Инвестиции в жилую недвижимость в германии

ВНИМАНИЕ! Вы используете устаревший браузер Internet Explorer 8

Данный сайт построен на передовых, современных технологиях и не поддерживает Internet Explorer 8-ой версии.

Настоятельно Вам рекомендуем выбрать и установить любой из современных браузеров. Это бесплатно и займет всего несколько минут.

Почему нужно поменять браузер IE8 на другой?

Браузер Internet Explorer 8 является не просто браузером старой версии, а устаревшим браузером, браузером старого поколения. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы в несколько раз ниже! Internet Explorer 8 не способен корректно отображать большинство сайтов.

Если по каким либо причинам Вы не имеете доступа к возможности установки программ, то рекомендуем воспользоваться «portable» версиями браузеров. Они не требуют инсталляции на компьютер и работают с любого диска или вашей флешки: Mozilla Firefox или Google Chrome.

СAUTION! You are using the out-of-date browser Internet Explorer 6

This site is built on the advanced, modern technologies and does not support Internet Explorer version 6.

It is insistently recommended to you to choose and establish any of modern browsers. It is free of charge and also will take only some minutes.

Инвестиции в недвижимость Германии

Или что необходимо учитывать при выборе инвестиционного объекта?

Есть ли у конкретного объекта потенциал, можно выяснить только после анализа всех шансов и рисков. Для этого нужно не только хорошо разбираться в недвижимости, но и иметь чутье на изменения и потребности рынка.

В Германии доходная или ее еще называют инвестиционная недвижимость делится на 3 категории: жилая, коммерческая и особая.

Доходные дома и жилые комплексы в Германии для иностранного инвестора выглядят на первый взгляд одинаково. Почему же инвестирование в Германии имеет очень большую популярность у инвесторов со всего мира и считаются самым надежным и стабильным видом инвестиции? На это влияют многие факторы:

1. Структура собственников

В Германии только 40% жилых квартир и домов находится в собственности у тех, кто в них проживает. Если сравнивать с другими европейскими странами, где этот процент составляет от 52% до 83%, то количество собственников в стране очень низко. Данный факт привел к тому, что рынок аренды стал очень популярным в стране, причем среди разных слоев населения. В Европе есть еще только одна страна с аналогичной ситуацией – Швейцария, но там, к сожалению, воспользоваться таким видом инвестиции могут только местные жители.

2. Устоявшаяся система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей

Отношения между арендаторами и арендодателями в области жилой недвижимости четко прописаны в Гражданском кодексе, который обеспечивает защиту интересов как одной, так и другой стороны. Например, в Гражданском кодексе прописаны сроки и причины расторжения длительных договоров аренды, порядок передачи арендуемого жилья, условия повышения арендной ставки, обязанности арендаторов и арендодателей.

3. Цены на жилую недвижимость

В Германии цены на недвижимость стабильны. Рост цен на недвижимость не выше роста потребительской корзины и составляет в среднем 1,5%. Вместе с потребительской корзиной растут и цены на аренду. Именно факт отсутствия завышенных цен и спас рынок немецкой недвижимости от последнего финансового кризиса.

4. Демографическое развитие в стране

Несмотря на низкий уровень рождаемости в стране, наблюдается рост квартиросъемщиков и арендуемой площади. Большая часть квартиросъемщиков будет состоять из одного или двух человек. Число семей-квартиросъемщиков, состоящее из трех и более человек, будет неуклонно падать. Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Количество пустующих помещений также отличается на востоке и западе. В восточных землях это 11%, в западных 3%.

На данный момент самыми лучшими инвестиционными городами считаются города в восточных землях, где есть высшие учебные заведения

5. Надежный денежный поток и устойчивая рентабельность

Надо отметить, при инвестиции в зарубежную недвижимость, по сравнению с нестабильн ой ситуаци ей на мировом финансовом рынке жилая немецкая недвижимость дает устойчивую и регулярную прибыль.

6. Выгодные условия финансирования

Немецкие банки охотно финансируют жилую недвижимость. Р оссийские инвесторы также могут воспользоваться финансовыми программами нескольких немецких банков. Благодаря минимальным рискам данного вида инвестици й ставки ипотечного кредита очень низкие и составляют на сегодня 4,5% фиксированных процента на 10 лет.

7. Развитая система управления недвижимостью

Система управления недвижимостью в Германии существует уже более 60 лет. За это время были созданы подробные законодательные нормы для управляющих компаний. В последние годы стали появляться и русскоязычные компании, с одной из них мы тесно сотрудничаем.

8. Коммунальные услуги

Оплата б ольш ей част и коммунальных услуг перекладывается на арендаторов. Арендодатель оплачивает только услуги управляющей компании, которые составляют приблизительно 17 евро за квартиру в месяц, а также расходы по техническому содержанию здания, примерно 25 цента за кв.м. Здесь нужно учитывать, что если в доме есть свободные квартиры, то налог на землю, страховки и часть коммунальных услуг оплачивает арендодатель в долевом соотношении, пока данные помещения не будут сданы.

9. Состояние жилого фонда

Более половины объектов недвижимости в стране старше 40 лет. Поэтому при выборе объекта недвижимости нужно обязательно обращать внимание на год постройки или год капитального ремонта. Например, в восточных землях в 90-х годах была отреставрирована большая часть домов, в западных землях в большей части домов в последние 30-40 лет капитального ремонта не проводилось.

10. Основные обязанности арендодателя

• Предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора.
• Техническое состояние здания и прилегающая территория не должны нести угрозы для окружающих. Сюда, например, в зимний период времени может относиться уборка снега и удаление сосулек.
• Если дом является памятником архитектуры, то элементы старины должны быть сохранены собственником.
• Оплата муниципальных услуг. Например, если перед домом асфальтируют дорогу по решению муниципалитета.

• Низкий уровень технического состояния здания, который может привести к постепенному расселению дома.
• Неуплата арендной платы. Правда, здесь есть много способов снизить данный риск до минимума, включая специальное страхование на этот случай.
• Потеря жильцов. За домом нужно постоянно следить и создавать комфортные условия для проживания. Эту задачу перенимает на себя управляющая компания.

Инвестируя в коммерческую недвижимость Германии, можно как и очень хорошо заработать, так и много потерять. С одной стороны – высокая рентабельность, с другой стороны – скрытые коньюктурные колебания. Планируемое повышение стоимости объекта может не оправдаться из-за изменения требований по использованию объекта или увелечения эксплуатационных расходов. Анализируя коммерческую недвижимость, мы обращаем особое внимание на перспективность . К этому относится, как оценка месторасположения, так и оценка здания. Дополнительно делается анализ состава арендаторов и анализ получаемой прибыли на длительный срок. При этом мы прорабатываем различные сценарии, как, например, увелечение издержек на содержание или смена арендатора.

Коммерческая недвижимость имеет в кругу отдельных инвесторов большую популярность. Такой вид инвестиции считается менее надежным, чем инвестиции в жилую недвижимость, но более рентабельным.

1. Законодательная база

Отношения между арендатором и арендодателем урегулированы только частично в законе. Сторонам предоставлена большая свобода в выборе прав и обязательств друг перед другом, которые подробно регулируются договором аренды.

2. Цены на коммерческую недвижимость

Цены на коммерческую недвижимость формируются большей частью, основываясь на финансовых показателях объекта. На стоимость объекта влияют продолжительность договора аренды и доход от аренды. Самыми надежными договорами считаются такие, которые заключены на срок от 10 до 15 лет. Самые высокие показатели по рентабельности имеют коммерческие объекты, где срок договора не ограничен и договор аренды может быть достаточно быстро (от 3-х месяцев до 1 года) расторгнут.

Банки оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость, как инвестиции повышенного риска, поэтому некоторые банки готовы финансировать приобретение объекта только в том случае, если размер коммерческой площади в составе объекта не превышает 30%. Большое внимание в б анк ах обращают также и на срок договора аренды. Если договор заключен на 10-15 лет с известным в стране арендатором, то есть все шансы получить кредит на такой объект.

4. Коммунальные услуги

Оплата к аки х коммунальны х услуг ложится на плечи арендатора, а каки х на арендодател я, регулируется в договоре аренды, а не в законе, как у жилой недвижимости. Поэтому здесь встречаются и договоры, где арендатор несет все расходы, включая расходы на управление и техническое содержание здания, так и договоры , где арендодатель дополнительно несет расходы по оплате налога на землю и расходы по страховкам. Последний вариант может значительно снизить рентабельность объекта. За свободные помещения, как и в жилой недвижимости, платит арендодатель.

Если по договору аренды управлением объекта занимается арендодатель, то он может перепоручить это обязательство управляющей компании. Стоимость таких услуг – 5% от арендной ставки.

• По истечени и срока арендного договора арендатор освобождает чаще всего целиком все помещение и арендодатель лишается сразу всего дохода от объекта. До момента въезда нового арендатора арендодатель несёт все расходы по содержанию данного объекта недвижимости.
• Банкротство арендатора. В таком случае даже договор ы , заключенные на 10-15 лет, теряют свою привлекательность.
• Срок поиска нового арендатора в разы больше, чем у жилой недвижимости и составляет в среднем 1 год.
• Коммерческие помещения, которые не сданы в аренд у, теряют в своей стоимости иногда в несколько раз в отличии от жил о й недвижимости.

К особой недвижимости относятся отели, общежития, больницы, дома престарелых и другие.

1. Законодательная база

Отличительной особенностью таких объектов является то, что на них распространяются особые нормы, которые надо учитывать. Например: нормы по пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и т.д. То есть собственник возлагает на себя больше ответственности за такие объекты, соответственно несет больше расходов, связанных с управлением и обслуживанием.

При невыполнении какого-либо предписания, муниципальные власти могут закрыть ведение данного бизнеса. Выполнение их требований порой связано с большими денежными затратами, а иногда просто невыполнимо.

При выборе такого объекта для инвестиции необходимо особенно тщательно проверить его на возможные будущие требования муниципалитета, техническую и финансовую возможность их выполнения.

2. Коммунальные услуги

Коммунальные расходы, как правило, намного выше обыкновенного, что связано со спецификой бизнеса. Например, расходы на мебель и инвентарь, повышенная частота уборк и помещений, большее количество мусора, а чаще и вывоз специального мусора, расходы на персонал.

Управление такими объектами чаще всего осуществляется специально созданным для этого юридическим лицом, например ГмбХ, которое может принадлежать или собственнику, или арендатору, одновременно занимающемуся управлением объектами.

Получить финансирование на такие объекты крайне сложно. Чаще всего такие объекты финансируются под отдельные государственные программы, например, через Банк реконструкции и развития.

В нашем словаре можно найти ответы на многие вопросы по теме «Инвестиция»:

Коммерческая недвижимость и доходные дома в Германии: инвестиционная привлекательность, особенности приобретения и стоимость

ФРГ имеет наиболее стабильную экономику среди европейских стран, и это положительно сказывается на рынке недвижимости, который всегда наиболее чутко реагирует на финансовые спады. Кроме того, немецкие банки лояльны к иностранным заемщикам, что особенно важно в условиях мировых кризисных явлений. Что же может предложить немецкий рынок коммерческой недвижимости российскому инвестору?

Инвестиции в недвижимость Германии

По данным международной консалтинговой компании CBRE, в первом полугодии 2014 г. инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость росли в основном за счет Франции и Германии. В ФРГ сумма инвестиций за этот период составила около 17 млрд евро и превысила аналогичные показатели предыдущих лет за счет активности инвесторов из США, Великобритании и Франции.

Коммерческая недвижимость в Германии

Эксперты рынка сходятся во мнении, что наиболее прибыльные инвестиции в Германии – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Затраты на покупку торговых центров в 2014 г. несколько снизились по сравнению с 2009–2011 годами (около €4,5 млрд) и составили немногим более €1,6 млрд. Причем спад вызван не падением спроса, а нехваткой предложений. Так, в 2009–2011 годах поменяли хозяев примерно 90 ТЦ (четвертая часть подобных объектов в Германии). Поскольку инвесторы в большинстве своем имели долгосрочные планы, рассматриваемые объекты были сняты с продажи на длительное время.

Возможности и преимущества приобретения:

• Иностранцы могут без всяких ограничений покупать коммерческую недвижимость на всей территории Германии.
• Покупка коммерческой недвижимости в Германии – это стабильно высокий чистый доход и реальные перспективы развития бизнеса, поэтому спрос растет с каждым годом.

Доходность. Капиталовложения в коммерческую недвижимость позволяют получать стабильную прибыль в 4-15% годовых. Вложения, например, в приобретение помещения супермаркета приносят инвестору примерно 10% в год.

Риски. Не все предложения представлены в СМИ или Интернете. Информация о по-настоящему хороших коммерческих объектах часто распространяется в узком кругу специалистов и заинтересованных лиц, а то, что «выставлено» в Интернете и кажется на первый взгляд привлекательным предложением, может оказаться недостоверным фактом.

Анализ рынка предложений. Наиболее привлекательными для инвестиций в коммерческую недвижимость являются объекты, расположенные в Западной Германии. Наименее дорогая коммерческая недвижимость может быть приобретена в Восточной Германии, но и сдать ее в аренду удастся по более низким ценам, чем в Западной.

Особенности приобретения и владения. Продажа коммерческой недвижимости в Германии часто осуществляется принудительно – это объекты, находящиеся в залоге у банков. Такая недвижимость предлагается обычно по цене, значительно ниже рыночной. Однако следует объективно оценивать собственные возможности, чтобы не оказаться в подобной ситуации самим (в том случае, если вы собираетесь привлекать заемные средства).

Стоимость объектов. Не стоит «бояться» цен на коммерческую недвижимость. Конечно, крупные офисные центры потребуют многомиллионных инвестиций, но небольшой магазинчик в Берлине площадью 76 кв. м можно приобрести за 185 000 евро. Подобные вложения под силу сделать как компании, так и частному лицу. На стоимость коммерческого объекта напрямую влияют его финансовые показатели, срок аренды и уровень дохода, который он может приносить.

Доходные дома в Германии

В целях повышения ценности помещения для арендатора необходимо оценивать его местоположение. Наличие в районе крупных компаний с большим числом рабочих мест, учебных заведений, социальной и транспортной инфраструктуры гарантируют заполняемость доходного дома на 90-100%. Если вы приобретаете доходный дом, в котором более 50% квартир уже сдано в долгосрочную аренду, это обеспечит вам поступление платежей с первого месяца владения и более высокую окупаемость инвестиций.

Возможности и преимущества приобретения:

• В целом по Германии в арендованном жилье проживает более 57% населения. В крупных городах этот процент еще выше – 60-75%, а в Берлине – 84%.
• Германия занимает первое место в мире по инвестициям в жилую недвижимость.
• Выгодные условия кредитования при покупке доходных домов: размер кредита: 50-60% с фиксированной ставкой на 10 лет от 3.5%, срок кредитования – 20-25 лет.
• Каждый собственник имеет право сдавать жилье в наем, это распространяется и на иностранцев.
• Доходные дома могут являться собственностью нескольких частных лиц, заключающих с жильцами договоры долгосрочной аренды квартир.

Доходность
Доходность жилой недвижимости в Германии зависит от цены покупки и условий для арендаторов. В среднем она может составлять 5-15% годовых. Цена аренды лежит в пределах 4,5-12 евро за 1 кв. м и существенно зависит от города: например, в Дюссельдорфе арендовать жилье стоит в среднем 8 евро за кв. м, а в Эссене – 5 евро за кв. м. В эту стоимость не включены коммунальные расходы (Nebenkosten). В договоре аренды они обычно обозначаются отдельной позицией и должны оплачиваться арендатором дополнительно.

Риски
Перед покупкой необходимо оценить состояние технических конструкций дома. Если вам потребуется делать капитальный ремонт, вложения в него могут нивелировать годовую доходность, поскольку это обойдется в 500-1000 евро на 1 кв. м. Однако ситуация может быть не такой критичной, если предыдущий владелец создал накопительный фонд на капитальный ремонт дома: при продаже объекта он должен перейти к новому собственнику.

Разумным решением будет принимать личное участие в выборе арендаторов. Если доходный дом наполнится иммигрантами из стран третьего мира, его репутация может серьезно упасть. Кроме того, «проблемных» квартиросъемщиков довольно сложно выселить. Задерживая арендные платежи или не имея возможности их вносить, они перекладывают обязанности по оплате на немецкие социальные службы. Выселение становится возможным только по решению суда.

Анализ рынка предложений
Традиционно наибольшим спросом у арендаторов пользуются дома в Западной Германии и Берлине. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций, поскольку существенно отстает в экономическом развитии и среднем доходе на душу населения. Более того, наблюдается активная миграция жителей из Восточной Германии в Западную, что соответствующим образом сказывается на рынке аренды жилья. Интересно, что в Берлине ставки аренды существенно ниже, чем в других немецких мегаполисах.

Особенности приобретения и владения
Немецкое законодательство допускает совершение сделки напрямую с продавцом, однако такие случаи крайне редки, и обычно все пользуются услугами риелторов. Недвижимость можно выбрать по Интернету, а приехать в Германию только для заключения договора.

Стоит иметь ввиду, что покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но может стать дополнительным плюсом в решении этого вопроса. Также владелец недвижимости имеет право на долгосрочную шенгенскую визу.

Процедура перехода собственности от старого владельца к новому в Германии занимает 2-3 месяца.

Стоимость объектов
Цены на квартиры в Германии стартуют с 20 000 евро. Вы можете купить одну или несколько квартир в кондоминиуме либо приобрести дом полностью. Цена 5-квартирного дома в земле Северный Рейн Вестфалия составит от 200 000 евро.

Как выбрать риелторское агентство?

Если вы ищете надежную компанию, которая занимается продажей немецких доходных домов или коммерческой недвижимости, следует обращаться в агентства, официально зарегистрированные в России и Германии. Они работают на рынке немецкой недвижимости для отечественных клиентов и знают все тонкости российского и немецкого законодательств. Офисы в России и Германии позволяют полностью контролировать процессы совершения сделки. Одной из таких авторитетных риелторских компаний является компания DEM GROUP GmbH, головной офис которой расположен в Дюссельдорфе. Она работает со всеми видами немецкой недвижимости, специализируясь именно на Германии. Компания имеет представительства в России и Казахстане. Система менеджмента качества организации сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001.

Покупка коммерческой недвижимости в Германии – инвестиции в стабильный бизнес: солидный доход от аренды, богатый выбор объектов в популярных регионах, привлекательные расценки, прозрачность сделок.

Небольшой отель по доступной цене – идеальное решение для тех, кто хочет переехать в Германию и открыть там свой маленький бизнес.

Покупка доходного дома – один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды до 15% годовых!

Бизнес-парк – оптимальный выбор для крупных инвестиций.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Dem Group – комплексные услуги по купле-продаже недвижимости в Германии на наиболее привлекательных условиях:

• все виды недвижимости;
• индивидуальный поиск объектов;
• профессиональное сопровождение;
• гарантии юридической чистоты сделок;
• эксклюзивные предложения от собственников жилья;
• офисы в России и в Германии.

Посетить сайт агентства.

По­нят­ная, про­зрач­ная и ста­биль­ная эко­но­ми­чес­кая сис­те­ма ФРГ обес­пе­чи­ва­ет устой­чи­вую ба­зу для про­ве­де­ния дол­гос­роч­но­го стра­те­ги­чес­ко­го пла­ни­ро­ва­ния, раз­ви­тия су­щест­ву­ю­ще­го или ор­га­ни­за­ции но­во­го биз­не­са, де­ло­вой им­миг­ра­ции. Все это по­зво­ля­ет вес­ти де­ла с вы­со­кой да­же по мер­кам За­пад­ной Ев­ро­пы вы­го­дой и на­деж­ностью.

Источники: http://tranio.ru/articles/investicii_v_rynok_germanii_gde_kupit_nedvizhimost_dlya_sdachi_v_arendu/, http://www.invest-in-germany.ru/artikel/investment/investizii-v-nedvizhimost-germanii-195.html, http://www.kp.ru/guide/kommercheskaja-nedvizhimost-v-germanii.html

Источник: invest-4you.ru