Discovered
Деньги, банки, страхование, экономика и бизнес
Доходный подход в оценке
Доходный подход в оценке (income approach to valuation) – совокупность методов оценки стоимости собственности, основанных на ожидаемом будущем доходе, который эта собственность может принести.
Главный принцип доходного подхода к оценке: стоимость оцениваемой собственности равна текущей (сегодняшней) стоимости всех будущих выгод от владения этой собственностью.
Методы, базирующиеся на преобразовании дохода в стоимость, сходны в оценке различных видов активов. Однако в большинстве случаев оценка потока дохода, например для действующего предприятия, значительно отличается от оценки потока дохода для жилого дома, офисного здания или другой недвижимости, приносящей доход. Более того, оценка стоимости предприятия (бизнеса) и оценка стоимости недвижимости заметно различаются в количественных и качественных определениях рисков.
Важные оценочные показатели (чистый доход, денежный поток и другие) имеют различные определения в зависимости от того, применяются ли они при оценке стоимости предприятия (бизнеса), недвижимости, машин и оборудования или других активов. Это обстоятельство является причиной многих ошибочных результатов оценок. Так, доход, который должен быть капитализирован в оценке стоимости бизнеса, как правило, бывает очищен от начислений на износ и амортизацию, тогда как доход, капитализируемый в оценке стоимости недвижимости, – не очищен. Недвижимость повышается в стоимости, если ее разумно эксплуатируют, а активы предприятия (машины, оборудование и другие) имеют тенденцию изнашиваться.
Стоимость предприятия (бизнеса), полученная с помощью доходного подхода, представляет собой сумму ожидаемых будущих доходов собственника, выраженную в текущих стоимостных показателях. Здесь определение стоимости бизнеса основано на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше величины текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Собственник же не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
В рамках доходного подхода к оценке предприятия (бизнеса) традиционно используют: и . Основное содержание этих методов составляют прогнозирование будущих доходов предприятия и их преобразование в показатель текущей (сегодняшней) стоимости. Главное различие между ними: при капитализации дохода берется «репрезентативный доход» (роль этого условного дохода могут играть чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временнoй период (обычно год), который преобразуется в стоимость путем деления на ставку капитализации; а при дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (потока денежных средств – cash flow) на несколько периодов, затем они по периодам приводятся к текущей стоимости по формуле сложного процента. Обязательное условие применения метода капитализации дохода – допущение о том, что в обозримом будущем доходы бизнеса стабилизируются.
Доходный подход предусматривает анализ показателей экономической деятельности предприятия, которые можно определить общим понятием «доход»:
- прибыли (валовой; до уплаты процентов по кредитам и налогов; до уплаты налогов; чистой);
- денежного потока (до или после уплаты налогов);
- дивидендов (или потенциальных дивидендов);
- валовой выручки.
Использование каждого из перечисленных показателей имеет свои преимущества и недостатки.
Лекция 6. Подходы к оценке недвижимости. Доходный подход.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
· рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
· прямой капитализации доходов;
· дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от её предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:
· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
· способность учитывать конкурентные колебания;
· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов (прямой капитализации) используется, если:
· потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;
· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или
где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)
RК – коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
Кроме того, в российских условиях актуальна проблема «информационной непрозрачности» рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.
Последовательность расчета ЧОД следующая:
1.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном её использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м 2 .
Са – арендная ставка за 1м 2 .
2.Определяется действительный валовой доход (ДВД).
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.
3. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:
ЧОД = ДВД – ОР – ПР.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев, страхование работников и т.д.).
К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.
Типичный перечень операционных расходов:
· оплата услуг по управлению имуществом;
· налоги на зарплату;
· оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);
· содержание помещения, его уборка и др.;
· уборка прилегающей территории;
· плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги;
· расходы на автотранспорт;
· содержание и косметический ремонт;
· расходы на сауну и бассейн;
При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы.
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации.
Наиболее распространены три подхода для определения ставки капитализации:
· метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
· метод связанных инвестиций;
· кумулятивный (суммарный) метод.
Определение ставки капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу ставка капитализации определяется следующим образом:
,
где NOY – чистый операционный доход от объекта;
С – цена объекта.
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.
Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.
Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит.
Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала — заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания её составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала Укр к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна 1–Укр.
