход на инвестиции, применим ко всем потокам доходов и состоит из четырех подэлементов:
1. Безопасная, ликвидная ставка.
2. Премия за низкую ликвидность.
3. Премия за инвестиционный менеджмент (но не за управление собственностью).
4. Премия за риск или неопределенность получения потока доходов и выручки от перепродажи.
Второй главный элемент коэффициента капитализации, норма возврата инвестиции (норма возмещения капитала), применим к изнашиваемой (теряющей стоимость) части активов. В случае когда поток доходов не ограничен во времени, т.е. когда нет возмещения капитала или когда ожидается, что сумма капитала, выплаченного за собственность, останется неизменной и будет возвращена при перепродаже, необходимость в норме возврата отпадает. Тогда ставка дохода на инвестиции равна коэффициенту капитализации. Однако если актив изнашивается, а все активы, созданные человеком, имеют ограниченный срок полезной жизни, то к ставке дохода на инвестиции добавляется норма возврата капитала и таким образом определяется коэффициент капитализации. Если недвижимость имеет ограниченный срок экономически полезной жизни, скажем 30 лет, то в течение этого времени инвестор захочет получать ежегодный доход на инвестиции, а также возместить теряющую стоимость часть инвестиций.
Нормы возврата капитала могут быть рассчитаны любым из трех методов:
1. Прямолинейным.
2. По фонду возмещения.
3. Аннуитетным.
В табл. 19-7 показаны три метода возврата капитала при ставке дисконта 12%.
Прямолинейный метод
Прямолинейный метод называется методом Ринга (Ring method). Он оправдан только тогда, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться. Например, актив с остающимся сроком полезной жизни 30 лет по прямолинейному методу будет иметь годовую норму возврата капитала 3*/3%. Если 100% стоимости актива должно быть возмещено в течение 30 лет, то в расчете на год это составит 3V3%. Соответственно коэффициент капитализации равен 15V3%, т.е. он состоит из 12%-ного дохода на инвестиции и 3!/з%-ной нормы возврата капитала.
Расчет коэффициента капитализации
Доход на инвестиции:
Подэлемент 1. Безопасная, ликвидная ставка 9%
Подэлемент 2. Поправка на неликвидность 1%
Подэлемент 3. Поправка на инвестиционный менеджмент 1%
Подэлемент 4. Поправка на риск 1%
Итого: Доход на инвестиции 12%
Плюс возврат инвестиций, по факторам фонда возмещения:
Ринг, 0% прямолинейный за 30 лет « 0,0333 = 3,33%
Хоскольд, 5% за 30 лет = 0,0150 = 1,50%
Инвуд, 12% за 30 лет = 0,0041 = 0,41%
Общие коэффициенты капитализации:
Прямолинейный: 12% + 3,33% = 15,33%
По фонду возмещения: 12% + 1,50% = 13,50%
Аннуитетный: 12% + 0,41% = 12,41%
Метод фонда возмещения
Метод фонда возмещения называется также методом Хоскольда (Hoskold method). По этому методу к той части дохода, которая представляет собой возврат инвестиции, применяется консервативная ставка реинвестирования. Например, вновь рассмотрим актив с 30-летним сроком полезной жизни. Если бы кто-либо попытался откладывать каждый год на сберегательный счет сумму, равную части первоначальной стоимости актива, то ежегодного депозита величиной менее 3*/3% было бы более чем достаточно для полного возмещения первоначальной стоимости актива за 30 лет. Ежегодный депозит в 3!/3% в год обеспечит возмещение полной стоимости за 30 лет даже без учета процентов. Если используется консервативное допущение о чистых доходах, скажем, на сберегательный счет начисляется 5% годовых (по сложному проценту), то норма возврата капитала будет равна 0,01505, что представляет собой фактор фонда возмещения при 5% за 30 лет. Если в фонд, приносящий 5% дохода, ежегодно вносится 1,5% (0,015) первоначальной стоимости актива, то через 30 лет этот фонд вырастет до 100% стоимости актива. Коэффициент капитализации будет равен 12% плюс 1,5%, или 13,5%.
Аннуитетный метод
Аннуитетный метод называется также методом Инвуда (Inwood method). Он применяется в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода, как в случае с надежной двойной чистой арендой. Если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, то должен быть применен аннуитетный метод. Например, когда требуемый доход на оцениваемые инвестиции составляет 12%, фактор фонда возмещения по этой ставке за 30 лет равен 0,0041. Сумма этих двух величин и будет коэффициентом капитализации — 0,1241. Последняя цифра равна взносу на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации по аннуитетному методу эквивалентен рассмотрению равновеликих ежегодных доходов как серии отдельных реверсий и применению фактора текущей стоимости единицы к каждой годовой сумме дохода.
Влияние коэффициентов капитализации на стоимость
Чем выше коэффициент капитализации» тем ниже стоимость при данном потоке доходов; и наоборот, чем ниже коэффициент капитализации, тем выше стоимость того же потока доходов. Низкие коэффициенты капитализации оправданны, когда
(а) безрисковая, ликвидная ставка дохода, например предлагаемая по сберегательным счетам, остается низкой и
(б) инвестиционный менеджмент незначителен,
(в) актив является высоколиквидным и сопряжен с малым риском и
(г) ожидается незначительный или вообще нулевой экономический износ. Высокие коэффициенты капитализации (и соответственно более низкие величины стоимости собственности) оправданны, когда не соблюдается по крайней мере одно из вышеназванных условий. Используемые коэффициенты капитализации должны отражать текущую ситуацию на местном рынке.
При рассмотрении чистого операционного дохода от инвестиций в недвижимость для перевода его величины в стоимость объекта может быть использован общий коэффициент капитализации. Поэтому, если прогнозируемый чистый операционный доход равен 65 000 долларов, а общий коэффициент — 15,33%, то стоимость дохода составит 65 000 долларов/0,1533, или 424 005 долларов Если общий коэффициент снижается до 13,5%, то стоимость возрастает до 481 481 долларов Общий коэффициент 12,41% дает стоимость 523 771 долларов Обратите внимание, что незначительное изменение коэффициента капитализации приводит к ощутимому изменению в оценочной стоимости собственности.
Использование норм возврата капитала
Прямолинейную норму возврата капитала по Рингу следует применять, если ожидается снижение доходов, как, например, в случае со старым объектом, для которого характерно постоянное увеличение операционных расходов на ремонт и обслуживание и/или снижение арендных платежей. Для определения оценочной стоимости объекта чистый операционный доход за текущий год следует разделить на прямолинейный коэффициент капитализации.
В соответствии с прямолинейным методом сумма, на которую снижается доход, равна произведению годового возврата капитала и ставки процента. Например, предположим, что доход за первый год равен 65 000 долларов Стоимость объекта составляет 65 000 долларов/0,15333, или примерно 424 000 долларов Эта цифра, поделенная на 30 лет, дает ежегодный возврат капитала в размере 14 133 долларов Умножив 14 133 долларов на 12%, получим $1696; это — величина ежегодного снижения дохода попрямолинейному методу. Во второй год предполагаемый чистый операционный доход составит 63 304 долларов(65 000 долларов — 1696 долларов).
Метод Хоскольда следует использовать в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая объектом оценки, особенно высока и ее трудно достичь з случае реинвестирования. Например, представим, что инвестор пробурил нефтяную скважину, которая приносит значительные прибыли, однако запасы нефти в ней ограниченны. Часть дохода обеспечивает возмещение затрат (поскольку скважина истощается), а часть — это доход на инвестиции. Однако сомнительно, что следующая попытка инвестора найти нефть будет успешной. Поэтому инвестору следует экономить с тем, чтобы к моменту, когда скважина истощится, он обладал суммой, равной первоначальному капиталу. Если он предполагает, что ставка дохода по его сберегательному счету будет равна 5%, т.е. будет уступать доходу, приносимому только рискованными вложениями, тогда следует применять метод Хоскольда.
Метод Инвуда (аннуитетный возврат капитала) подразумевает, что сумма возврата капитала может быть реинвестирована по той же ставке, что и конечная отдача на данные инвестиции. Его следует применять для оценки равновеликих периодических доходов, таких, как доход от чистой аренды, или в случаях, когда рост арендных поступлений будет компенсировать увеличение операционных расходов, а также при оценке потока доходов, представляющего собой платежи по ипотечному кредиту.
Возврат капитала не является обязательным в случае, если основная сумма вложений остается неизменной или когда поток доходов не ограничен во времени. Тогда коэффициент капитализации будет равен ставке процента или дисконта.
Сложные коэффициенты
Общий коэффициент капитализации (OAR), применяемый к недвижимому активу, может рассматриваться как сложная ставка дохода. Оценщик может подойти к активу с двух точек зрения: 1) физической и 2) финансовой. С физической точки зрения общий коэффициент капитализации учитывает доход на землю, которая не подвергается износу, а также доход на инвестиции и возврат инвестиций в здания и сооружения, поскольку срок их полезной жизни ограничен. С финансовой точки зрения общий коэффициент учитывает выплаты процентов и основной суммы долга кредитору, доход на инвестиции и возврат инвестиций инвестору в собственный капитал.
Остаточные техники капитализации применяются для оценки земли, зданий и собственности в целом. Техника остатка для земли лучше всего применима, когда здание соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка и затраты на строительство здания приближаются к его стоимости. Техника остатка для здания может применяться только тоща, когда известна оценка стоимости участка и требования к его доходности. Техника остатка для всего объекта оценивает весь доход, который, как ожидается, будет получен в течение прогнозного периода; затем к полученной величине прибавляется текущая стоимость выручки от перепродажи, которая называется реверсией.
Выбор коэффициентов капитализации
При выборе коэффициента капитализации помните, что:
1. Чем выше коэффициент, тем ниже стоимость.
2. Наоборот, чем ниже коэффициент, тем выше стоимость.
3. Всегда учитывайте доход на инвестиции и возврат инвестиций.
4. Коэффициенты капитализации применяются к потоку доходов, а не к единовременному платежу.
Коэффициенты капитализации следует применять к соответствующей части дохода. Когда речь идет о чистом операционном доходе, следует использовать общий коэффициент капитализации, который учитывает как землю, так и постройки на ней, или заемные и собственные средства, доли которых в стоимости объекта взвешиваются по соответствующим ставкам.
Коэффициенты капитализации пригодны для оценки потоков доходов. Выбор коэффициента должен производиться на основе тщательного анализа рыночных данных и отражать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.
Существуют различные инструменты принятия решений, используемые для оценки недвижимости, а также как критерии ранжирования инвестиционных проектов. Их сложность может быть различной — от простых соотношений покупной цены и валового дохода до комплексных геометрических (сложных) инструментов, применяемых к денежным поступлениям инвестора после уплаты налогов. Чтобы прийти к какому-либо заключению, аналитик или оценщик должен оценить данную собственость, используя наиболее значимые критерии. В целом менее сложные методы могут использоваться оценщиками как грубые измерители стоимости и способы проверки или инвестиционными консультантами — для первичного отбора проектов. Более сложные техники могут применяться для расчета оценочной стоимости или ранжирования возможных вариантов инвестиций.
Капитализация дохода может быть определена как оценка единой суммы текущей стоимости потока доходов. Коэффициенты капитализации состоят из двух элементов: первый — это доход на инвестиции; второй — возврат инвестиций. Общие коэффициенты капитализации позволяют оценить стоимость собственности на основе чистого операционного дохода. Они должны включать доход на инвестиции и возврат инвестиций и сочетать требования к доходности земли и зданий и/или ипотечного кредита и собственного капитала.
Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.
»
Источники: http://studopedia.su/14_69432_protsentnaya-stavka-i-investitsii.html, http://economy-ru.info/info/3894/, http://snip1.ru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/investicionnye-kriterii/
Источник: