Оценка инвестиций в недвижимость предприятия

Оценка инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость. Для получения объективной информации об эффективности вложений, используются различные методы, в совокупности позволяющие определить величину планируемой прибыли и рентабельность инвестиций.

Принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются 2 момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Определение рыночной стоимости недвижимости

При определении стоимости объекта сегодня применяются 3 подхода.

1. Затратный – опирается на предположении о том, что ни один инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, которая понадобится на приобретение такого же земельного участка и возведение на нём постройки с аналогичными характеристиками и назначением в обозримом будущем.
2. Доходный – основывается на принципе ожидания и заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость, планируя извлечь из сделки определённую прибыль. Следовательно, стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доходы в будущем.
3. Сравнительный – базируется на принципе замещения. Предполагается, что покупатель готов заплатить за объект сумму, равную тому, сколько стоит другой объект с аналогичными характеристиками. При таком подходе стоимость объекта рассчитывается, опираясь на статистику рыночных цен на объекты-аналоги.

Очевидно, что инвестору для принятия оптимального решения необходимо располагать тремя оценками стоимости. При этом возникает вопрос, как грамотно рассчитать эти величины и сопоставить их значения? По мнению экспертов, для объективной оценки инвестиций в недвижимость и определения стоимости объекта следует ранжировать показатели, полученные разными способами:

Для примера попробуем определить рыночную цену 1-комнатной квартиры, о которой известно, что по затратному методу стоимость равна 1 600 тыс. руб., по сравнительному – 1 850 тыс. руб., доходному – 2 300 тыс. руб.

Следовательно, рыночная цена такого объекта составит: 1600*0,42 + 1850*0,3 + 2300*0,28 = 1 871 тыс. руб.

Оценка эффективности инвестиций

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для оценки инвестиций в недвижимость, необходимо составить бизнес-план, в котором ситуация будет смоделирована на несколько лет вперёд. Например, в случае сдачи 1-комнатной квартиры в аренду, надо, исходя из сегодняшних цен, просчитать все доходы и расходы по сделке. В доходной части окажется сумма арендных платежей за период, в расходной – все расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, уплаченные налоги, процентные платежи по кредитам и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования:

Расчёт показателей эффективности

В качестве показателей эффективности проекта используются:

• NPV – :

По правилам, когда NPV>0, проект признаётся рентабельным и принимается. Положительное значение показывает, что при данной ставке дисконтирования проект обеспечил минимальный доход, равный прибыли от безрисковых альтернативных вложений.

• IRR –

Рассчитать значение IRR можно методом подстановки. Проект считается рентабельным, когда IRR>r.

• DPBP –

Что такое оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Планируя вложить имеющийся капитал в какую-либо недвижимость, рекомендуется уделить внимание такому понятию как оценка инвестиций в недвижимость.

На отечественном рынке многие отечественные инвесторы предпочитают вкладывать имеющийся капитал в разнообразные объекты недвижимости. Это вызвано с тем, что объекты недвижимости всегда пользуются спросом, независимо от экономического состояния государства.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость дает возможность оценить потенциальный уровень доходности, а также подобрать оптимальный объект для вложения имеющегося капитала.

Оценка инвестиций в недвижимость. Основные критерии

Вложения в жилье делятся на несколько типов в соответствии с тем, в какой именно объект недвижимости вы решили вложить имеющиеся средства. Инвестирование капитала в недвижимость делится на следующие типы:

1. Приобретение домов и квартир. Этот вид вложения капитала в недвижимость состоит в приобретении жилья для его последующей продажи по более высокой цене или для сдачи его в аренду.
2. Покупка коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор приобретает офисное или торговое помещение с надеждой его выгодно сдавать в аренду.
3. Покупка участков земли. Этот вид инвестиций предполагает приобретение земли для возведения на ней жилья или коммерческой недвижимости.

Описанные методы вложения имеющегося капитала являются одинаково популярными среди отечественных инвесторов. При грамотном подходе эти методики вложения капитала позволяют получать неплохую прибыль при низком уровнем рисков.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость предполагает проведение анализа перечисленных ниже факторов:

1. Период окупаемости. Этот фактор представляет собой срок, по истечению которого ваши инвестиции окончательно окупятся, и инвестор начнет фиксировать чистую прибыль.
2. Дисконтный доход, который вычисляется путем вычитания из дохода от недвижимости затрат на ее содержание и возведение.
3. Индекс рентабельности. Этот параметр представляет собой объем прибыли на каждый потраченный рубль.

В процессе осуществления анализа также необходимо обратить внимание на такую особенность, как месторасположения объекта.

На практике доказано, что жилая и коммерческая недвижимости приносят существенно больше дохода, если они размещены в мегаполисе, а не в сельской местности.

При выборе подходящего объекта недвижимости для вложения имеющегося капитала, необходимо сравнивать их по различным критериям. Только при таком подходе вы сможете принять решение, о котором вы никогда не пожалеете.

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Принято различать три главных способа оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которые позволяют не совершить ошибку в процессе подбора объекта для приобретения.

• Сравнительный способ. Даная технология осуществления анализа пользуется популярностью среди наших соотечественников. Она предполагает сопоставление рассматриваемого объекта недвижимости с похожими вариантами. В процессе проведения анализа рассматривают технические и экономические параметры недвижимости, которые определяют ее прибыльность и стоимость. Сравнительная оценка, при условии грамотного выполнения, дает возможность не только выбрать оптимальный объект для инвестирования, но и узнать, соответствует ли реальная цена недвижимости заявленной.
• Затратный способ. Эта методика состоит в определении реальной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Согласно этому методу ни в коем случае нельзя останавливать свой выбор на объектах, стоимость которых выше, чем затраты на строительство аналогичного объекта.
• Доходная методика. Эта технология осуществления анализа состоит в сравнении прибыли от использования объекта с прибылью от его сдачи в аренду или продажи. Эта технология позволяет оценить потенциальный доход от инвестиций в тот или иной объект недвижимости. Как правило, именно уровень потенциальной доходности имеет определяющее значение в момент, когда инвестор выбирает объект для покупки.

Необходимой точности оценки инвестиций в недвижимость можно добиться лишь путем применения всех описанных выше методик.

Инвестиции в недвижимость входят в число надежных методов вложения капитала в кризисные моменты. Этот метод вложения капитала может похвастаться целым рядом достоинств:

1. Высокий уровень стабильности. Спрос на недвижимость присутствует всегда, что позволяет получать стабильный доход.
2. Защита от воздействия инфляции. Так как цена объектов недвижимости постоянно увеличивается, инвестиции в нее является прекрасным методом защиты накоплений.
3. Высокая прибыльность. В долгосрочном временном отрезке грамотные инвестиции в недвижимость позволяют получать очень высокую прибыль.

(Пока оценок нет)

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

• экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
• положение на рынке финансов;
• уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
• политическая обстановка в стране;
• прибыльность планируемой деятельности;
• система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

1. Аудит правового поля проекта.
2. Финансовый анализ бизнес-плана.
3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
4. Разработка модели.
5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

1. Уровень инфляции.
2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
2. Ставка его доходности.
3. Фактическая стоимость объекта.
4. Внутренняя ставка доходности.
5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Источники: http://pammtoday.com/ocenka-investicij-v-nedvizhimost.html, http://cool-profit.ru/chto-takoe-otsenka-effektivnosti-investitsiy-v-nedvizhimost.html, http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/33-otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obekta-nedvizhimosti.html

Источник: invest-4you.ru