Схему реализации метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала можно представить следующим образом:
Составляющая заемного капитала = КкрУкр,
Составляющая собственного капитала = Ксобств.к(1 – Укр),
где Ккр – ипотечная постоянная;
Ксобств.к – ставка капитализации собственного капитала;
Кобщ равна сумме указанных составляющих.
Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то ни было риска невозврата[1]».
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем её увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.
Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.
Метод дисконтированных денежных потоков(ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Метод ДДП – метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.
В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:
где PV – текущая стоимость объекта оценки;
Ct – денежный поток периода t;
it – ставка дисконтирования периода;
П – стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);
n – период времени (годы).
Метод ДДП применяется когда:
1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;
5) объект недвижимости строится или вводится в действие.
Для расчета ДДП необходимы данные:
· длительность прогнозного периода;
· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до её перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход – весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;
2) действительный валовой доход – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;
3) чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;
4) денежный поток до уплаты налогов:
Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – капиталовложения — Обслуживание кредита + Прирост кредитов.
5) денежный поток после уплаты налогов:
Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
3. Определение ставки дисконтирования – ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.
4. Дисконтирование потока чистых доходов – осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.
5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение её к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.
Схема расчета денежного потока:
1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).
2 этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).
3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.
4 этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.
Дата добавления: 2016-06-02 ; просмотров: 468 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Доходный подход;
Доходный подход является самым распространенным методом оценки стоимости компании, так как он используется при принятии решения об инвестировании в компанию. Любой инвестор, который хочет вложить свои деньги в бизнес, надеется в будущем получать доход, который бы окупил все его вложения и приносил бы прибыль.
«Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки». [7,С.93]
Данный подход основан на расчете стоимости компании путем привидения будущих доходов к дате оценки. Этот подход используется, когда можно точно спрогнозировать будущие доходы компании.
К основным методам доходного подхода относятся метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации денежных доходов применяется чаще всего для оценки компаний, которые успели накопить активы, имеют стабильное производство и находятся на стадии зрелости. Данный метод позволяет «оценить стоимость компании на основе капитализации дохода за первый прогнозный период при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы» [7,С.103].
В методе капитализации дохода необходимо определить будущие денежные потоки или будущую среднюю прибыль, которые получит компания.
Этот метод достаточно прост по сравнению с методами дисконтирования, так как при оценке не нужно делать долгосрочный прогноз доходов, но применение этого метода ограничено количеством стабильных предприятий, которые находятся на стадии зрелости.
Таким образом, главным фактором, определяющим возможность применения этого метода, является наличие стабильного дохода у рассматриваемой компании. Можно выделить следующие этапы проведения метода капитализации дохода (Sharipo, 1989):
– обоснование стабильности получения дохода;
Можно определить, стабилен доход или нет на основании анализа финансовой отчетности компании.
– определение величины капитализируемого дохода;
Величина дохода, который будет капитализирован, может вычисляться как прогнозный доход на один год после даты оценки или как средняя величина дохода за какое-то количество лет.
– расчет ставки капитализации;
Ставка капитализации для компании выводится из ставки дисконтирования путем вычитания ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока. То есть ставка капитализации обычно меньше ставки дисконтирования.
– внесение итоговых поправок.
На практике метод капитализации дохода используется редко, из-за рыночных колебаний и неустойчивости доходов большинства компаний.
Гораздо чаще компании применяют метод дисконтирования денежных потоков для оценки своей стоимости. Это связано с тем, что данный метод опирается на тот факт, что денежные потоки изменяются каждый год. Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозе будущих потоков данной компании, которые дисконтируются по ставке дисконтирования, которая является функцией риска ожидаемых денежных потоков (Gordon, 1962). Расчет стоимости компании, с помощью дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле [7,С.105]:
, (1)
где: PV – текущая стоимость компании;
CF – денежный поток;
FV – стоимость активов в постпрогнозный период;
R – ставка дисконтирования;
n– количество лет прогнозирования.
Метод дисконтирования денежных потоков чаще всего применяется для компаний, которые находятся на стадии роста или развития, т.е. это относительно молодые компании. В таких компаниях ожидается, что будущие денежные потоки будут значительно варьироваться по сравнению с настоящими или данная компания хочет реализовать инвестиционный проект, который окажет существенное влияние на будущие денежные потоки.
Этапы проведения оценки стоимости бизнеса с помощью дисконтирования денежных потоков, следующие:
а) сбор необходимой информации;
Для расчета стоимости бизнеса требуется информация из бухгалтерского баланса компании, ее отчета о прибылях и убытках, отчета о движении денежных средств и других рыночных показателей.
