В целях привлечения частных инвестиций

Способы привлечения инвестиций;

Для привлечения инвестиций необходимо сосредоточить внимание на трех основных направлениях.

Первое направление – создание в регионе привлекательного инвестиционного климата для инвесторов. Для этого возможны следующие действия.

Одно из самых распространенных действий – освобождение инвесторов от части налогов. Таким путем идут многие зарубежные страны. Этот же путь весьма успешно может быть использован и в России. Главное в этом направлении – последовательное проведение политики резкого снижения налогового бремени на региональном уровне. Например, фирмы, осуществляющие прямые инвестиции в строительство и зарегистрированные на территории региона освобождаются от уплаты всех налогов в местные бюджеты на срок до полной окупаемости вложенных средств. Для оценки окупаемости вложенных средств может быть использована методика, построенная на основе зарубежных рыночных стандартов, которая введена в действие законом субъекта Федерации.

Очевидно, что на какой-то период местный бюджет теряет средства, но важно, что в этот же период идет создание дополнительных рабочих мест, наращивание объемов выпуска продукции, тем самым, интенсификация хозяйственной деятельности. После завершения срока окупаемости инвестиционных вложений, налоговые льготы перестают действовать и в бюджеты начинают поступать налоги.

Кроме освобождения от местных налогов могут использоваться и другие налоговые льготы. Например, в особо депрессивных районах администрация региона на какой-то период может компенсировать некоторые налоги, уплачиваемые и в федеральный бюджет; также освобождаются от части налогов доходы банков, направляемые на прямые инвестиции, и затраты предприятий и фирм на маркетинг. Возможны и другие льготы для предприятий, притягивающих или получающих прямые инвестиции.

Гарантирование инвестиций на уровне законов субъекта Федерации и местных нормативных актов.В частности, возможно создание специального гарантийного фонда или системы предоставления гарантий администрацией, установленной правовым образом.

Важной составляющей снижения инвестиционного риска является введение правила о не ухудшении стартовых условий инвестора, закрепленных с ним в договоре. Если, например, в течение определенного в договоре периода появляются федеральные законы, ухудшающие налоговый климат, то местная администрация берет на себя компенсацию этого ухудшения из своего бюджета.

Гарантирование инвестиций возможно также с помощью введения особых инвестиционных контрактов, позволяющих передавать в собственность инвестору недвижимость по частям, по мере выполнения графика инвестирования.

Повышение инвестиционной привлекательности предполагает принятие местных нормативных актов по регулированию рынков недвижимости, в области регистрации недвижимости, передачи прав на земельные участки на ранних стадиях инвестиционного цикла, регистрации незавершенного строительства как объекта недвижимости, правовых правил регулирования землепользования и застройки, развития вторичного рынка прав аренды.

Второе направление – отказ от навязывания инвесторам видов деятельности и объектов инвестирования.

Администрация региона может иметь собственные планы по его развитию и экономическим приоритетам. Однако инвесторы имеют свои интересы, особенно в таких странах как Россия, с повышенным инвестиционным риском и слабым развитием инфраструктуры. Мировая практика показывает, что первыми инвестируют в территорию те, кто стремиться получить максимальную прибыль с минимальными затратами.

Только полная либеральность по отношению к инвестору в выборе его объекта инвестирования при соблюдении законодательства обеспечивает повышение привлекательности города для инвесторов.

Третье направление – инвестиционный маркетинг.

Наиболее эффективный путь для этого – создание в регионе специальной технологической системы и службы привлечения инвестиций.

Предлагаемая система состоит из нескольких основных звеньев:

1. Информационно — поисковоекогда ведет поиск потенциальных инвесторов по всему миру, используя для этого специальные публикации, конференции, ярмарки и другие события. Это звено должно быть организовано в виде представителей в различных странах, поддерживающих контакты с фирмами – потенциальными инвесторами.

2.Связи с общественностьюкогда организуются публичные действия, информирующие будущих инвесторов о регионе и объектах инвестирования, о различных предложениях. При этом устраиваются специальные события и акции для информирования потенциальных инвесторов, организуется реклама, написание и распространение буклетов с предложениями.

3.Продвижение пакета предложений – когда проводится работа с предприятиями, готовятся инвестиционные предложения, бизнес-планы, информацию для буклетов для сопровождения инвестиционных проектов. Для этого может быть создано правовое подразделение, помогающее готовить правильные договора, защищать интересы сторон, отслеживать необходимые изменения в местном законодательстве.

Для осуществления систематической работы по привлечению инвестиций может быть создано специальной агентство при региональной администрации. Организационная схема и финансирование работы такого агентства должно обсуждаться конкретно для каждой территории, исходя из ее специфики, возможностей и объема работ, наличия квалифицированных и заинтересованных специалистов. В задачи агентства должно входить создание информационной системы по инвестиционным проектам — «банка проектов», формирование пула недвижимости за счет добровольной передачи предприятиями неиспользуемых участков и объектов в доверительное управление, и «банка инвесторов», создаваемого в результате поисковой работы. Деятельность агентства направлена на соединение инвесторов с инвестиционными проектами в городе и регионе, на включение в экономический оборот неиспользуемых участков, помещений и оборудования предприятий для создания новых рабочих мест.

7.2. Методы оценки инвестиционных проектов

Инвестиционная деятельность осуществляется по преимуществу в условиях неопределенности. Инвестиционные решения обычно принимаются в условиях, когда существует несколько альтернативных проектов, различающихся по видам и объемам требуемых вложений, срокам окупаемости и источникам привлекаемых средств.

Принятие решений в таких условиях предполагает оценку и выбор одного из нескольких проектов на основе определенных критериев.Понятно, что критериев может быть несколько, их выбор является произвольным, а вероятность того, что какой-то один проект будет предпочтительнее других по всем параметрам, весьма невелика. Поэтому велик и риск, связанный с принятием того или иного инвестиционного решения.

Решения инвестиционного характера, как и любой дру­гой вид управленческой деятельности, основывается на использова­нии различных формализованных и неформализованных методов.Рыноч­ные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вно­сят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки.

Принятие инвестиционных решений — такое же искусство, как и принятие любых других предпринимательских (управленческих) решений. Здесь важна и интуиция предпринимателя, и его опыт, и знания квалифицированных специалистов.

Ниже приведены методы оценки инвестиционных проектов, широко используемые за рубежом и которые могут быть использованы в России при инвестициях в недвижимость.

Существует несколько методов оценки инвестиционных проектов. Все они основаны на оценке и сравнении объема предполагаемых инвестиций () и будущих денежных поступлений (Р), обусловленных инвестициями.

Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо­димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока.

Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в за­висимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози­рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности можно разделить на две группы:

основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени;

основанные на учетных оценках.

Инвестиционный процесс является объектом количественного фи­нансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает­ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса — создание произ­водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде­ленные средства () и последовательное получение дохода (Р).

Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе­ний. Фактор времени t, распределение расходов и доходов Р во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгос­рочных операциях и в условиях инфляции.

Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо­ваний инвестора.

Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока­зателей:

NPV — чистый приведенный доход;

PI— индекс рентабельности;

IRR — норма рентабельности или внутренняя норма доходности;

СС— цена капитала;

РР — срок окупаемости;

ARR — коэффициент эффективности инвестиций.

Расчет NPV (чистого приведенного дохода) основан на сопос­тавлении величины исходной инвестиции IС с общей суммой дисконти­рованных чистых денежных поступлений Р за весь расчетный период. NPV — абсолютный показатель. Это разность дисконтированных на один момент времени показателей дохода и инвестиций:

NPV= или NPV= , (7.1)

Читайте также  Реализованные бизнес идеи с ноля

где I — норма дохода на капитал (норма дисконта);

Pn — доходы по годам, n=0,1. t;

ICm — инвестиционные расходы по годам. m=0.1. k;

t — продолжительность получения доходов;

k — продолжительность процесса инвестиций.

Ставка i устанавливается аналитиком (инвестором) самостоя­тельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Результат сравнения двух проектов с различным распределением эффекта во времени может существенно зависеть от нормы дисконти­рования. В рыночной экономике эта величина определяется, исходя из депозитного процента по вкладам. На практике она принимается большей его значения за счет инфляции и риска, связанного с ин­вестициями. Если принять норму дисконта ниже депозитного процен­та, инвесторы предпочтут положить деньги в банк, а не вкладывать их в производство. Если же норма дисконта станет выше депозитного процента с учетом инфляции и риска, возникнет перетекание денег в инвестиции, далее — повышенный спрос на деньги и, как следствие, повышение их цены, т.е. банковского процента.

1/(1+i) n =FM2(i,n) . (7.2)

Множитель FM2(i,n) называется факторным (дисконтирующим) множителем, он показывает сегодняшнюю цену одной денежной единицы будущего n периодов спустя, от момента расчета при заданной про­центной ставке i.

Если P1 = P2= . Pn = А, т.е. денежный поток с равными поступлениями (аннуитет), то

(7.3)

где FM4(i,n) — факторный множитель. Экономический смысл его зак­лючается в том, что он показывает, чему равна с позиции текущего момента величина аннуитета А с регулярными денежными поступления­ми в размере одной денежной единицы, продолжающегося n лет с за­данной процентной ставкой i. Значения FM4(i,n) табулированы.

Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономи­ческого потенциала предприятия в случае принятия проекта.

NPV > 0 — проект следует принять;

NPV СС — проект следует принять;

i2 — значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором NPV

Частные инвестиции

Частные инвестиции — это привлечение средств компаний, групп лиц и отдельных граждан с целью развития бизнеса. Наиболее популярными видами частных инвестиций являются вклады в акции, облигации и другие ценные бумаги. Кроме того, частные инвестиции – это основной источник собственных средств небольших предприятий.

Виды частных инвестиций

Частные инвестиции подразделяются на:

  1. Венчурные – инвестиции в новые проекты, развивающиеся компании. Этот вид вкладов сопряжен с наибольшим риском.
  2. Реальные — приобретение основного капитала: оборудования, техники, транспорта, необходимого для расширения производства.
  3. Финансовые — косвенное приобретение капитала в виде акций и других ценных бумаг.
  4. Спекулятивные — приобретение ценных бумаг предприятия с целью их дальнейшей перепродажи по более высокой цене.

В экономике также встречаются понятия «валовые частные инвестиции»и «чистые частные инвестиции».

Валовые частные инвестиции – это денежная оценка всего имущества, приобретенного с целью расширения производства.

Чистые частные инвестиции – это разница между валовыми инвестициями и стоимостью изношенного оборудования, выбывшего из производства за этот же промежуток времени.

Чистые частные инвестиции. Основные преимущества и недостатки

Все явления, экономические в том числе, имеют определенные преимущества и недостатки. Инвестиционный процесс не является исключением из этого правила.

К преимуществам инвестиций относятся следующие:

  1. Капиталовложения – основной вид пассивного дохода. Правильно вложенные средства приносят немалую прибыль своему владельцу без особых его усилий. Согласно статистике, инвесторы считаются самыми состоятельными людьми мира.
  2. Инвестирование дает возможность разнообразить доход. Работая по найму, человек может получить доход от одного-двух источников. Чистые частные инвестиции дают неограниченные возможности пополнения собственного кошелька.
  3. Инвестирование стимулирует к получению новых знаний. Инвестиционный процесс интересен и познавателен. Вкладывая собственные средства, инвестор повышает финансовую грамотность, узнает много нового и приобретает нужный опыт.
  4. Наличие свободного времени. Для управления своим капиталом инвестору не нужно 8 часов в день находиться на рабочем месте. Управлять инвестициями можно, находясь где угодно: дома, в офисе, в дороге.
  1. Риск потери капитала является основным недостатком частного инвестирования. Вложенные куда-либо средства могут быть потеряны как полностью, так и частично. Даже если инвестируемое предприятие выглядит устойчивым, риск потери капитала существует всегда.
  2. Доход от инвестиций не гарантирован и непостоянен. При вложении капитала инвестор прогнозирует доход, которого по итогам отчетного периода может и не быть. В разные отрезки времени частные инвестиции могут приносить как прибыли, так и убытки.
  3. Частные инвестиции требуют наличия начального капитала. Инвестор должен располагать свободными средствами, которые придется «заморозить» не на один год

Еще одним недостатком можно считать постоянный стресс, возникающий от страха потерять свои средства. Эта деятельность сопряжена с риском, поэтому стать инвестором может человек, обладающий крепкими нервами и твердым складом характера.

Привлечение частных инвестиций

Многие компании сталкиваются с нехваткой собственных средств для расширения производства. Выходом из сложной ситуации может послужить привлечение частных и государственных инвестиций.

Однако инвесторы не торопятся вкладывать капитал в новые, развивающиеся и даже зрелые компании. Одной из основных причин подобной подозрительности является множество мошенников, использующих разные, в том числе и незаконные способы присвоения средств населения.

Для эффективного привлечения частных инвестиций в бизнес нужно четко определять, на какой стадии развития находится компания, и куда следует обращаться за деньгами на каждом этапе её формирования.

Советы начинающим инвесторам: как правильно разместить частные инвестиции в бизнес

Вложение собственного капитала – прибыльный, но в тоже время очень рискованный вид заработка. Для того, чтобы инвестиционный процесс приносил максимальный доход с минимальными затратами сил и нервов, стоит придерживаться определенных правил:

  1. Начинать частное инвестирование лучше с четкого распределения собственных доходов и расходов. Задумываться о доходных вложениях стоит только при наличии свободных денег. Небольшой капитал лучше вкладывать в фонд частных инвестиций – сообщество единомышленников для эффективного управления собственными средствами.
  2. Изучайте все варианты инвестирования. По возможности, вкладывайте средства в разные проекты. В этом случае риск полного банкротства снижается в разы.
  3. Не стоит инвестировать последние деньги. Резерв на случай форс-мажорных ситуаций дает уверенность в завтрашнем дне.
  4. Перед денежным вливанием в проект следует оценить риск потери капитала и вероятную прибыль. Просчитайте эффективность валовых частных внутренних инвестиций, это поможет определить скорость возврата собственных средств. Следует понимать, что высокая доходность проекта всегда сопряжена с большими рисками.
  5. Не стоит вкладывать средства, руководствуясь чьим-то мнением. Исключение составляет информация от проверенного кредитного брокера.

Механизм привлечения частных инвестиций в ЖКХ в рамках реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»

К.э.н. Л.Ф. Смолина, бизнес-директор,
ЗАО «Аудиторско-консультационная группа «Развитие бизнес-систем»

(Доклад на VII Всероссийском форуме «Развитие жилищно-коммунального хозяйства. Задачи Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», 14-15 марта 2006 г., печатается с сокращениями).

В настоящее время в условиях недостаточности бюджетных средств реконструкция и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры за счет частных инвестиций -одна из важнейших задач, которую должны решать органы местного самоуправления.

Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», входящая в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг., является развитием и модификацией подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ». Она рассматривается как основной инструмент, в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», по привлечению частных инвестиций в коммунальную сферу.

Целью данной подпрограммы является: повышение качества и надежности предоставления коммунальных услуг населению, улучшение экологической ситуации в регионах, создание устойчивых и эффективных механизмов привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Для реализации этих целей необходимо решить следующие задачи:

модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

повышение эффективности управления объектами коммунальной инфраструктуры; ■ привлечение частных инвестиций в коммунальный сектор экономики.

Отбор субъектов для реализации подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» будет осуществляться на основании разработанных и утвержденных условий (подробнее см. доклад Семенова Н.И., «Новости теплоснабжения», 2006. № 2 — прим. ред.).

К таким условиям относятся и следующие обязательства субъекта:

· предоставление сводного отчета о реализации ФЦП «Жилище» по подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» с 2002 г. по 2005 г.;

· наличие региональной программы, предусматривающей меры по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, с учетом средств частных инвесторов, или письменное обязательство субъекта РФ по принятию такой программы до 1 июня 2006 г.;

· предоставление краткого описания уже реализуемых или планируемых к реализации проектов по модернизации объектов с указанием основных параметров проекта;

Читайте также  Прибыльные бизнес идеи с китаем

· предоставление письменных обязательств субъекта РФ по финансированию предлагаемых инвестиционных проектов;

· подтвержденные намерения частных инвесторов или кредиторов принимать участие в финансировании проектов с указанием примерных объемов и условий инвестирования и кредитования.

В настоящее время в условиях недостаточности бюджетных средств реконструкция и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры за счет частных инвестиций — одна из важнейших задач, которую должны решать органы местного самоуправления.

Сотрудничество органов власти и частного бизнеса в сфере реформирования и модернизации ЖКХ возможно при использовании различных правовых и финансовых механизмов, на различных условиях.

В мировой практике выделяют несколько форм государственно-частного партнерства:

· сервисный контракт (подрядный договор);

· договор на управление; I договор аренды;

· концессия, включая соглашения, которые традиционно называются ВОТ (Build, Operate, Transfer- строительство, эксплуатация, передача) и BOOT (Build, Own, Operate, Transfer — строительство, собственность, эксплуатация, передача);

· полная приватизация, включая схемы BOO (Building, Operation, Own — строительство, эксплуатация, собственность).

Эти формы партнерства различаются уровнем распределения рисков между партнерами. От первой к последней форме возрастает риск, а также управленческая и инвестиционная ответственность частного сектора.

На сегодня в России сложилась определенная практика реализации инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов ЖКХ, а именно:

· заключение с инвестором долгосрочных договоров аренды на условиях модернизации арендуемого имущества (концессия);

· создание совместно с инвестором управляющих компаний;

· заключение договора подряда на реконструкцию и строительство (на условиях ВОТ и ROT (Rehabilitate, Own, Transfer — реконструкция, владение, передача));

· заключение инвестиционных контрактов.

При реализации инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов ЖКХ с использованием указанных правовых схем, как правило, у инвестора возникает право собственности либо возникает общая долевая стоимость на объект капитальных вложений.

Мы исходим из того, что объекты коммунальной инфраструктуры являются социально-значимыми объектами жизнеобеспечения, поэтому целесообразно исключить варианты реализации инвестиционных проектов, при которых право собственности на объект возникнет у инвестора. В то же время условия реализации инвестиционных проектов должны быть для инвестора привлекательными с точки зрения минимизации правовых и экономических рисков.

Одним из правовых механизмов привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов ЖКХ является заключение концессионных соглашений. Порядок заключения и исполнения концессионных соглашений урегулирован Федеральным законом «О концессионных соглашениях» № 115-ФЗ (далее — Закон о концессиях), который вступил в силу 5 августа 2005 г.

На наш взгляд, указанный закон дает новые возможности привлечения частного капитала в строительство и реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры, в частности:

1. гидротехнических сооружений;

2. объектов по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

3. систем коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе:

· объектов тепло-, водо-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов;

· объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений;

· объектов, предназначенных для благоустройства территорий.

Основная особенность концессии (в отличие от других вариантов реализации инвестиционных проектов) заключается в том, что у инвестора-концессионера не возникает права собственности на объект концессионного соглашения. На любом этапе исполнения концессионного соглашения создаваемое имущество является (государственной) муниципальной собственностью, а инвестор получает право эксплуатации объекта на определенный срок.

Законом о концессиях предусмотрены гарантии соблюдения прав как концедента — муниципального образования:

· запрет на передачу объекта концессионного соглашения в залог или отчуждение;

· запрет на изменение целевого назначения реконструируемого объекта концессионного соглашения;

· право на осуществление контроля за исполнением концессионного соглашения;

так и гарантии деятельности концессионера-инвестора:

· концедент не вправе вмешиваться в осуществление хозяйственной деятельности концессионера;

· обязательное предоставление земельных участков, необходимых для исполнения концессионного соглашения;

· расторжение концессионного соглашения только в судебном порядке.

Несмотря на достаточно детальное регулирование порядка заключения, исполнения и прекращения концессионного соглашения Закон о концессиях может представлять определенные сложности в практическом применении.

Проблемные зоны заключения и исполнения концессионных соглашений

1. Правительством РФ не утверждены типовые формы концессионных соглашений. Законом о концессиях установлено, что концессионные соглашения должны заключаться в соответствии с так называемыми «типовыми концессионными соглашениями», которые должны быть утверждены Правительством РФ. Однако до настоящего времени такие типовые формы не разработаны и не утверждены. Кроме того, всякое концессионное соглашение представляет собой не типовой договор, а сугубо индивидуальный контракт, соответствующий конкретному проекту. Для проектирования, строительства, управления, эксплуатации существуют различные варианты, касающиеся числа контрактов, характера оплаты, сроков, разделения рисков, инвестиционных обязательств и т.д.

2. Необходимо изъятие объекта концессии в казну. Объект концессии, подлежащий реконструкции, должен быть свободен от прав третьих лиц на момент заключения концессионного соглашения, в том числе не должен находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарного предприятия, в связи с чем возникает необходимость изъятия объекта в казну. Такое изъятие может быть оспорено по различным основаниям, в связи с чем у инвестора возникает риск признания концессионного соглашения недействительным.

Кроме того, видятся определенные сложности передачи действующих объектов во владение и пользование концессионера без перерыва производственного цикла оказания услуг.

3. Закон не регулирует вопросы разграничения права муниципальной и частной собственности в едином имущественном комплексе. В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о концессиях по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту).

Пунктом 1 ст. 4 Закона также определены виды имущественных комплексов, в состав которых может входить недвижимое имущество -объект концессионного соглашения.

То есть, объект концессии — это недвижимое имущество. Соответственно, только создаваемое или реконструируемое недвижимое имущество является муниципальной собственностью.

Следовательно, все движимое имущество (например, оборудование) является собственностью концессионера и на него не распространяются ограничения по отчуждению, залогу, обращению взыскания.

В целях минимизации политических, социальных, правовых и экономических рисков до передачи объектов коммунального хозяйства в концессию частным инвесторам при разработке всех требуемых документов мы считаем необходимым:

проведение системного анализа действующего законодательства, регулирующего заключение и исполнение концессионных соглашений, договоров строительного подряда, аренды (с учетом того, что концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров);

выявление возможных рисков на всех этапах реализации инвестиционного проекта и при различных вариантах;

рассмотрение и анализ всех возможных вариантов обязательственных взаимоотношений с концессионером с учетом необходимости исключения дестабилизации существующей системы обеспечения города коммунальными услугами, соблюдения баланса интересов Администрации, коммунальных муниципальных унитарных предприятий, концессионера, потребителей.

При этом необходимо учитывать следующие ключевые правовые аспекты заключения концессионных соглашений:

· необходимость изъятия в муниципальную казну объектов концессионного соглашения, подлежащих реконструкции, закрепленных на праве хозяйственного ведения за унитарными предприятиями;

· необходимость государственной регистрации права муниципальной собственности на объект концессионного соглашения;

· обязательная государственная регистрация права владения и пользования концессионера объектом концессионного соглашения в качестве обременения права собственности концедента;

· обязательное проведение открытого конкурса на право заключения концессионного соглашения;

· обязательное установление концессионной платы;

· конкурсная документация должна содержать технико-экономические показатели объекта концессионного соглашения.

Мы убеждены, Администрация города должна использовать концессии для реализации инвестиционных проектов в сфере ЖКХ, руководствуясь следующими принципами:

исключение рисков дестабилизации существующей системы обеспечения города коммунальными услугами;

соблюдение интересов действующих коммунальных предприятий при определении объема предоставляемых концессионеру прав;

реализация инвестиционных проектов посредством заключения концессионных соглашений на основании разработанных программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования и инвестиционных программ предприятий ЖКХ;

соблюдение баланса интересов концедента и концессионера, предоставление концессионеру гарантий его деятельности наравне с действующими предприятиями ЖКХ.

Создание управляющей компании

Максимальный эффект от реорганизации столь сложного комплекса предприятий, какими являются предприятия ЖКХ, может быть достигнут только при условии создания единого управляющего центра, обеспечивающего взаимодействие муниципальных органов власти, частных инвесторов и производственных предприятий. Таким центром в новых условиях функционирования Комплекса предприятий ЖКХ может стать Управляющая компания (УК).

Основными целями создания УК должно являться:

· привлечение и управление инвестициями Комплекса;

· поддержание в надлежащем состоянии и модернизация принятых от собственников в управление основных производственных фондов;

· координация и контроль деятельности предприятий Комплекса.

Читайте также  Дорожная карта по привлечению инвестиций

Для создания УК (Компании), позволяющей успешно реализовать указанные цели, необходимо, в первую очередь, разработать систему имущественных и корпоративных отношений Комплекса предприятий ЖКХ, а также принципы и порядок взаимодействия УК с производственными предприятиями и государственными органами в ходе инвестиционной и текущей финансово-хозяйственной деятельности Комплекса.

После определения ключевых аспектов создания и функционирования УК необходимо сформировать ее организационную и функциональную структуру, а также распределить полномочия и ответственность по уровням управления как в составе Компании, так и между УК и производственными предприятиями Комплекса.

Основной целью Компании является создание эффективных организационных и финансовых механизмов, обеспечивающих успешную модернизацию и развитие коммунального хозяйства

региона, привлечение инвестиций и предоставление качественных услуг потребителям.

Основные принципы реорганизации:

· создаваемая УК должна на тех или иных основаниях владеть коммунальной инфраструктурой;

· имущество, необходимое для обслуживания ремонта коммунальной инфраструктуры, должно на тех или иных основаниях использоваться МУПами, либо вновь создаваемыми коммерческими организациями, осуществляющими обслуживание и ремонт;

· все доходы должны аккумулироваться на уровне УК;

· обслуживание и ремонт коммунальной инфраструктуры производится либо МУПами, либо коммерческими организациями на основании договоров с УК, либо структурными подразделениями УК (филиалами).

Основной задачей сервисных составляющих в реорганизованной системе является оказание услуг по обслуживанию и ремонту инфраструктуры, которая находится в собственности, аренде или доверительном управлении в УК. Муниципальные предприятия и сервисные предприятия иной формы собственности оказывают услуги на основании договора с УК, а сервисные подразделения — на основании положений, инструкций и иных внутренних документов УК. Набор функций у всех видов сервисов одинаков. Различается лишь степень влияния УК на сам процесс оказания услуг, их качество и т.д. и ответственностью головной компании за развитие сервисной компании (в т.ч. ее рентабельность и загрузку).

Основными задачами УК в реорганизованной системе является приобретение ресурсов, необходимых для оказания коммунальных услуг, оказание услуг потребителям, приобретение основных средств и прочих материальных ресурсов, централизованное распределение приобретенных материальных ресурсов между сервисами.

Централизованное приобретение материальных ресурсов и распределение их между сервисами существенно различается по форме в зависимости от степени влияния на них управляющей компании.

Формирование бизнес-модели преобразованного коммунального комплекса возможно вести по одному из двух направлений:

формирование компании, объединяющей в себе несколько видов бизнеса (тепло, вода, электричество и т.д.), что целесообразно для муниципальных образований (в т.ч. городов до 1 млн жителей);

формирование группы Компаний по направлениям бизнеса (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение и т.д.) с последующим объединением их в холдинг (крупные мегаполисы и субъекты федерации).

Компания будет выступать в качестве интегратора коммунальной инфраструктуры, передаваемой ему муниципалитетами для осуществления эффективной эксплуатации, реабилитации, развития и предоставления качественных коммунальных услуг потребителям.

Цель и основные задачи Компании

Целью Компании является создание эффективных организационных и финансовых механизмов, обеспечивающих успешную модернизацию и развитие коммунального хозяйства региона, привлечение инвестиций и предоставление качественных услуг потребителям.

Ключевые задачи Компании:

· проведение антикризисных процедур в коммунальном хозяйстве области, на МУПахЖКХ, в т.ч. формирование действенных механизмов урегулирования проблемы долга;

· формирование стратегических направлений развития ЖКК региона;

· формирование системы долгосрочного финансирования коммунального комплекса области (в первую очередь — реабилитации инфраструктуры) путем создания эффективных механизмов использования внутренних ресурсов области и привлечения внешних инвестиций;

· создание открытой (публичной) системы управления коммунальной инфраструктурой, внедрение механизмов социального партнерства между частным бизнесом, потребителями и органами местного самоуправления;

· формирование согласованной долгосрочной тарифной политики, основанной на реальных потребностях функционирования и развития коммунальной инфраструктуры и качества предоставляемых услуг;

· создание условий для привлечения частного бизнеса (малый и средний бизнес) в коммунальное хозяйство городов и др. поселений области (обслуживание жилого фонда, ремонтно-сервисное обслуживание, уборка территории, вывоз мусора и т.д.).

Для достижения этих целей и решения задач Компания осуществляет:

· централизацию наиболее значимых управленческих функций (МТО, финансы, капиталовложения);

· управление сбытом, внедрение новых технологий, удобных потребителям и повышающих учет, и собираемость платежей за коммунальные услуги;

· создание «прозрачной» централизованной системы управления финансами;

· создание проектной системы управления капиталовложениями;

· осуществление эффективной кадровой политики; I координацию тарифной политики;

· выработку и реализацию мер, направленных на передачу в управление Компании муниципальных коммунальных комплексов;

· утверждение планов и бюджетов предприятий, находящихся в доверительном управлении у Компании;

· поддержку формирования частных компаний, обслуживающих внутридомовые сети и другие направления бизнеса, где деятельность Компании не может быть организационно и экономически эффективна;

· осуществление комплексных мер, направленных на финансовую реабилитацию коммунального муниципального имущества, находящегося в оперативном управлении у МУПов в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами и возможностями рынка;

· осуществление управления предприятиями (МУПами), переданными в доверительное управление Компании, по следующим ключевым направлениям:

• управление производственной деятельностью в рамках утвержденных планов;

• финансовая деятельность в рамках утвержденных бюджетов;

• МТО по нецентрализованной номенклатуре в рамках утвержденных бюджетов;

Для обслуживания и эксплуатации инфраструктуры Компания на конкурсной основе может привлекать частные компании (частных операторов), муниципальные предприятия, специализирующиеся на эксплуатации и обслуживании инфраструктуры, либо формировать для этого собственные структурные подразделения.

Формы и основные процедуры наделения

управляющей компании правами

Наделение УК правами на имущество может осуществляться следующими способами:

· передача коммунальной инфраструктуры в аренду УК с муниципальным образованием в роли арендодателя;

· передача коммунальной инфраструктуры в аренду УК с муниципальным унитарным предприятием в роли арендодателя;

· передача имущества в доверительное управление УК;

· приватизация муниципальных предприятий;

· передача имущества в уставный капитал УК;

· приобретение имущества при банкротстве;

· иных механизмов, предусмотренных законодательством РФ и формируемых исходя из анализа ситуации по конкретному объекту.

При намерении соответствующей администрации передать коммунальную инфраструктуру в управление Компании, возможно несколько путей дальнейшей реорганизации МУПов, которые будут зависеть от их финансового и технического состояния, в том числе такие как:

для МУПов, обремененных долгами, проводится финансовый анализ, по результатам которого (в случае наличия возможности восстановления его платежеспособности) МУП по решению муниципальной администрации передается в доверительное управление Компании. Цель этого управления, проводимого Компанией по согласованию с администрацией, — взятие под контроль финансовых потоков и обязательств МУПа, эффективного управления имуществом МУПа с целью урегулирования проблемы долга и восстановления платежеспособности должника без осуществления процедур перевода долга третьему лицу;

перепрофилирование МУПа, после передачи Компании коммунальной инфраструктуры, в сервисное муниципальное предприятие, осуществляющего ремонт и эксплуатацию соответствующей инфраструктуры, с сохранением в нем части специалистов, которое в дальнейшем может быть в этом качестве приватизировано;

ликвидация МУПа и образование на его базе филиала Компании, с переводом в него специалистов, ранее работавших в этом МУПе;

иные пути, соответствующие действующим на территории области законодательным и иным нормантивно-правовым актам.

В случае кризисного финансового положения МУПа или нахождения его в процедурах банкротства, после проведения специального анализа, осуществляется комплекс мер, направленных на финансовую реабилитацию коммунального муниципального имущества, находящегося в его оперативном управлении. Целью такой реабилитации должна стать экономически, политически и социально приемлемая процедура передачи этого имущественного комплекса под управление Компании для его дальнейшей реабилитации и развития.

В качестве процедур урегулирования проблемы долга могут быть применены такие механизмы как:

реструктуризация задолженности МУПов под гарантии Компании и/или соответствующей Администрации;

заключение мирового соглашения с кредиторами при возбуждении дела о банкротстве;

инициирование процедур банкротства при невозможности (или экономической нецелесообразности) проведения процедур по восстановлению платежеспособности должника с целью «очищения» имущества от долгов путем проведения процедур банкротства;

взятие под контроль (с помощью специальных технологий) процедуры банкротства МУПов, интересующих Компанию и администрацию;

иные процедуры, не противоречащие действующему законодательству и соответствующие экономическим, социальным и политическим задачам руководства области и Компании.

Основные этапы подготовки и реформирования ЖКК:

· проведение диагностики системы управления ЖКХ;

· проведение комплексной бизнес-диагностики предприятий ЖКХ;

· разработка концепции реформирования жилищно-коммунального комплекса;

· разработка программы PR-компании по информационному сопровождению процесса реорганизации комплекса в средствах массовой информации;

· разработка программы мероприятий по организационному и нормативному обеспечению процесса реформирования жилищно-коммунального комплекса;

· организация УК, обеспечивающей эффективную работу предприятий Комплекса под контролем единого управляющего центра.

Источники: http://studopedia.su/2_61807_sposobi-privlecheniya-investitsiy.html, http://cbkg.ru/articles/chastnye_investicii.html, http://www.rosteplo.ru/Tech_stat/stat_shablon.php?id=2399

Источник: invest-4you.ru

Правовой вопрос