Какую покупать квартиру как инвестицию

Почему покупка квартиры — это самая худшая инвестиция (которую только можно придумать)

«Cвой дом» — один из мощных архетипов в нашей стране.

• Не случайно на Западе человек переезжает 12-13 раз за свою жизнь, а мы всего 2-3 раза.
• Сейчас происходит сдвиг отношения к этому.

Новые проекты, новые впечатления, путешествия и финансовая независимость оцениваются выше собственного жилья.

И уж совсем неразумно рассматривать приобретение автомобиля или квартиры, как инвестиции.

Ведь инвестиции должны работать и приносить прибыль. А покупка своего дома сегодня станет для Вас, скорее всего, убыточным вложением средств.

1) Приобретение недвижимости само по себе не приносит Вам прибыли, но требует больших средств.

А их с успехом можно вложить в более выгодный проект.

2) После вложения средств в покупку квартиры или машины Вы продолжаете
платить… Это: налог на недвижимость, который постоянно растет, коммунальные
платежи, техническое обслуживание автомобиля — на все это требуются деньги.

Между прочим, это Ваши деньги, которые бесследно исчезают из вашего семейного бюджета!

3) Квартира или машина со временем требуют ремонта. И нередко — очень дорогого!

4) Если Вам срочно понадобились средства, то квартиру или машину очень сложно
быстро продать, ведь на рынке недвижимости предложение давно превысило
спрос.

5) Цены на жилье и медленно, но верно, ползут вниз, поэтому крайне трудно будет
получить ту сумму, на которую Вы рассчитываете.

Придется либо ждать (и не дождаться) щедрого покупателя, либо довольствоваться той ценой, которую назначит клиент. А она чаще всего оказывается существенно ниже той, которую вы ожидали.

6) Ваш автомобиль, едва выехал из салона, тут же получает статус «б/у», что снижает его стоимость у потенциальных покупателей примерно на треть.

По этим причинам приобретение дома или автомобиля само по себе вряд ли станет хорошим вариантом вложения денежных средств.

Необходимо выбирать только те объекты инвестиций, которые будут приносить стабильную прибыль.

К примеру, покупка недвижимости для сдачи в аренду. Здесь нужно рассматривать только те варианты, которые отвечают следующим требованиям.

1. Транспортная доступность. Вряд ли Вам удастся быстро и по хорошей цене сдать квартиру «на краю света».
2. Экологическая ситуация в районе. Не вкладывайте деньги в недвижимость,
   недалеко от которой работают свалки, вредные производства или
   мусороперерабатывающие заводы.
3. Уровень инфраструктуры. Прежде, чем купить квартиру, осмотрите территорию, на которой она расположена: если за хлебом придется ехать в другой район, едва ли такое жилье будет пользоваться спросом у арендаторов.
4. Возможность сдачи в аренду покомнатно или посуточно. Мини-отель принесет
   владельцу недвижимости куда больше прибыли, нежели простая квартира.

Недвижимость, отвечающая этим требованиям, будет приносить владельцу стабильный доход. Однако его величина вряд ли будет достаточной для реализации других бизнес-проектов.

Поэтому не стоит вкладывать все свои сбережения в покупку квартиры.

1. Не вкладывайте деньги в покупку квартиры — и тогда Вам не будет мучительно больно за бесцельно вложенные деньги.
2. Качество жизни измеряется результатами и ощущениями (внутренним состоянием). Успех измеряется тем, что вы достигли, счастье — тем, что вы чувствуете!

ДЛЯ ЗАКРЕПЛЕНИЯ МАТЕРИАЛА ПОСМОТРИТЕ МОЕ ОЧЕРЕДНОЕ ВИДЕО:

Квартира как инвестиция: что нужно учесть?

• Квартира как инвестиция: что нужно учесть?
• Как заработать, продавая недвижимость в 2019 году
• Как определить, что выбрать — бизнес или инвестиции
• Стоит ли покупать квартиры в пятиэтажках

Цена

С нее начинается любая покупка, а уж приобре­тение жилья — тем более. Специалисты советуют рассчитывать на ту сумму, которая имеется в наличии. Это в идеале. Если же все-таки придется использовать заемные средства, они должны составлять не больше 1/5 стоимости приобретаемого жилья (или ту сумму, которую вы сможете вернуть в течение года). Иначе затея окажется не такой уж прибыльной.

Ликвидность

Уже на стадии покупки квартиры стоит изучить рынок и оценить, насколько легко и выгодно вы сможете продать свои квадратные метры в случае необходимости. Если специалисты про­гнозируют рост интереса к жилью в выбранном районе, покупка имеет смысл. Это важное условие, даже если вы приобретаете жилье не для перепродажи, а для сдачи в аренду!

Место

Расположение жилья, которое потенциально будет сдаваться в аренду, имеет особенное значение. Хорошее транспортное сообщение и развитая ин­фраструктура сделают вашу квартиру конкуренто­способной на рынке недвижимости. Продумайте, кого бы вы хотели видеть в потенциальных арен­даторах. Если студентов, то есть смысл подбирать квартиру поблизости от нескольких вузов. Если се­мью, то рядом должны быть садики, школы, скверы для прогулок и так далее.

Если квартиру в будущем планируется прода­вать, стоит обращать внимание в первую оче­редь на транспортную доступность, наличие магазинов рядом и возможность сделать в ней перепланировку.

Первичка или вторичка?

Если планируете в будущем квартиру продавать (а аналитики предсказывают рост цен на недвижимость в ближайшие годы), то стоит присмотреться к новострой­кам — как на этапе строи­тельства, так и уже сданным. Существует вероятность, что через несколько лет количество новостроек сократится, и это по­ложительно скажется на стоимо­сти новых квадратных метров. Напомним: чтобы не пришлось платить 13-процентный налог после продажи квартиры, она должна быть в собственности не меньше трех лет. Таким образом, выгодно продать купленную в этом году квартиру вы сможете не раньше второй половины 2019 года.

Если хотите стать арендодате­лем, то ваш вариант — вторич­ка. Можно купить квартиру, отремонтировать ее и сда­вать или сдавать в том виде, в котором купили. Прибыль начнет поступать сразу же, но она будет дробной и не такой значительной, как в первом варианте.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «», то, скорее всего, 90% из них ответят: «».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Оглавление.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

• Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
• Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

• Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

• Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

• Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

• Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

• Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

• Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

• Сдавать квартиру посуточно.
• Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
• Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
• Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
• Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Источники: http://www.b17.ru/article/nedvizimost-hydsha-investicia/, http://www.kakprosto.ru/kak-925962-kvartira-kak-investiciya-chto-nuzhno-uchest, http://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Источник: invest-4you.ru