б) выбор модели денежного потока;
Денежный поток – это разница между притоком и оттоком денежных средств компании. Существует две основных модели денежного потока – это денежный поток на собственный капитал и денежный поток на весь инвестированный капитал.
в) определение длительности прогнозного периода;
Длительность прогнозного периода определяется в зависимости от предполагаемого роста основных показателей компании и планов по развитию компании, которые принимает менеджмент. Чаще всего в качестве периода прогноза берется количество лет, через которое компания сможет выйти на постоянные темпы роста денежного потока.
г) проведение ретроспективного анализа валовой выручки и расходов, а также их прогноз;
При прогнозе валовой выручки и расходов компании можно использовать два способа: укрупненный и детальный подходы. Укрупненный подход основывается на прогнозе выручки, которая рассчитывается с учетом темпа ее роста за предыдущие годы. При вычислении прогнозного значения расходов, данный подход подразумевает, что переменные затраты будут пропорционально увеличиваться с ростом выручки. Детальный подход основывается на изучение большого количества информации. Так для расчета валовой выручки необходимы данные об объемах реализации продукции прошлых лет, текущие и прогнозные цены на продукцию и прогнозы специалистов относительно изменения экономических условий. Для расчета расходов данный подход определяет себестоимость продукции по элементам затрат.
д) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;
Существует два метода расчета величины денежного потока. Первый метод – это косвенный метод, который осуществляется путем анализа движения денежных средств по направлениям деятельности компании. Данный метод основывается на составлении бюджета движения денежных средств и дальнейшем вычислении денежного потока. Второй метод – прямой метод, направлен на анализ движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. он основан на рассмотрении бухгалтерского баланса компании и дальнейшего вычисления денежного потока на его основании.
е) определение ставки дисконтирования;
Расчет ставки дисконтирования учитывает следующие факторы: наличие разных источников привлекаемого капитала, изменение стоимости денег во времени и возможные риски. Исходя из того какая модель денежного потока была выбрана, компания определяет ставку дисконта: для денежного потока собственного капитала – это модель кумулятивного построения ставки или модель оценки капитальных активов (CAPM), а для денежного потока инвестированного капитала – это модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
ж)расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения;
Постпрогнозный период – это оставшийся срок жизни компании, в течении которого ожидается средний стабильный темп роста денежных потоков. Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период вычисляется стоимость реверсии. Реверсия – доход от возможной перепродажи предприятия в конце периода прогнозирования. Существует несколько способов расчета реверсии, в зависимости от того какие у компании есть перспективы развития в будущем. Существуют следующие методы расчета реверсии: метод расчета по ликвидационной стоимости, метод расчета по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и модель Гордона.
з) внесение итоговых поправок.
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет получить рыночную оценку стоимости компании, которая показывает, насколько компания перспективна. Именно поэтому данный метод является самым привлекательным методом оценки для инвесторов, которые хотят вложить свои активы в прибыльную, развивающуюся и перспективную компанию.
Применение доходного подхода для расчета стоимости компании имеет как преимущества, так и недостатки. К преимуществам доходного подхода можно отнести то, что:
– данный подход учитывает будущее изменение доходов и расходов компании. Таким образом, он показывает доходность компании, что в свою очередь удовлетворяет интересы собственников, которые хотят получить дивиденды;
– применение этого подхода помогает принять решения об инвестировании в компанию, то есть данный подход учитывает интересы потенциальных инвесторов;
– этот подход учитывает перспективы развития компании.
Основные недостатки данного подхода следующие:
– сложность прогнозирования долгосрочных потоков доходов и расходов, так как экономика неустойчива. В результате чего увеличивается вероятность неправильного прогноза, с увеличением прогнозного периода;
– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования, так как существуют различные способы их вычисления;
– существование рисков, которые могут оказать существенное влияние на прогнозируемый доход;
– возможность несоответствия реальных доходов компании тем, что они показывают в своей бухгалтерской отчетности.
В итоге можно сказать, что доходный подход имеет свои преимущества и недостатки, но на сегодняшний день широко применяется на практике при оценке стоимости бизнеса.
Источники: http://discovered.com.ua/glossary/doxodnyj-podxod-v-ocenke/, http://helpiks.org/8-24287.html, http://studopedia.su/13_166079_dohodniy-podhod.html
Источник: